如何解除购房合同? 我可以解除购房合同吗

• 131****2033 我刚刚退得.说一下我的步骤.
  第一,我找开发商协商.
  第二,退钱.先把银行贷款部分清了.然后去房产局解除预抵押登记,退回**款.
  第三,在这期间,我拟了一份解除合同协议.但是,注意的是,全部款项还没退到手,或者没有确定发商的退房诚意之前,我拒绝填写他们所谓的"退房申请".
  第四,找点权力压他.开发商在我们行贷款,我递上名片,直接与他们交涉.
  解除合同协议书 2019-04-20 17:03:06
• 143****6996 由于合同是双方共同约定的内容，如果因为一方情况由变化，是可以解除的。
  如果双方和离，同意不用承担违约责任，那是不需要的承担的。
  即使当时你们协议好卖房子，因为你的原因不交易了，由于你是买房方，可能订金不予退还。
  可是如果没有定金，那就没关系了。
  合同不会形成强制买房的效力，不用担心。
  如果有其他情况，你可以补充说明 2019-04-20 17:03:01
• 134****6211 不光是购房合同，我们日常生活中所签订的各种合同都可以解除，只是合同的解除，根据解除的方式不同，要满足不同的条件，可依法解除购房合同的有：第一购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。第二面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付的房款退还，同时支付房款利息。第三开发企业未经购房者同意变更设计开发建设单位擅自变更规划、设计或者经规划部门批准的规划变更以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房。第四因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。第五出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。法律依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  (一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五) 法律规定的其他情形。 2019-04-20 17:02:57
• 154****8886 购房者采取按揭贷款方式购房，若《商品房预售合同》、《借款担保合同》均被解除的，法院依法判决由商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上来说是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，购房者的还款义务并非因此而免除。
  
  案情摘要：
  
  1、2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》：王忠诚购买越州公司开发的案涉房屋，**约7400万元，剩余7397万元办理按揭贷款。
  
  2、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司（保证人）签订《借款合同》：贷款金额7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证。
  
  3、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》：王忠诚将其购买的案涉房屋为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，建行青海分行、越州公司先办理了在建工程抵押登记。
  
  4、后，越州公司未按期向王忠诚交付房屋，双方协议解除购房合同。由于借款合同目的亦无法实现，也被解除。
  
  5、王忠诚诉至法院要求确认借款合同项下的借款本金及利息应由越州公司偿还给银行。
  
  争议焦点：
  
  越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任？
  
  法院观点：
  
  由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。
  
  不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。
  
  《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。
  
  因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。
  
  案例索引：
  
  （2017）**高法民终683号
  
  相关法条：
  
  《商品房买卖合同司法解释》
  
  第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
  
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
  
  实务分析：
  
  依据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”同时本解释的第二十五条第二款的规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。实务中部分人从上述法律规定得出结论：1、按揭借款合同是商品房买卖合同的从合同；2、商品房买卖合同被撤销、解除合同目的无法实现，按揭借款合同的借款人有权主张解除借款合同，其还款责任得以免除。显然这种理解是错误的。 2019-04-20 17:02:52
• 154****8693
  “三套房停贷、二套房**比例五成，利率为基准利率1.1倍！”由于国家重拳打击房价过快上涨，4月几乎成为了“调控月”。在政策的重压下，不少投资客纷纷抛盘撤退保存实力。然而，这样的重拳也会“误伤”到一部分的普通购房者。不少经济条件并不宽裕的购房者由于**比例提升，于是只能无奈地在“赔定金与硬挤钱之间痛苦地徘徊
  
  “五成**就不买了”
  
  若退房面临损失5万元定金
  
  “开发商跟我拍胸保证肯定能申请到三成**的，现在通知我要五成**，我定金都付了，真不知道怎么办了。”昨天，于女士给本报热线打来电话说了自己新政下买房的“痛苦经历”。
  
