房子产权什么意思?房地产权证是什么意思

• 157****8520 70年房子还是你的，只是土地使用权到期了。房屋产权有房屋权和土地使用权两部分组成,房屋权的期限为永远,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收( 即土地使用权出让金),补的费用多不会超过5位数。
  
  根据《物权法》一百四十九条规定: 1. 住宅建设的用地使用权期限届满时,自动续期。 2. 非住宅“建设用地使用权”期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归 属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、法规的规定办理。
  
  2019-04-20 15:55:15
• 152****6931 大产权和小产权区别：
  
  1、按产权归属
  
  开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
  
  2、按合法性
  
  国家不发产权证，而是由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。
  
  3、按交易税费
  
  所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。
  
  4、按转让时限
  
  个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
  
  5、按销售对象
  
  小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。 2019-04-20 15:55:07
• 135****9481 日本的房产是永久产权，对外国人不限购，可贷款。可以购买任何类型的土地房产。在日的永久产权的房产可以自由使用、世代传承。日本在这方面法律和制度比较完善，房产的前景和增值的空间也更大。
  
  株式会社東寧日本房产说明会2018中国巡讲热烈进行中，想了解日本房产相关问题的朋友请持续关注。 2019-04-20 15:55:02
• 143****2652 由于种种原因，房屋的名义产权人可能不是真实的产权人，如“代持”。对于这种情况，实际产权人一般可以通过确权之诉等方法取回房屋的所有权（过户到实际产权人名下）。但是，如果在房子过户到实际产权人名下之前，名义产权人将之出售，房屋买卖合同是否有效？
  
  
  
  《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”
  
  
  
  名义产权人明知自己对标的房屋没有所有权，还在未征得实际产权人同意的前提下将房屋出售，其具有明显的恶意。
  
  
  
  问题就在于买房人是否具有恶意。（1）如果买房人也具有恶意，则双方构成恶意串通损害第三人利益，合同无效；（2）如果买房人是善意的，则双方的买卖合同有效，买房人也可以取得标的房屋的所有权。当然，从善意取得的角度来看，买房人如果是善意的，其也能取得房屋所有权【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《物权法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”】
  
  
  
  对于买房人是否具有恶意，要从以下几个方面来审查：是否有中介居间、买房人是否实际看过房、房屋买卖合同条款是否明显不合常理、房屋价款是否明显低于市场价、买房人是否未实际付款、买房人是否未要求交房等等。
  
  
  
  
  
  
  
  附解某贵与干某某房屋买卖合同纠纷案
  
  
  
  案情简介：2011年9月13日，干某某（甲方）与案外人解某某（乙方）签订《出售约定》。合同约定甲方将系争房屋出售乙方，价款30万元；假如房地产交易登记部门认为房屋买卖价款30万元不当，则合同买卖价写45万元或更高；不管合同买卖价如何调高，由于该房屋目前存在与甲方无关的人的户口不肯迁出的现实，且目前被他人强行占有的现实，故调高的合同买卖价双方不执行，双方还是按照本《出售约定》的房屋买卖价30万元执行；税费由乙方承担；甲方收到乙方30万元购房款三日内，甲方应当归还上海市住房置业担保有限公司抵押借款30万元，并协助上海市住房置业担保有限公司撤销该房屋抵押登记事宜；甲方同意乙方指定的人解某贵为日后签订《上海市房地产买卖合同》和办理房屋产权过户登记时的签约购买人。
  
  解某某于2011年10月8日出具承诺书，载明干某某保证不再另行将系争房屋出售给陈某；如陈某起诉干某某要回该房屋，法院判决支持陈某要回的请求，解某某同意解除与干某某的《出售约定》；假如**终无法过户，干某某应当退还房款30万元及购房补偿款5万元。
  
  2011年10月27日，干某某与解某贵签订《上海市房地产买卖合同》，约定干某某将系争房屋出售给解某贵，房屋总价款50万元，2012年1月26日之前办理过户登记；双方确认关于2011年9月13日干某某与解某某签订的《出售约定》内容。
  
  2011年12月1日，系争房屋的产权从干某某变更登记至解某贵名下。12月13日解某贵为新购房屋（即本案系争房屋）更换了新的锁芯，开锁和换锁芯共花费330元。当日，系争房屋的门锁又被换掉。次日，解某某发现门锁被换，遂报警。
  
  2013年，解某贵起诉实际居住在系争房屋内的陈美芳，要求排除妨害并赔偿损失，案号为（2013）浦民一（民）初字第39599号。法院支持了解某贵的诉讼请求。陈美芳不服，上诉至上海市第一中级人民法院，案号为（2014）沪一中民二（民）终字第297号。上海市第一中级人民法院认为，解某贵虽取得系争房屋的房地产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权。陈美芳在解某贵取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋，解某贵在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人注重排除妨害，要求陈美芳迁出系争房屋并赔偿损失，缺乏依据，法院难以支持。上海市第一中级人民法院撤销了上海市（2013）浦民一（民）初字第39599号民事判决。
  
