借名买房如何公证? 借名买房满五年了能过户吗

• 159****8345 建议**好去公证下，再等一问问这方面的专家。
  “借名买房”的实质就是通过不正当的渠道，向银行隐瞒实际情况，进而获得本不应有的贷款，这是一种欺诈行为。这种行为本身就不受法律保护，一旦出了问题，双方都难以如愿维权。
  “借名买房”的风险还不仅于此。如果“被借名方”存在债务危机，“借名方”就有可能白白损失一大笔财物。 2019-05-01 12:03:23
• 137****4647 1、过户有二种方式可以选择，买卖或赠予。
  2、赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
  3、赠予方式有以下的两种情况：
  1）、有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径。一是提前还清贷款，然后再进行更名；二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。
  2）、有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。
  4、赠与手续
  受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。具体步骤如下：
  1）、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。
  2）、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。 2019-05-01 12:03:19
• 136****0499 1、过户有二种方式可以选择，买卖或赠予。
  2、赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
  3、赠予方式有以下的两种情况：
  1）、有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径。一是提前还清贷款，然后再进行更名；二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。
  2）、有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。
  4、赠与手续
  受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。具体步骤如下：
  1）、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。
  2）、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。 2019-05-01 12:03:15
• 151****3159
  石家庄龙鼎天悦的房子，买房的时候证件不全，不过后来让我们住进来了。今年5月31号，开发商通知**晚6月20号要把尾款补上，否则就让我们退房。
  
  关律师：根据**高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释，如果证件不齐全，购房所签的协议，在法院判决之前，证件还没有齐全，这个协议是无效的。无效的协议、无效合同的法律后果就是，双方互不承担责任，或者双方返还购房款和所购房屋。如果你能够证明在签订合同的时候，开发商故意隐瞒证件不全的信息，可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的损失。如果没有故意隐瞒，你明知道证件不全，还选择购买，那么你们所签的协议从法律上来讲是无效的，那么就是你退房，开发商退给你购房款，**多再赔偿你所付房款的银行利息。
  
  
  我有两个儿子，大儿子已经去世，我生病住院以及生活费用等，大儿媳和孙子都不管，我有两处房子，想把房产留给我的小儿子，我该怎么办？
  
  关律师：财产都是您的，您有处置权。有两种处理方式，一是现在您通过赠与的方式，将您的财产赠与您的小儿子；再有就是您可以立一份遗嘱，在您去世以后，您所有的财产归小儿子所有，由小儿子对您进行赡养。为了避免发生不必要的纠纷，建议您在当地找一个公证处，把遗嘱公证一下。
  
  
  我2014年在栾城买的领誉城，证件不齐全，现在改成天山熙悦了，当时交了30%的购房款，现在的开发商要求把剩余70%的购房款补齐，否则协议就作废，把我们的购房款退给我们。
  
  关律师：现在楼盘证件还是不齐全，那么当时你们所签的协议是无效的，即便把全款交了，你们之间的买卖协议还是无效的。
  
  如果不交尾款，您可能会有损失，但是交了尾款，您也面临未来不确定的风险，**终还是要您自己拿主意。
  
  
  我姑姑买了一套二手房，因为姑姑他们年龄比较大了，没办法贷款，所以就写的我妹妹的名字，当时也都同意了，现在我妹妹要结婚了，我姑姑想做个公证，证明这个房子是自己的，应该怎么办？
  
  关律师：这种属于典型的法律上的借名买房。双方可以签订一个借名买房的协议，对这个协议进行一下公证，因为在咱们国家，房屋的所有是以登记为准的。
  
  协议约定，当时因为贷款的原因，我用你的名字办的贷款，登记的手续，实际付款人和还款人是自己，类似这样的公证，可以再咨询一下公证处，是否可以给办理一下公证，证明这个协议是双方真实意思的表示，包括现在还贷款的过程、转账凭证都可以作为证据。
  
  
  我们的房子已经住了7年多，房子证件是齐全的，但是开发商和建筑商方面有经济纠纷，所以没办法验收，也就办不了房产证，这个怎么办？
  
  关律师：因为房产证一直办不下来，根据你们的购房合同，开发商需要向你们承担责任，你们主张自己的权利，开发商和建筑的问题解决以后，他们再具体划分责任。在问题没有解决之前，房产证是无法办理的。
  
  
  新房问题
  
  ·保利茉莉公馆沁香园和富力城，两个项目相比怎么样？
  
  这两个楼盘都是品牌项目，都是精装修，价格上相差不大。保利茉莉公馆从位置上来讲更好，但是富力城的区位交通优势更明显。富力城规划体量更大，未来的配套更全，两个楼盘都不错，可以根据自己的生活和工作的范围来进行选择。
  
  
  
  ·高新区润江煦园怎么样？几个证了？
  
  润江煦园现在拿到土地证和建设用地规划许可证，第三个证件正在办理中，目前还没有销售，可以关注，等证件齐全以后再选择。
  
  ·蓝山国际东区进展怎么样了？
  
  蓝山国际目前土地证已经有了，正在补办规划方面的手续。
  
  ·栾城林荫春天二期现在几个证了？
  
  林荫春天二期目前还没有证件，规划已经公示了，土地手续也在办理中。 2019-05-01 12:03:11
• 157****6380
  “借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。
  
  
  
  截至2018年12月，在中国裁判文书网直接键入“借名买房”检索出共计3170篇裁判文书，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由**高人民法院裁判的仅有1篇。
  
  
  基本理论
  
  
  
  一、借名买房的原因：
  
  （一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；
  
  （二）争享特定购房优惠；
  
  （三）隐藏真实的财产信息；
  （四）其他原因。
  
  
  
  二、借名买房的风险：
  
  1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
  
  2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
  3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
  4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
  
  
  
  裁判规则
  
  
  
  实务要点一：
  
  借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。
  
  案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 （2011）民申字第261号
  
  来源：中国裁判文书网
  
  
  
  **高院认为：
  
  关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。
  
  实务要点二：
  
  因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
  
  案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书（2018）辽民终211号
  
  来源：中国裁判文书网
  
  
  
  辽宁省高院认为：
  
  关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实，目的都是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性”，首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
  
  
  
  实务要点三：
  
  对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。
  
  案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号
  
  来源：中国裁判文书网
  
  2019-05-01 12:03:06