  于女士告诉记者，自己看中的是位于宝山阳城路上的一新楼盘的房子，由于开发商当时表示肯定能申请到三成**，因此，于女士以29850元/平方米的价格购买了一套107平米的三居室。在4月10日这一天，于女士与开发商签订了预售合同，并且预付了5万元的定金。
  
  然而，当于女士4月17日去支付**款时，对方却表示由于国家颁布了房贷新政，因此让于女士先等银行贷款审批结果出来。而于女士之后焦急等待了半个多月，**终却等到了开发商令人泄气的回答。
  
  “售楼处工作人员表示，3成**的贷款申请银行并没有批准，现在要买房的话不仅需要支付5成**，而贷款利率也要按照基准利率的1.1倍来计算。”对此，于女士非常泄气，“我的预算就是按照三成**来计算的，如果是五成的话，我就不打算买这套房子了。”
  
  然而，当于女士因为高**无法筹措与开发商商量退房事宜时，却被告知“由于已经签订过合同了，因此，退房可以，但是之前支付的5万元却无法返还。”
  
  “硬着头皮也要挤钱”
  
  研究各银行政策实在不行找当铺
  
  “杯具了！无奈成了二套房，必须付款5成**，1.1倍利率了，看来只能全家一起想办法挤钱了。”房贷新政出台后，虽然引发了炒房团开始抛盘撤退，但是，仍有部分的购房者因为一不小心“被新政”，而只能痛苦地筹钱。
  
  记者在篱笆网上看到，网友dfotn写道，由于婚前她的丈夫给父母在南京买了一套才30平方米的小房子，而贷款至今仍未还清，因此，他们小夫妻俩结婚后首次购买的一套房子就糊里糊涂地成了“二套房”。
  
  dfotn说，自己看中的是一套60多万的学区房，“虽然房子又老又旧，但是好歹在上海算是有个自己的窝了”。然而，“杯具”的却是，dfotn在刚决定买房时**还是两成，然而，在整个购房过程中，**比例不断攀升，“三成、四成，一直到现在的五成，实在是凑不出来了。”
  
  由于已经签订了购房合同，如果凑不足**的话dfotn不仅买不到自己心仪的房子，还要倒赔总房价20%的违约金，所以只能硬着头皮买下这套房子。
  
  为了尽快凑足**，dfotn除了全家节衣缩食，还得到处研究各个银行的政策，全家一起想办法“挤钱”，“只能说，人还是顽强的，江湖救急的方法还是不少的。装修贷款，个人信用贷款，信用卡，当铺，实在不行还有贷款公司。”
  
  【开发商说法】
  
  “凑不出**只能赔钱”
  
  “现在房贷政策一直在变，所以**比例跟之前售房时的介绍肯定是不一致的。”对于目前楼市**比例提升的情况，一位开发商工作人员告诉记者，从4月初可以申请到两成至三成**，到4月中，三套房“被枪毙”、二套房必须五成**，不少购房者都被杀了个措手不及，“事实上，因**问题而与售楼处工作人员产生异议的购房者并不在少数。”
  
  不过，这位工作人员告诉记者，由于申请贷款肯定在签订合同之后，因此，白字黑字的合同就成了开发商**大的“保护罩”。“银行能不能批下贷款，所有的风险其实都落在购房者身上了。”“还没有支付**款，但是已经付了定金的购房者，如果因政策变化凑不出**，想要退房就得退一赔一；已经支付了三成**的，如果补不足剩下两成的话就只能赔房款的20%。”
  
  这位工作人员同时向记者透露，正是由于开发商的购房合同“面面俱到”，因此，大部分购房者在严厉的违约条例下，都选择自己想办法凑钱来解决问题。
  
  ■律师支招
  
  【一手房】
  
  无关键约定可解除合同
  
  上海原本律师事务所贾草律师向记者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。
  
  贾草律师向记者透露，目前**多的纠纷是，付了定金或者是**款但办不出贷款，开发商却不予退还定金或**款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
  
  据贾草介绍，依照2003年颁布的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。 2019-04-20 17:02:47