  另查明，系争房屋一直由陈某夫妇居住至今。
  
  干某某总共收到解某贵35万元。2012年1月29日，干某某通过母亲唐培培将35万元退还给了解某贵（支付至解某某账户）。之后，解某贵与干某某之间就系争房屋的买卖合同纠纷引发诉讼，案件以撤诉方式结案。解某贵于2013年8月将35万元再次交给了干某某。 2019-04-20 15:54:56
• 134****0747
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  未取得房产权证 出售房屋效力如何
  
  拆迁公司将建设回迁房交付给甲后，一直未为甲办理房地产权证，此后，甲与乙通过某中介公司签订房屋买卖合同，甲将回迁房出售给乙，乙交纳首期款后可入住，余款待甲方取得《房地产权证》并与乙方办理过户手续后再支付。
  
  　　乙依约交付首期款后，对回迁房进行装修后入住数年，甲突然提出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项和《城市房地产转让管理规定》第七条第(六)项之规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让，因此，双方之前签订的房屋买卖合同无效，乙应当退回房屋给甲。
  
  　　乙不同意，并认为甲是因为房价上涨而提出合同无效的。双方酿成纠纷。甲遂提出仲裁申请，请求乙退房。该仲裁请求**终未得到支持。
  
  　　目前司法实践中对于未取得《房地产权证》的情况下所签订的房屋买卖合同是否有效也存在两种不同意见。
  
  　　一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定为法律的强制性规定。甲乙签订房屋买卖合同时，甲尚未所售房屋的产权证，故该合同已违反了法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同。
  
  　　另一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》制定于1994年，而房地产市场包括二手房市场近些年来发展极为迅速，对于一些房屋产权肯定能够办理下来，仅是囿于房产管理部门或其他非因售房人的原因暂时未能办理下来的个人售房者出售房屋的行为，应予准许，不宜严格适用上述法律规定。
  
  　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》颁布后，理论界对于开始研究对强制性规范进一步区分。对强制性规定进一步区分为效力规定与取缔规定是有必要的。
  
  　我国法律、法规确定了大量的强制性规范，但违反这些规定是否都导致合同无效？从法律的强制性规定来看，有的只是规定法律强制性规定应当受到处罚，有的则明确规定违反法律的前者性规定不仅受到处罚，还将导致合同无效。这就有必要区分效力规定与取缔规范。
  
  　　划分标准：
  
  　　第一，法律、法规明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规定。
  
  　　第二，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性将导致合同无效或者不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定为该规范属于效力性规定。
  
  　　第三，法律法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的，违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下，该规范就不属于效力规范，而取缔规范
  
  　　而司法实践中，则基本上将强制性规范分为效力性规范与管理性规范，《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。
  
  　　上述司法解释首次明确阐明了“强制性规定”的真实含义，即强制性规定仅指效力性强制性规定，不包括管理性规定。这种阐明对实务大有裨益，解决了是否合同违反强制性规定就简单机械地认定一律无效的争论。就未取得权属证书的二手房交易而言，鉴于《房地产权证》是记载房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明。
  
  　　因此，一旦进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，从立法意图上看，《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，该法第三十八条“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书……”的规定。
  
  应理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件。若不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但这并不表示对房屋转让合同的效力否定。也就是讲，上述法律规定属于管理性的规定，其目的是方便行政管理，而不是禁止或限制合同自由。违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能按期过户的结果，**终只会损害购房人的民事利益，并不直接损害国家利益。
  
  　　因为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。综上所述，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，出卖人在取得《房地产权证》之前，其和购房人签订的房地产买卖合同有效。
  
  　　值得注意的是，虽然出卖人在未取得《房地产权证》前出售房屋所签订的合同是有效的，但是，购房人在房屋**终过户至其名下之前所承担的交易风险也是很大的，一旦出卖人取得《房地产权证》后并不及时告知购房人，反而凭记载其名下的《房地产权证》，将房屋以高价售予第三方，并办理交易过户手续。
  
  　　在一般的情况下，若房屋已过户到第三方的名下，而第三方又结清房款，购房人对于房屋的权利将难得到保证。除非购房人有证据证明第三方购买房屋并非出于善意，通过撤销第三方与出卖人的房屋买卖合同方式使第三方与出卖人签订的买卖房屋合同归于无效，从而另行主张房屋权利。
  
  　　因此，对于类似情况，购房人要减少其合法权益受到侵害风险，则应当在合同中应特别加重出卖人“一房二卖”的违约责任。这样的约定可以督促出卖人认真考虑“一房二卖”甚至“一房多卖”的违约行为的风险，一旦纠纷发生，购房人则得到更有效更直接的保护。 2019-04-20 15:54:51