按揭房可以转让吗? 按揭中的商品房可以买卖吗？

• 144****2934 可以办理转按揭，将房贷出售或转让给第三方。
  转按揭业务的服务对象有：
  1、需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人；
  2、需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人；
  3、已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人；
  4、各类中介公司、物业公司和开发商。 2019-04-12 10:09:51
• 154****1007 只有产证已经办好，才可以正常交易，交易过户前要把你的银行贷款还清(按揭还款不足一年就提前结清，要付违约金给银行)
  房子在未办出产权证明时是不可以买卖的，即使你们现在签了买卖合同，也是无法在房管部门办登记过户的，只能做二手房交易。
  如果确实急用钱，就可以先签订买卖合同，收取一定的房款，待房产证下来了，再办理过户手续和收取尾款。 2019-04-12 10:09:47
• 146****2968 按揭中的房子出售需要先还清按揭款，你可以选择将下家的购房款先用于偿还按揭或者自己筹款偿还按揭，然后才可以进行过户交易。可以参考一下程序：
  
  1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
  
  2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按。
  
  3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。
  
  4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
  
  5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
  
  6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。 2019-04-12 10:09:43
• 143****9100 自2016年5月1日全面营改增以来，国家陆续推出各项降税减费惠民政策，笔者翻遍各大网站及中介咨询，均未找到在房屋买卖中关于税收问题的**新梳理，部分答复还存在“营业税”等说法。鉴于笔者前期购房体验，及实际工作涉税相关，梳理出以下几点在房屋买卖过程中涉及的税收政策。
  
  提示：1、签订购房合同后，取得购房发票就行办理契税完税，在增值税及个人所得税的“满二满五”优惠中，起算时间均以契税完税凭证或房产证取得时间孰早为原则。
  
  2、与银行签订的抵押贷款合同，印花税由银行代收代缴，印花税双方均需上税，但属于购房者的税负只有0.5‰减半优惠，但部分银行存在由购房者将双方印花税都缴纳的情形。
  
  
  增值税
  
  纳税人：卖方
  
  计算公式：增值税税额=支付的价税合计金额÷1.05×5%
  
  税收优惠：满二年免税。
  
  政策：
  
  （一）《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定：
  
  “（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
  
  （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”
  
  （二）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定 第五条规定：
  
  “个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”
  
  （三）《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定：
  
  “纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”
  
  
  城建税和附加
  
  纳税人：卖方
  
  计算公式：
  
  城市建设维护费税=缴纳的增值税税额×7%×50%
  
  教育费附加=缴纳的增值税税额×3%×50%
  
  地方教育费附加=缴纳的增值税税额×2%×50%
  
  政策：
  
  《关于对增值税小规模纳税人减征相关税费政策的通知》（云财税〔2019〕11号）（全国都一样）第一条规定：
  
  “对增值税小规模纳税人征收的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花是）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。”
  
  
  契税
  
  纳税人：买方
  
  计算公式：契税=不含增值税价款×契税税率（1%、1.5%、2%、3%）
  
  政策：
  
  序号
  
  购买房屋性质
  
  面积90平方米以下的
  
  面积90平方米以上的
  
  适用范围
  
  1
  
  家庭唯一住房
  
  1%
  
  1.5%
  
  全国适用
  
  2
  
  家庭第二套改善性住房
  
  1%
  
  2%
  
  北上广深暂不适用
  
  3
  
  家庭第三套及以上住房
  
  3%
  
  3%
  
  云南省（山东省）适用
  
  纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
  
  
  印花税
  
  购房合同按照产权转移书据征收，目前暂免征收。
  
  房产证，每本5元印花税。
  
  与银行签订的抵押贷款合同按照借款合同征收，税率0.05‰。
  
  印花税=合同借款金额×0.05‰×50%
  
  政策：
  
  《关于对增值税小规模纳税人减征相关税费政策的通知》（云财税〔2019〕11号）（全国都一样）第一条规定：
  
  “对增值税小规模纳税人征收的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花是）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。”
  
