如何退房？如何办理商品房退房手续？

　商品房退房先看购房者是否符合退房条件，如果条件符合，按照一般退房流程即可办理。退房流程第一步购房者向开发商发出退房通知；第二步退房申请15天内，开发商退还房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除合同的全部手续。　　退房程序　　1、先找开发商协商,协商不成再诉讼　　有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，**好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。　　业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。　　2、索要违约金及相关税费　　如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。　　3、**、月供利息都可获赔　　在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。　　开发商支付购房人**款利息，即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。　　若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。　　退房流程四步走　　第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。　　第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。　　第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。　　第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。　　至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以**后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。　　退房注意事项　　1、保险退保手续不要忘　　在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。　　2、违约金就高不就低　　根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。　　3、定金双倍退还　　根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。　　4、办房产证前退房更省事　　业主**好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

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商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。 但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是购房者违约；二是卖方违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。 下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。 一、订金(定金或认购金)阶段 当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，**终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 二、已做预售登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

商品房退房手续办理流程　　办理退房手续时应该注意两个重要问题：一是购房者要解除什么合同;二是解除这些合同的先后顺序。　　当购房者和开发商在退房问题上达成一致意见的时候，需要解除的合同有两个：一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。　　办理退房手续，首先购房者要向开发商发出退房通知，可以通过挂号信、传真、电话等形式;其次，是在十五日内，开发商应该退还购房者支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 **后，开发商将全部房款退给购房者，并办理相关还款手续。　　买房不容易，退房真更难。了解好国家相关法律法规，对于消费者来说可以更好维护自身权益。在办理退房手续过程中，一定要尽可能将损失降到**低，退房时保险手续千万不能忘，还有就是退房**好是在房产证下来之前进行，这样会容易一些。

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除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房***费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人**款利息。即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

