农村房屋如何买卖? 农村房屋买卖应注意哪些

• 134****4187 可以、但是农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人。
  
  根据<中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让，这样就与《中华人民共和国土地管理法>中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。
  
  中华人民共和国土地管理法>第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有权土地进行非农业建设，因而违反了该条规定。
  
  国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地便用证和房产证。” 2019-04-20 17:42:31
• 131****9831 这个买卖是无效的。
  根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》
  
  35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。
  
  对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。
  
  合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
  
  扩展资料
  
  《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)明确禁止农村房屋向城市居民流转。
  
  《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。
  
  应当怎么办：集体土地上的房屋流转受到严格限制，违反规定私自流转的，买卖双方签订的合同可视为无效。 2019-04-20 17:42:27
• 147****3050 农村房屋买卖需要注意以下事项：
  
  1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，合同无效，不受法律保护。
  
  2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋、价格、支付方式及违约责任等内容。
  
  3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。
  
  4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。
  
  5、农村房屋买卖要谨慎，对于此类交易，法院是以认定无效为原则。想要有效的话，要求是买卖双方是同一集体经济组织成员，且经过审批（或符合审批条件，比如没有宅基地等）。 2019-04-20 17:42:24
• 144****4229 买卖合同是否有效？
  
  农村房屋买卖要谨慎！！
  
  
  
  
  
  
  
  一、农村房屋买卖合同的效力与买受人身份有很大关系
  
  
  
  通常情况下，买受人可能的身份为：同一集体经济组织农村村民、非同一集体经济组织农村村民、城镇居民。
  
  
  
  
  
  
  
  合同效力争议主要源于买受人与出卖人不属于同一个集体经济组织，或买受人为城镇居民，在这些案件中，法官以认定合同无效为常态，以认定合同有效为例外。
  
  
  
  
  
  
  
  二、确认城镇居民购买农村房屋有效的主要裁判思路
  
  
  
  买受人之后取得了相应的集体土地建设用地使用证，房地已经合一，因而效力不存在障碍，则法官判定为有效。
  
  
  
  
  
  
  
  买受人均已就涉案房屋形成长期稳定的占有、使用关系。且法官均考虑到，涉案房屋为买受人实际居住的唯一住房。与此相对，当法官分析了出卖人在转让涉案房屋以后仍另有住房，有些甚至已经转为城镇户口，完全脱离了农村生活。则法官判定为有效。
  
  
  
  
  
  
  
  涉案人纠纷因涉案房屋所在地拆迁征地而起。土地管理法第六十三条的立法历史曾经提到，限制农村土地流转**重要的理由是：“不应当允许集体土地使用权的流转，不然有可能使大量的农用地转为建设用地，农民的利益被少数人侵占。”然而，如果该宗土地已经或即将因与涉案交易无关之理由而被征收为国有土地，则保护农村集体土地的价值已经消失，而买卖双方的真正争议焦点已经转变为征地补偿款是否以及如何分配。
  
  
  
  
  
  
  
  买受人尽管在买卖合同签订之时具有城镇户口，但在购买涉案房屋以后将自己户口迁至涉案房屋，并取得该集体经济组织成员身份。这一身份变化，形成了对合同效力的补正。则法官判定为有效。 2019-04-20 17:42:14
• 148****4269 文 / 隽泉
  
  
  
  随着经济发展，农村人口大规模流动，农村房屋买卖日益增多。因农村房屋买卖所涉利益较大，又与村民的特定身份相关，一旦出现纠纷，各方利益难以调和，买卖双方都可能承受较大的经济损失。为有效的避免上述纠纷，不妨在买卖房屋之前，了解一下应该注意哪些事项。
  
  
  
  
  
  
  一、农村房屋买卖主体有限制
  
  根据《物权法》的规定，对房屋进行买卖的，房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，农村房屋进行买卖时宅基地使用权也应一并转让。但根据《土地管理法》等法律规定，宅基地属于农民集体所有。农民对宅基地仅享有使用权，该使用权系基于集体经济组织成员这一特定身份关系产生，只有本集体经济组织内部成员才可以享有此项权利，不得随意转让给本集体经济组织外的成员。
  
  
  
  因此，农村房屋购买者，应该是该集体经济组织成员，且根据一户一宅的原则，购买者在购买前应没有拥有其他宅基地。
  
  
  
  
  
  
  二、农村房屋出卖后，村民将不能再申请宅基地
  
  根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，根据上述规定，村民一旦对住宅进行买卖，双方均无法再次申请宅基地进行建房。
  
  
  
  
  
  
  三、农村房屋转让给集体经济组织外成员将可能导致房屋买卖合同无效
  
  根据《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)的规定，农民的住宅不得向城市居民出售且禁止城镇居民在农村购置宅基地，宅基地房屋转让给集体经济组织外成员，属违反集体经济组织的成员权属性，违反法律强制性规定的行为，在司法实践中一般将会认定合同无效，房屋买卖合同被确认无效后，双方应该互相返还财产，赔偿损失。
  
  
  
  
  
  
  四、农村房屋买卖的主要程序
  
  1、应经集体即村民委员会书面同意；
  
  
  
  2、共有房屋必须征得其他共有人同意；
  
  
  
  3、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；
  
  
  
  4、订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；
  
  
  
  5、到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。 2019-04-20 17:42:09