房地产是什么呢？它的含义是什么呢？

　　房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。　　一种看法认为，房地产金融**简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。

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房地产开发项目的转让并非是一个严格意义上的法律概念，因为房地产开发项目本身并不直接具有财产内容或直接表现为一种可交易的财产，只能说房地产开发项目的主体拥有着以土地使用权为核心的多种权利。因此，房地产开发项目的转让，就是项目原业主所拥有的与项目有关的各种权利的总体移转。而该项权利中土地使用权是核心，而且土地使用权的移转必然带动其他相关权利的转移。因此，房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。反而言之，土地使用权的转让，也必然带动房地产项目的转让。土地使用权和房地产项目不可能分别转让。 　　正因为房地产开发项目转让的实质就是土地使用权的转让，因此我国《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”，而该两条内容正是针对以出让方式或划拨方式所获得的土地使用权的转让而设定的条件。 　　根据上述第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产项目时应当符合以下两个条件： 　　1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　如果房地产项目的转让欠缺上述两个法定条件，将会产生怎样的法律后果？ 　　首先，从我国《城市房地产开发经营管理条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的精神来看，欠缺上述任何一个条件，都将导致房地产项目的转让不能为相关行政管理部门认可，不能完成项目转让所需的相关手续的变更，受让方不能获得土地使用权，也不能获得房地产项目。也就是说，该转让房地产项目的行为不能得以完成，项目转让合同的目的不能实现。其次，从对合同的效力影响来看，单纯地审视上述关于两个条件的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，我们可以得出一个似乎非常明确的结论，即：关于房地产项目转让的两个条件的规定属于行政法规的强制性规定，欠缺该条件则意味着违反了法律、行政法规的强制性规定，在此情形下签订的房地产项目转让合同则应当属于无效的合同。这一观点在2004年以前的司法实务中基本上得到了各级法院的普遍认同。直到2004年，才有个别法院的相关判例对此试探性地提出了不同见解。而**高人民法院在2005年8月发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，充分考虑到我国现行的物权变动模式，第一次明确颠覆了这一观点。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，房地产项目的转让，如果欠缺上述第一项条件，即未取得土地使用权证书（未付清土地使用权出让金仅仅是未取得土地使用权证的原因，就土地使用权的处分而言，处分人是否付清出让金并无民事法律意义，除非出让合同对此有明确约定），则该房地产项目的转让将构成无权处分，形成效力待定的效果。因为，房地产项目的转让就是土地使用权的转让，转让方应当首先拥有针对某特定地块的土地使用权，方能转让该权利，否则其订立项目转让合同或土地使用权转让合同的行为就属于无权处分行为；而土地使用权作为一种不动产物权，拥有该物权的表征就是取得了相应的土地使用权证书。因此，转让方在取得土地使用权证书之前订立转让合同的行为，便构成无权处分的行为，“该转让合同为效力待定的合同”。其效力的补正条件为：转让方在当事人向人民法院起诉前取得了土地使用权证书，否则，该转让合同将成为一个无效合同。如果欠缺上述第二项条件，即未达到一定的投资开发条件，行政部门将不予办理与项目转让有关的权属变更登记，转让合同之目的不能达成，转让方的义务将不能完全履行。但是，转让合同的效力并不因此遭受影响，转让合同属于有效合同，而受让方可以就此通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度追究转让方的责任，从而获得救济。 　　此外，有一种观点认为，根据房地产业的市场准入制度，狭义的房地产开发项目的转让，受让方还必须是具有房地产开发经营资质的企业。《重庆市房地产开发管理办法》（重建委发【1995】288号）曾经明文规定：房地产开发项目的“受让方应当具备从事房地产开发的资格”。不过，目前占主流的观点认为，受让方可以是房地产开发企业之外的主体，因为受让方虽然不具备开发资质，不能独自实施房地产项目的开发权，但可以联合其他具备房地产开发经营资质的企业对其所获得的房地产项目进行开发。同时，受让方还可以选择不实施开发行为，而是将获得的房地产项目直接再转让给他方。 　　鉴于开发商所从事的房地产开发不可能在以划拨方式取得之土地上进行，因此，本文所探讨的房地产开发项目转让从严格意义而言，应当不涉及到划拨土地使用权的转让。但我们不能否认，在很多法律规定中载明的“划拨土地使用权转让”，有可能使得受让方**终获得对该土地的房地产开发经营权，不过这应当界定为受让方新获得了一个出让地的使用权、新获得了一个房地产开发项目，而非从原划拨土地使用权人处受让了一个房地产项目。其理由在于：划拨土地使用权在经有批准权的人民政府批准后，可以转让，这是划拨土地使用权转让的条件，也是建立在划拨土地使用权基础上的广义的房地产开发项目转让的条件。但是，划拨土地使用权本身不能用于以营利为目的的房地产开发经营，故在划拨土地使用权转让时不可能同时转让一房地产开发项目。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，如受让方将该土地用作非公益目的的房地产开发经营，则受让方应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。受让方也由此获得了一个房地产开发项目。从形式上看来，受让方是通过一划拨土地使用权的转让获得了一个房地产开发项目，但实质上这一过程应当理解为：原划拨土地使用权人将其土地使用权交还给了国家，国家将该土地的使用权出让给受让方，并允许受让方以该土地进行一定条件的房地产开发。而所谓的划拨土地使用权的转让价款，应当被定义为转让方因放弃原拥有的划拨土地使用权而应获得的一定补偿。在2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台后，用于房地产开发经营的土地之使用权必须由土地行政主管部门公开以竞买的方式出让，所谓的划拨土地使用权转让更明显地失去了其“转让”的含义。

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买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。立契房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。需注意：房屋产权是否明晰；土地情况是否清晰；交易房屋是否在租；房屋手续是否齐全；福利房屋是否合法；物管费用是否拖欠；市政规划是否影响；单位房屋是否侵权；中介公司是否违规；合同约定是否明确。供参考。

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办理房产转让需要的手续如下：1、转让当事人签订书面转让合同;2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。不按上述法定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。对此，《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。

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房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

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