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商住房的产权只有50年我也认了，但是为什么房子还没有拿到手，实际交房却只能住37年了呢？今天的案例就是讲这样的一个事情。 买房时说好的房屋产权年限50年，可买的新房还未到手，却得知实际交房后只能住37年。其实，类似的事情经常发生，消费者买房时可要注意了，不要莫名其妙就在产权年限上吃了亏。 抽丝剥茧 该地曾被企业占用10年 建房之前，土地被拿来做什么了？记者联系到土地使用企业重庆丰化科技的董事长蒋晓勇。就昨日本报报道黄经理对于土地刚开始为工业用地性质一说进行了否认。 “泊金湾的销售负责人乱说，土地到我手上时就是城镇混合用地。”蒋晓勇说，2002年时他们在重庆联合产权交易所竞拍拿地，当时土地上还有企业在生产，前年企业搬迁至永川区内环东路才将这块地腾空。 “以前没开发是没找到合作伙伴，资金准备也不足。”按照蒋晓勇的说法，泊金湾土地使用年限短缺的这些年，是因为企业用地所致，加上泊金湾开发时间3年，产权年限共缩水13年。 昨天，读本记者走访区房地产监理交易所，但该所正在重新整理档案室，没能追踪到这块土地的历史信息。 开发商只有5%土地权益 区房地产监理交易所提供的档案资料显示，目前泊金湾所用地块由两家公司按份共有：丰华科技拥有土地95%权益，文海房产拥有5%的权益。这次权属变更，由丰化科技在今1月6日提出申请，生效时间为当月10日。 在泊金湾的项目介绍上，记者看到，开发商一栏也写着丰华科技与文海房产两家企业的名字。 “我们从来没管过泊金湾项目，都是开发商自己在操作。”丰华科技财务部一员工称，至于享受多少收益，完全是老总自己的事情。 也就是说，泊金湾开发商只用5%的土地成本，独自开发了整个泊金湾项目，还有几栋楼在后续的规划开发中。 购房者在产权上吃亏3万 泊金湾是文海房产在永的项目。邓成平说，春节前后，他去看过不远处的楼盘，该楼盘处在新区的，折后均价多在4400元/㎡。同样，临近泊金湾的其他几个楼盘，已积累一定的口碑，折后均价约4500元/㎡。相比之下，泊金湾折后4400元/㎡左右的房价并不便宜。邓成平说，他当时是因为看中了房子的户型，单纯从价格上来说，楼盘并没什么优势。 蒋晓勇表示，目前的定价是按剩余产权年限定的。“如果产权年限没被占用10年，房子肯定会卖得更贵。” 在永销售尾房的一楼盘销售总监说，通常土地出让金占房价40%的比例。若泊金湾以平均35万/套计算，目前有200户购房者，那么平均每户多承担约3万元房款。 律师说法：如涉嫌欺诈可要求退房 重庆学苑律师事务所夏天律师说，土地权益转让是有相关规定的，土地权属变更成按份共有，必须符合国家相关法规的特定要求。 同时，夏天表示，如果商品房项目在销售上涉嫌欺诈，购房者有权要求退房，即使缴纳的定金也应一并退回。购房者甚至有权主张资金占用收益补偿。 “如果项目开工、规划、建设等存在违反国家相关法律的情况，购房者签订的购房合同视为无效。”夏天说。 事件追踪：业主对补充协议不信任 前天，泊金湾的业主杨女士去售楼部退房时，并未得到理想答复。杨女士的**虽已付，但她并未拿到购房合同，只有付款收据和承诺书。她说，如果合同上不写明产权年限50年，她就坚决要退房。针对她的顾虑，昨天，销售方通知杨女士去签一份补充协议，说可以延期7年产权，这份协议具有法律效益。 “不晓得是啥子补充协议，也不晓得能不能保证产权年限达到50年。”杨女士说，她打算今天再去看看。虽然承诺要延期7年，但她始终觉得这事不靠谱，怕签了后退房更难。 邓成平和老雷也在泊金湾定了房，但他们根本不信承诺书上的延期约定。老雷担心，开发商卖完房子走了，没人管他们的延期年限。 读本记者专门前往泊金湾假装购房，在场的置业顾问介绍称，房源的产权年限均为50年。记者当即提出质疑产权年限听说为37年。 “你说是37年就是37年，具体的情况我们也不清楚，具体只有去找老板了解。”一置业顾问回应记者称。 区土房局称未收到申请 “办不下来延期可以退房。”蒋晓勇说，目前给客户承诺的是延期产权年限到44年，有可能要延期到50年。“客户不用催促我们，我们自己都晓得为他们考虑延期。” 那么延期何时能办下来？蒋晓勇说，大概需要1个月，目前在办理中。这一说法得到泊金湾销售负责人黄经理的证实。 不过，区土房局相关负责人称，他们至今未收到泊金湾项目产权年限延期的申请。该负责人还表示，考虑到购房者的利益，他们也将督促泊金湾项目尽快落实延期。“申请材料交上来会尽快办。” 产权缩水三大原因 针对房产年限问题，读本记者采访了一些市民，结果发现该问题很少引起购房者注意。据记者了解，目前棠城新建商品房刚一上市就缩水3至5年的情况很普遍。遗憾的是，房价并没有跟着缩水。 前期开发耗时 “新建商品房的土地使用年限缩水3年到5年很常见。”永川一家地产公司营销总监称，一块土地的使用年限，一般从开发商招拍挂取得土地后就开始算起，拿地之后，开发商一般要经过土地清理、规划报批、工程施工等环节，这至少需要两三年的时间，长的甚至在5年左右。也就是说，即便是按正常程序开发出来的商品房，其土地使用年限也要缩水3年到5年。 土地性质变更 除了前期开发占用的时间，土地性质变更也是一些楼盘土地使用年限大打折扣的原因。国家规定土地使用权出让的年限按不同土地用途分为：住宅用地70年；工业、教育等用地为50年；商业、旅游等用地为40年。 由于种种原因，一些开发商往往在楼盘开发时改变土地使用性质，这些做法都会涉及土地使用年限及土地出让金的问题。如果处理不当，在原本是工业、商业等用地上建起的住宅楼产权年限自然会缩水二三十年。 故意囤地行为 “近几年楼市大热，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼产权年限缩水的原因。”一位房地产商向记者私下透露，“囤地、延迟施工速度，其实是开发商在等入市时机，地价不断在涨，房价也在涨。” 区土房局一负责人表示，对于囤地、故意延缓施工进展的情况，一直在进行严查。“开发商拿地两年未动工的，将无偿收回土地的使用权。”