网签需要注意什么? 买期房如何进行网签？需要注意什么？

• 151****4757 网签合同时，需要注意以下事项：
  第一，网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
  第二，网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
  第三，网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
  第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
  第五，网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。
  每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。 2019-05-07 10:24:03
• 142****1219 一、认真查验相关文件开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。
  二、注意定金条款购房者购买期房时，一般要向开发商交付定金。根据《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。
  三、区分定金和预付款
  四、注意购房合同中的面积
  五、注意购房合同中不可抗力条款延期交房是商品房交易中的一个**为突出的问题，为避免承担违约责任，开发商常常以不可抗力为借口。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
  六、对开发商产权证办理义务的约定。 2019-05-07 10:23:59
• 141****1955 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。针对经济适用房所提执行标的异议，一般适用的法律规定是《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，或《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或29条的规定。
  
  
  
  《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
  
  
  
  关于上述三个条文适用竞合时的选择，我已在其他文章中多次阐述，在此不再重复。
  
  
  
  一、购买的经济适用房是一手房
  
  
  
  如果提出排除执行异议者购买的经济适用房是一手房，则《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条三个条文都是备选对象。
  
  
  
  上述三个条文都有一个共同的要件：房屋买卖合同合法有效。
  
  
  
  原建设部等部委出台的《经济适用住房管理办法》第42条规定：“市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。……（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”首先，该规定属于部门规章，并非法律、行政法规。其次，该规定属于管理性规定，而非效力性规定。因此，违反该规定（未取得资格的家庭购买经济适用住房的）并不会导致合同无效。
  
  
  
  参考案例：重庆市高级人民法院（2018）渝民终133号民事判决认为，双方关于高某某与都市房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的争议焦点在于，因高某某购买的涉案房屋系经济适用房，而高某某没有举示其在购买时已经按相关经济适用房政策规定取得购房资格的相应证据，故该买卖合同效力如何认定。一审法院认为，经济适用房系政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，因此经济适用房的性质仍属于商品房，只是在交易时必须符合规定条件。涉案房屋系2005年开工建设的经济适用房项目，按照当时建设部建住房（2004）77号《经济适用住房管理办法》的规定，如果建设单位擅自向未取得资格的家庭出售经济适用房的，由主管部门责令建设单位限期收回，不能收回的由建设单位补缴同地段价格差，并对建设单位进行处罚，以及对未取得购房资格骗取经济适用住房的，由主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可对申请人进行行政处分。故一审法院认为即使存在都市房屋开发公司违规出售经济适用房和高某某在购房时未取得相应购房资格的情形，均属于行政处罚的范围，高某某与都市房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》应属有效
  
  
  
  合同合法有效，则在此基础上，经济适用房购房者的排除执行的异议能否获得支持关键就要看其他要件是否符合。
  
  
  
  （1）如果购房者已经支付全部价款、已合法占有该经济适用房并且对于未过户无过错，则可以适用《**高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条或《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条排除执行。
  
  2019-05-07 10:23:55