小区物业费一般多少？大多数是根据什么来算的？

基本上是包的，但是如果是自供暖的话就要自己负担取暖费了

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攒了一年钱，临近年底或许还有奖金到账，因此岁末年初往往会是房奴扎堆提前还贷的时候。不过，由于今年多次降息，商贷和公积金贷款双双创下近10年**低历史纪录，情况就有了一些变化。 26日，11月全国房贷市场报告显示，本月全国首套房贷平均利率降至4.66%，再创历史新低。新文化记者从本地银行及部分楼盘了解到，无论是房贷**还是利率标准，均较上月有所下调，目前2.5成是首套房贷的普遍**标准，提供优惠利率的银行数量有所增加。 全国首套房贷平均利率降至4.66% 今年10月24日，央行再度“双降”，将金融机构人民币贷款和存款利率进一步下调0.25个百分点。其中，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款利率下调0.25个百分点至1.5%；个人住房公积金贷款利率保持不变。 据**新发布的11月全国房贷市场报告，从首套房贷款平均利率走势看，本月全国首套房平均利率为4.66%，再创历史新低。环比上月的4.89%下降0.23个百分点；同比去年11月的6.57%下降1.91个百分点。 伴随着10月降息，二套房贷利率下行趋势也较为明显，本月平均利率为5.38%，环比上月的5.65%降了0.27个百分点。同比来看，去年同期二套房利率高达7.32%，本月降了1.94个百分点。 长春5家银行房贷利率打9.5折 在国内35个城市和地区中，首套房平均利率首次全部跌破5%，其中，首套房平均利率**低的为上海和天津的4.34%，**高的为乌鲁木齐的4.95%。 长春14家银行中，本月有5家对首套房贷提供优惠利率，**低为9.5折，提供优惠利率的银行数量较上月多1家；二套房贷方面，14家银行中普遍执行的是上浮10%的利率标准，仅1家上浮5%，与上月情况相同。 除了贷款利率，关系到房奴贷款压力大小的还有**比例这一重要因素。9月30日，央行、银监会联合发布通知，规定在不实施限购的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，**低**比例降至25%。 10月份，银行业落实2.5成**比例的情况还存在一定的“滞后性”，截至10月20日，全国仅18家银行执行。不过，目前的情况是，长春本地14家被纳入调查的银行中，已有11家落实了2.5成**，仅3家执行的是3成**。 ■分析 未来央行双降仍有空间首套房平均折扣均继续下浮下调 “当前宏观经济下行压力仍存，未来央行双降仍有空间。”房贷分析师认为，在当前楼市去库存压力加大的情况下，房贷优惠利率将进一步扩大，未来有望各城市首套房平均折扣均继续下浮下调。短期来看，一线及部分热点二线城市房价将延续温和上涨趋势；而部分三四线城市仍以去库存为主，房价将保持平稳。 ■提醒 降息了 房奴不着急提前还贷 值得注意的是，**近一次降息后，5年期以上商业贷款基准利率降至4.9%，公积金贷款是3.25%，双双再创近10年**低历史纪录。一部分手头有点“闲钱”具备提前还贷条件的房奴，反而因为降息后“低息”的缘故，提前还贷的积极性并不那么高了。 拿**近一次降息前后的利率做对比，此前100万元的贷款，等额本息20年还款期，月供6683元。降息后，月供6544元。月供减少了139元。如果将去年四季度以来的多次降息效应累加，对于时隔一年的贷款购房者来说，“减负”效果相当明显。同样是20年期的百万元房贷，月供较一年前已经减少了600元左右。 而对于已有贷款在身的老房奴来说，这种多次降息后的累加效应也同样明显。“我家的房贷已经进入了还款期的后半段，提前还贷的意义不大。”曹先生2009年贷款买房，当时以7折的优惠利率放的款，虽然中间经历了加息降息，但折扣还是7折标准。现在降息了，明年1月1日起开始执行新利率，按现行利率标准，打完折的年利率仅为3.43%。虽然说降息后存款利率也跟着降，但要找到比3.43%收益高的投资理财渠道还是比较容易的，因此，曹先生没打算提前还贷。 26日，记者从本地多家商业银行了解到，虽然临近年末，但目前并未出现比较明显的提前还贷扎堆现象。“现在房贷利率处于一个低水平，很多老客户普遍是调息后次年的1月1日执行新的贷款利率，明年的还贷压力是下降的，所以即便有‘闲钱’，有的人提前还款的积极性也没那么高。”某银行个贷中心的一位工作人员表示。

物业费一定是房东交，但是取暖费不一定，看房屋价钱，有的是房东交，有的是你自己交，如果房东的是公房，也就是单位房子，一般都是房东交的，因为单位是给报销的取暖费。水电煤气，也有包括的。但是，普遍是谁租房谁交的。

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如果你有房子，假设100平方米，通常物业费是以年为单位计算的，包括物业管理费、能耗费。物业管理费，每个小区有所不同，一平发米在0.8~2.5元不等，以1.5元/m2(平方米)来算，100平方的房子，一个月物业管理费150元，1年1800元（150元/月*12个月）。能耗费，一般比物业费第一点，一般以户来分摊，比如500元/户（1年），也有贵一些的。如果你在小区买了车位，每个月还要收车位管理费，30~200元不等，如果1个月收车位费50元，1年就是600元。因此，在一些城市，一套房子一年交物业管理费、能耗费、车位管理费在3000元左右。

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不一定物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

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