物业费包括什么服务？哪些项目的费用？

• 153****0648 一、物业费组成部分：
  
  1、公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;
  
  2、聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;
  
  3、公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;
  
  4、购买或租赁必需的机械及器材的支出;
  
  5、物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;
  
  6、垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;
  
  7、清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;
  
  8、公共区域植花、种草及其养护费用;
  
  9、更新储备金，即物业配套设施的更新费用;
  
  10、聘请律师、会计师等专业人士的费用;
  
  11、节日装饰的费用;
  
  12、管理者酬金;
  
  13、行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;
  
  14、公共电视接收系统及维护费用;
  
  15、其他为管理而发生的合理支出。
  
  二、物业提供的服务：
  
  1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；
  
  2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；
  
  3、共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明等；
  
  4、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚等；
  
  5、公共区域的绿化养护与管理；
  
  6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；
  
  7、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查等；
  
  8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；
  
  9、防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；
  
  10、电梯、水泵的运行和日常维护管理；
  
  11、房屋装饰装修管理服务；
  
  12、其他委托事项。 2019-04-01 18:59:54
• 157****6928 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
  3、物业管理区域清洁卫生费用；
  4、物业管理区域绿化养护费用；
  5、物业管理区域秩序维护费用；
  6、办公费用；
  7、物业管理企业固定资产折旧；
  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  9、经业主同意的其它费用。
  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
  一级收费标准
  1.00元 /平方米·月 (已包含税、费 )
  基础条件
  　　小区封闭；
  　　有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 35%以上(包括水面)；
  　　绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车泊位 1个 /3户；
  　　具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。
  公共秩序维护 :
  　　1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
  　　2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
  　　3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
  4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
  5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
  　　6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
  　　7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
  　　8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
  保洁服务
  　　1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2次。
  　　2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
  3、公共楼道每天清扫 2次；扶手每天擦洗 2次，保持干净整洁。
  4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
  5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次。
  6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
  7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味。
  8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。
  　　9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
  　　10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
  11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
  　　12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
  二级收费标准
  0.75元 /平方米·月 (已包含税、费 )
  基础条件
  小区封闭；
  　　有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房； 绿化率 30%以上(包括水面)；
  　　绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上； 固定活动馆所 200平方米以上；
  　　具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施； 体育活动场地不少于一项设施。
  公共秩序维护
  　　1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
  　　2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 8次，对小区重点部位每 2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
  　　3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
  　　6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
  　　7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
  　　8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
  保洁服务
  　　1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1次。
  　　2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
  3、公共楼道每天清扫 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干净整洁。
  4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
  5、按楼栋口收集垃圾，每天 2次。
  　　6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
  7、垃圾设施每天清洁 1次，无异味。
  8、公共区域玻璃每月擦洗 2次。
  　　9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
  　　10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
  11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
  　　12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
  三级收费标准
  0.45元 /平方米·月 (已包含税、费 )
  基础条件
  小区封闭；
  　　有固定管理服务用房； 绿化率 25%以上；
  　　绿化、休闲活动中心、场地 500平方米以上；
  　　固定活动馆所 100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
  公共秩序维护
  　　1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
  　　2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于 5次，每次巡逻不少于 1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
  3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
  4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
  5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
  　　6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
  保洁服务
  　　1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭 1次。
  　　2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干净整洁。
  3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
  4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
  　　5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
  6、垃圾设施每周清洁 2次，无异味。
  7、公共区域玻璃每月擦洗 1次。
  　　8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
  　　9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
  10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
  四级收费标准
  0.35元 /平方米·月(已包含税、费 )
  基础条件 小区基本封闭；
  　　有固定管理服务用房；
  　　有简单的绿地、树木、植物。
  公共秩序维护
  　　1、配备门岗室，设专人 24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
  2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
  3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
  保洁服务
  　　1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁。
  2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干净整洁。
  3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
  4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
  　　5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
  6、垃圾设施每周清洁 1次，无异味。
  7、公共区域玻璃每 2个月擦洗 1次。
  　　8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
  　　9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
  10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
  在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。 2019-04-01 18:59:45
• 145****1617 物业费包括哪些：
  
  1.物业服务人员的工资，业主交的物业费用一部分将用于支付物业服务人员的工资，福利、加班与服装费等。
  
  2.物业共用部和共用设施设备的日常运行维护费用，其中有电梯，小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率，电气、燃气、消防系统设备维修保养费。
  
  3.物业管理区域清洁卫生费用，包括小区道路、广场、停车场、绿地等的清洁
  
  4.管理区域秩序维护，其中有小区安保巡逻等。
  
  5.物业管理服务固定资产折旧费。
  
  6.和业主协商的其他费用。
  
  物业管理费的收费标准原则如下：
  
  1、不得违反国家和地方政府的有关规定。
  
  2、与住户的收入水平相适应。要根据住户的收入水平高低来确定，收费标准过高，住户承受不了，也不容易取得住户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
  
  3、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
  
  4、微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。
  
  5、公平有偿原则。具体体现在“谁使用，谁付费，谁受益，谁付费”。不管使用人的身份是业主还是租户，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。
  
  相关法律规定
  
  根据《物业管理条例》第41条的规定：“物业服务收费应当遵循合理 、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。
  
  **高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。” 2019-04-01 18:59:28