  《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》的规定：
  
  权利、许可证照。包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。按件贴花五元。 2019-04-12 10:09:39
• 153****7211 ２０１３年１１月１６日，原告黄某（乙方）与被告宁夏某投资置业有限公司（甲方，以下简称投资公司）签订《商品房买卖合同（预售）》。乙方以３０１００７元价格购买甲方开发的房屋。甲方定于２０１４年１２月３１日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过６０天，乙方有权单方面解除本合同。
  签订合同后黄某于２０１３年１１月１６日向投资公司支付了首期购房款１５１００７元，并作为借款人与投资公司、中国工商银行股份有限公司银川某支行（以下简称工行某支行）签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为１０１０００元，贷款期限为１０年。贷款人将贷款资金划入投资公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。
  ２０１４年６月５日，工行某支行发放了相应的贷款并取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。黄某自２０１４年６月２０日起逐月向工行某支行归还贷款本息。
  后投资公司逾期交房超过６０日，黄某遂诉至某基层人民法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。
  代理要点
  一是合同各方当事人诉讼地位的设定。投资公司作为开发商系合同相对方，按约交房系其基本合同义务，其逾期交房已超过６０日，显属违约，黄某行使合同解除权，投资公司作为被告毋庸置疑。而按揭银行的诉讼地位究竟是作为被告还是作为第三人呢。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商房买卖司法解释）第２４条之规定，黄某有权同时要求解除与工行某支行签订的《个人住房借款担保合同》。根据合同相对性原则，黄某与工行某支行所签订的《个人住房借款担保合同》独立于《商品房买卖合同》，属从合同，两份不同的合同在同一个案件中一并解除，明显不是一个法律关系。《商品房买卖司法解释》倾向性主张将按揭银行列为有独立请求权的第三人，第三人的类型有当事人申请追加和法院依职权追加，本案如果把按揭银行列为第三人有可能是在诉讼过程中由法院追加，由此会给主办法官增加麻烦。而且因为解除贷款合同会牵涉到银行剩余贷款等等实体性权利，因此经过反复思考，本人**终决定将按揭银行作为共同被告更优于让其作第三人。本案在人民法院立案时也因按揭银行的诉讼地位问题发生分歧，但**终法院还是接纳了本人的观点。
  二是诉讼请求的设定。解除商品房预售合同后，黄某有权要求投资公司返还包括已付购房**款及已向工行某支行所还贷款本金，同时赔偿**款利息及已还贷款利息。解除后剩余贷款应由投资公司承担，投资公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行某支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。
  
  判决结果
  
  某基层人民法院经过审理**终依照合同法第９３条第２款、第９７条及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第２４条、第２５条之规定，判决：一、解除黄某等与投资公司签订的《商品房预售合同》；二、解除黄某与工行某支行签订的《个人住房借款担保合同》；三、投资公司于判决生效之日起十日内向黄某返还房款２０１００７元及利息１４０１５．３７元（贷款本息暂算至２０１６年１１月２日，实际以原告向工行某支行偿还的按揭贷款本息为准）；四、投资公司于判决生效之日起十日内替黄某向工行某支行偿还尚欠的贷款７８１０８．７３元（暂算至２０１６年１１月２日，实际以原告在被告工行某支行未还贷款为准；五、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
  
  心得体会
  
  购房人基于商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系同时起诉开发商和按揭银行时，一般情况下，按揭银行会被列为第三人，但实践中也可将按揭银行的诉讼地位作为共同被告。具体理由：
  一是《商品房买卖合同纠纷司法解释》倾向性主张将银行列为有独立请求权的第三人，但有独立请求权的第三人是指对本诉讼的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。如果同时解除商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，就不能僵化认为银行只能是第三人，不可以作为共同被告。
  二是当事人作为被告抑或作为有独立请求权的第三人参加诉讼，取决于提起诉讼原告的如何起诉。在原告起诉时，要求同时解除商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，是在法律规定的情况下将两个不同的法律关系合并。原告可以将按揭银行作为共同被告。起诉时就将按揭银行列为被告的好处在于，一方面，避免因银行单方面的态度影响整体案件处理，不利于保护处于弱势的购房人的合法权益；另一方面，也可以减轻办案法官的工作量，因为现在法院案多人少，办案压力太大，没有充足的时间在庭审过程中征求按揭银行意见，或单独追加按揭银行作第三人，如果在起诉时就将按揭银行列为被告，就会大大提高了办案效率。
  三是按揭银行作为被告参加诉讼，针对原告的诉讼请求，没有丧失抗辩及提出反诉讼的权利和机会，程序上更能得到相应保障且合理。
  因此，通过本起案件及随后的相类似的几起案件的代理，本律师认为将按揭贷款银行列为共同被告明显比作为案件第三人更加合乎法律规定和更有利于案件优化处理。
  
  简要评述
  
  购房人基于商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系，同时起诉开发商和按揭银行时，按揭银行的诉讼地位可以作为共同被告。当按揭贷款合同因商品房买卖合同解除而解除时，应当明确其解除合同效力溯及购房人的已付的全部款项，包括**款、银行贷款还款本金及利息，还有相应的损失赔偿。同时，在遵循合同相对性原则的前提下，为了履行的便利，从**终结果出发，判决开发商直接承担购房人在按揭贷款合同项下的责任，这样就可以在一个诉讼中一并解决所有矛盾和纠纷，对于案件处理势必更加便捷高效。 2019-04-12 10:09:34