有房贷的房子怎么过户? 按揭中的房子怎么过户或交易

• 136****3466 过户的手续：
  1、签约。签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定；
  2、交税。交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；
  3、登记。登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；
  4、取证。取证是**后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。 2019-04-09 09:09:33
• 157****5304 房子在按揭中可以办理过户手续，方法如下：
  1.买卖双方签订贷款合同，并约定谁来还款，税费缴纳方（一般卖方的贷款由买方的**来还）；
  2.买卖双方到银行签订贷款合同；
  3.银行贷款审核通过后办理结清贷款；
  4.结清贷款后在注销他权；
  5.注销他权后办理过户手续；
  6.过户手续办理完毕后把产权证交到银行；
  7.银行放款；
  8.银行放款后交易就结束了，买方按时还款就可以了； 2019-04-09 09:09:29
• 142****9292 一、贷款未还清的房子可以转让吗？ 首先，未还清贷款的房子在实际操作中是可以买卖的，但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。 其次，房产在交易之前**好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使购买方多一份放心。但是，如果大家因为各种原因导致贷款没有还清的话，那么，没有还清贷款的房子怎么转让呢？本文就为大家推荐几种转让有贷款的房产的具体办法，大家可以根据自己的具体情况和实际需要进行选择。
  二、怎么转让有贷款的房子？ 转让未还清贷款房产的具体操作：
  1、怎么转让有贷款的房子：转按揭 **简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 但北京等一些城市已经在07年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内专家分析得出的结论，转按揭业务应该不会被永久性叫停。所以，大家在考虑卖出未还清贷款的房产之前先去当地银行碰碰运气。
  2、怎么转让有贷款的房子：用买方的**款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中**多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。 以上就是对“贷款未还清的房子可以转让吗”“怎么转让有贷款的房子”所作的解答。我们还是建议大家把贷款还清以后再转让房子，如果实在需要转让贷款未还清的房子，那么可以参考我们上面给出的几个建议。当然，毕竟转让贷款未还清的房子会存在比较大的风险，所以大家可以在转让之前**好更律师联系进行咨询，他们会给您提供**利于的方案，避免在转让过程中受到损失。 2019-04-09 09:09:25
• 157****2893 二手房交易时，卖方要配合买方办理房产公证、过户等手续，这是常识，然热，总有那么一些人，不愿意履行合同义务，利用各种借口进行违约。
  
  
  
  开发区的赵某夫妇，在买方支付**款及定金后，却未按照合同约定配合办理，结果被对方告上了法庭。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  纠纷
  
  **款交了，卖房人不配合过户
  
  
  
  今年3月25日，孙某与赵某在中介公司签订《房屋买卖三方合同》，约定以93.5万元的价格购买赵某夫妇共有的房屋。
  
  
  
  根据合同约定，孙某应将尾款70.5万元在办理房屋公证委托（4月18日）前一次性付清，赵某应在4月30日前将该房屋交付给孙某，并应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷。
  
  
  
  截至4月14日，孙某共向赵某支付了28万元。
  
  
  
  4月18日至5月9日期间，孙某将余款筹好，多次要求赵某办理房屋公证、过户手续，赵某以不在淮安没空回来办理为由予以拒绝。
  
  
  
  
  
  
  
  孙某认为——
  
  
  
  赵某未按照合同约定交付房屋并办理相关手续，诉至法院请求解除合同，要求返还购房款25万元，并双倍返还定金6万元。
  
  
  
  赵某则认为——
  
  
  
  自己没有违约，是孙某没有按照合同约定在4月18日前付清全部房款。赵某要求继续履行合同，请求驳回孙某的诉讼请求。
  
  
  
  同时，赵某表示，孙某支付的28万元被他用在做生意上了，目前涉案房屋仍有30万元的房贷没有还清，自己没有能力还贷。
  
  
  
  中介方认为——
  
  
  
  在房屋买卖合同中，卖方应配合办理手续并提供材料，房屋有按揭贷款未还清，应先还清贷款，办理解押手续之后再卖，在贷款没有还清之前，根据交易习惯，为保障双方财产安全，房款不应支付
  
  
  
  
  
  
  
  判决
  
  返还购房款，双倍返还定金
  
  
  
  办理此案的法官告诉记者，根据“物权法”第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
  
  
  
