开发商要交哪些税? 房地产开发商都需要缴纳哪些税和费

• 135****9400 （1）契税。 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。 （2）营业税。自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
  （3）城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
  （4）城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税 额计缴。年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起 计征城镇土地使用税。
  （5）房产税。以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号
  文 件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
  （6）车船使用税。以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收 ，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用 税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地， 对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。 2019-04-21 09:11:36
• 142****0036 营业税按营业收入5%缴纳；
  城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
  教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
  地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳%；
  土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）；
  建安合同按承包金额的万分之三贴花；
  购房合同按购销金额的万分之五贴花；
  城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；
  房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；
  车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）；
  发放工资薪金代扣代缴个人所得税，个人所得税--工资薪金9级累进，工资、薪金所得税率0%-45%； 2019-04-21 09:11:29
• 156****9019 土地增值税的征收范围是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收（不包括国有土地使用权出让所取得的收入），通过概念可以看出转让的是使用权而非所有权。土地增值税的征收对象包括各类企业、事业单位、国家机关和个人，不论法人和自然人、不论经济性质、不论内资外资、不论行业和部门，只要发生纳税行为统统需要缴纳。
  
  
  
  另外有几种特殊的征收范围，比如：
  
  1、房地产出租：出租人取得收入，但未发生房产产权和土地使用权的转让，所以无需缴纳土地增值税；
  
  2、房地产抵押：房产的产权所有人和土地使用权人虽然在抵押期间取得一定的抵押贷款，但抵押期满后是要连本带利还给债权人的，因此抵押期间无需缴纳土地增值税。但是抵押期满，房地产发生转移则需缴纳土地增值税；
  
  3、房地产的交换：由于这种行为既发生了房产产权和土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，所以属于土地增值税的征税范围；
  
  4、合作建房：对于一方出资金，一方处土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征。但是建成后转让的，应当征收；
  
  5、房地产的重新评估：这种情况下，房产虽然**，但没有发生权属转移。也没有取得收入，所以不在征收范围。
  
  
  
  土地增值税采用四级超率累进税率，在计算式允许扣除地价款、房地产开发成本（包括土地征用及拆迁款、前期工程、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）、房地产开发费用。
  
  
  
  举例，某房地产开发企业转让商品楼，取得收入1000万，相关开发成本和开发费用共计400万，则该企业应纳税金为=（1000-400）*50%-400*15%=240万（税率公式暂省略） 2019-04-21 09:11:23
• 148****5613 房地产开发的“税”和“费”大全，建议收藏！
  
  一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
  
  1.契税
  
  建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
  
  2.营业税
  
  自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
  
  3.城市维护建设税和教育费附加
  
  在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
  
  4.城镇土地使用税
  
  房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
  
  年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
  
  土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
  
  5.房产税
  
  以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
  
  应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％
  
  房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
  
  6.车船使用税
  
  以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
  
  7.土地增值税
  
  以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
  
  计算公式：
  
  土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
  
  应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
  
  土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  
  计算增值额的扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
  
  土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：
  
  增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  
  增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  
  增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  
  企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税。
  
  纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
  
  8.印花税
  
  书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
  
  9.企业所得税
  
  应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率
  
  税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。
  
  10.个人所得税
  
  个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。
  
  应纳税额＝（全年收入总额－成本费用以及损失）×适用税率－速算扣除数
  
  个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。
  
  二、地产开发前期费用明细
  
  1.征地、拆迁阶段
  
  地形勘测费；征用土地补偿费；附着物补偿费（拆迁补偿费）；林地补偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评估费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让合同契税；土地闲置费；地质灾害评估费；购买地形图费；套图费用。
  
  2.总规阶段
  
  交通评估费；调规可行性研究费；公示公证费；公示牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；规划报建；放线测量费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；市政设施配套费；设计、施工、监理招投标；招投标评标费；场地使用费；交易服务费；初步设计审查；审查费用；专家费；会议费；施工许可证；施工图审查费；工程定额编制费；质监费；安监费；劳保金；散装水泥基金；印花税；新型墙体材料基金；农民工社会工商保险；预售证；门牌号码制作费；邮箱制作费；楼盘名、路名登报费；制作路牌费；面积测绘费；规划验收阶段；验线费；公示费（含公证费、公示牌制作费）；公示费（含公证费、公示牌制作费）；违章处罚；大确权；房屋测绘费；确权查册费；补交出让金；房地产销售交易阶段；印花税；缴交税费；房地产交易手续费；其他费用； 2019-04-21 09:11:20