安置房有购房合同吗? 安置房购房合同有效吗

• 147****2513 建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议：
  
  一、项目名称、地点
  
  建设项目名称_________，建设地点_________，建设单位_________，《拆迁许可证》文号_________.
  
  二、房屋基本状况
  
  1、乙方在拆迁范围内有房屋_________间，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米，居住面积_________平方米。
  
  2、乙方有正式户口_________人，常住人口_________人，应安置人口_________人，分别是_________.
  
  3、被拆迁房屋的产权属于_________. 2019-04-16 13:05:49
• 153****6902 1、拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。
  2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。
  3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。 2019-04-16 13:05:44
• 146****3693 【案情简介】
  
  杨某所在的村土地被政府征收，杨某在村上原自建的房屋被拆迁。随后，杨某分得安置房两套，其自己住一套，另一套出售给了张某。杨某与张某签订了房屋买卖协议，协议约定杨某以20万元的价格将该房屋出售给张某，待该房屋可以办理产权证时，杨某配合张某办理产权手续，并将该房屋过户给张某。协议签订后，张某将购房款按约支付给了杨某，杨某也将房屋交付给了张某，张某将房屋装修后搬进该房屋居住。两年后，该房屋可以办理产权证，张某多次联系杨某办理产权过户手续，但杨某却一直拒绝。随后，张某收到法院传票，杨某向法院起诉请求判令双方签订的房屋买卖协议无效，要求张某返还房屋并支付租金，理由为该房屋属于安置房，国家政策规定不允许买卖。张某则认为该房屋是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，且其已经支付了购房款并实际居住在该房屋中，所以该房屋买卖协议是有效的，杨某之所以起诉皆是因为房屋价格上涨，杨某反悔了。那双方签订的房屋买卖合同究竟是否有效？
  
  【法律分析】
  
  安置房也称小产权房，安置房买卖合同是否有效尚没有一部法律对此作出明确规定，实务中存在着很大的争议。
  
  一种观点认为安置房买卖合同是有效的。安置房的买卖合同是一种合同行为，依据《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”只要是经双方协商一致并在平等、自愿、公平签订的基础上签订的买卖合同，系双方真实意思的表示，并不存在上述导致合同无效、可撤销的情形，那安置房买卖合同即是有效的。
  
  另一种观点认为安置房买卖合同是无效的。根据1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”安置房所建的土地属于集体土地性质，依据“房随地走”的原则，既然农村住宅用地是禁止出售的，那该地上所建的房屋当然是不得转让的，不然会导致房地分离。故安置房买卖合同是无效的。
  
  笔者认为，上述认定安置房买卖合同无效的相关法律规定，主要强调的是农村住宅用地不得转让给城镇居民，其立法本意是禁止他人利用农村便宜土地而达到炒房的目的，而将农村住宅用地转让给非城镇居民并没有明确的、禁止性的规定，因此笔者认为，上述案例中，双方签订的安置房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当是有效的。
  
  【案件思考】
  
  随着社会经济水平的发展，因城市规划、土地开发等原因进行的拆迁越来越多，大多拆迁户都可以分到两套甚至多套安置房，很多人选择自住一套，其余的安置房出租或者出售。另外现在有很多刚需的购房者，考虑到安置房价格相较商品房价格便宜很多，都选择购买安置房。但是因为对于安置房的买卖现在还存在的诸多的法律漏洞，购买安置房虽然价格便宜，但是风险很大，近年来因安置房买卖产生的纠纷也越来越多。因此购买安置房前一定要考虑以下三点内容：一是一定要了解拆迁协议书，以便了解该安置房是否是其所有，是否还有其他共有人；二是一定要对双方签订的购房合同办理公证手续；三是一定要了解当地政府对于安置房的相关政策，以及是否可以办理过户手续。
  
  购房都是一笔不小的支出，特别是对一些刚需的购房者，往往是倾全家之力，拿出多年省吃俭用的存款，甚至还要对外举债，住房也是关乎全家人生活**重要的事情之一，因此笔者建议，有意向购买安置房的购房者一定要慎之又慎。
  
  2019-04-16 13:05:38