  在本案中，赵某夫妇没有提供经抵押权人同意转让财产的证据，也没有将孙某所支付的25万元房款用于提前清偿贷款，并且没有能力提前还清贷款，导致房屋的产权无法变更登记，导致合同目的无法实现。 2019-04-09 09:09:20
• 156****7719 →首先要确定是否有房产证 二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证，就不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，在现实交易过程中，可以在办理过户手续前提前还清贷款，解除抵押，进而使交易成功进行。
  ‖ 用买方的全款或者**款缴清剩余贷款
  
  这是在二手房交易中**常见的方式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。房东可以利用购房和的**款将剩余的贷款还清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  
  那么：
  
  
  
  ①如果买家是全款买房，可直接向贷款银行申请提前还款，将房子接触抵押
  
  ②如果买家需要贷款，就要考虑**款够不够偿还剩余贷款
  
  ③还有就是能不能接受买房人贷款办理周期。
  
  
  
  不过需要注意的是,一些银行可能在贷款合同对提前还贷有所限制，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。另外，如果购房者支付的**款不足以还清贷款，可以和购房者协商多支付一定比例的款项，但此时购房者可能会借此进行砍价。
  
  行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。
  
  
  
  对于跨行转按揭，需要强调一点：能做“转按揭”的银行很少，随着房贷业务收紧，通过这种方法出售未还清贷款的房子有一定局限性。
  
  
  
  ‖ 利用银行贷款来缴清剩余房贷，俗称 “赎楼贷”
  
  如果上面两种方式都行不通的话，卖家可以考虑用其他银行认可的抵押物(比如其他房产)向银行申请贷款，用这笔贷款还清剩余的房贷，促使交易能够成功进行。之后，等买房人支付了房款之后，再还清这次的抵押贷款。
  
  
  
  对于购房人来说，买贷款未还清的房子同样存在风险。首先就是卖家对价格反悔，再一个就是买家在支付房款解除抵押，还没办理过户期间，原房主出现债权纠纷，导致房屋无法正常过户，这些都是对买房人不利的。
  
  此处也有一点需要强调：通过这种方式偿未还清的房子贷款，要考虑到抵押贷款利息、手续费等问题。
  
  
  
  如何保障二手房交易赎楼款项的安全？
  
  
  
  赎楼款项交给第三方**保险：
  
  1.签订买卖合同，把赎楼相关事宜写清楚，赎楼的款项不要直接打给银行，也不要直接打给房东，而是交作为定金给第三方托管办理。
  
  2.买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方，通过该账号支付赎楼款，尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。
  
  3.卖家委托中介或者其他买家信任的第三方办理赎楼及过户手续，并公证授权委托书。
  
  
  
  尽量让卖家自行筹集赎楼款：
  
  由于赎楼的金额往往动辄数十万元，有关专家建议，如果卖方违约或其他原因导致合同无法正常履行，买家是可以要求返还代偿的赎楼款和费用，但由于情况比较复杂，买家短期内未必能完全索偿，因此有可能会承担时间与资金的双重损失。
  
  
  
  未还清贷款的房子进行买卖是有一定风险的，对买房人来说，如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险?
  
  
  
  1. 在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题
  
  **简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的违约问题、违约责任落实到购房合同中，出现问题比较好维权。
  
  估计该有朋友问了，有没有在签合同前就能防止风险的方法？接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。
  
  2. 对房屋进行预告登记
  
  
  
  购买这种贷款未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。
  
  
  
  也就是说进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。
  
  
  
  需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。
  
  
  
  3 . 在合同中明确房屋权属、付款方式等问题
  
  
  
  在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。
  
  
  
  
  
  4. 卖方常见法律风险：
  
  
  
  对于卖方来说，出售未还清贷款的房屋，**大的风险在于不能及时解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋无法顺利过户，卖方很可能因逾期不能办理过户手续而承担违约责任。
  
  
  
  5. 买方常见法律风险：
  
  
  
  买卖未还清贷款的二手房，无论对买方还是卖方，均存在较大的风险。
  
  整个交易过程，从签订合同到完成产权过户往往需要一些时日，而纠纷恰恰就出现在这一过程中。采取资金监管的方式，能有效避免这些问题，真正确保房屋交易资金安全。
  
  2019-04-09 09:09:15