租房房产税如何征收? 营改增后房产出租的房产税怎么计算

• 146****8463 出租的房产，按照房产租金收入乘以年税率12%，计算缴纳房产税。但对个人将自有居住用房出租，取得的租金收入，按4%税率征收房产税。
  依据：1、《关于修改《天津市实施〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》的通知》(津政发〔1999〕43号)第六条规定：国家机关、人民团体、军队、事业单位出租的房产，个人自有出租的房产及房地产管理部门经营的房产（公产、代管产、托管产等），均应按房屋租金收入计征。第八条规定：房产税的税率，按照房产租金收入计算缴纳的，年税率为12%。2、《关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》(地税公告〔2011〕19号)规定：一、对个人出租住房的税收政策对个人取得月租金收入不足20000元的，按4%税率征收房产税，按0.5%征收率征收个人所得税。对个人取得月租金收入超过20000元的，按4%税率征收房产税，按1.5%税率征收营业税并按规定征收附加税、费，按0.5%征收率征收个人所得税。 2019-03-20 22:51:10
• 155****2735 一、营改增后，房产税的征收标准
  房产税征收标准从价或从租两种情况：
  1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;
  2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
  房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
  房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
  1、以房产原值为计税依据的
  应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
  2、以房产租金收入为计税依据的
  应纳税额=房产租金收入*税率(12%)
  二、房产税的征收税率
  1、按房产余值计征的，年税率为1.2%;
  2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
  例如，小赵有一幢私人房产原本价值为750000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为750000×(1-30%)×1.2%=6300元； 2019-03-20 22:51:07
• 147****0383 营改增后，出租房屋的房产税计税基础有了**新规定，但在实际工作中，有些企业对此新政策不清楚，把收到的全部租金作为计算缴纳房产税的计税基础，导致多缴纳房产税。那么，出租房产，究竟该如何计算房产税？
  
  
  
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  　　根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。
  
  　　根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
  
  　　第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
  
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  例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。
  
  1.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），选择简易计税方法（一经选择简易计税，36个月不得改变），到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。
  
  　　缴纳增值税=20 ÷（1+5%）×5%=0.95 （万元）；
  
  　　缴纳房产税=（20-0.95）×12%=2.29（万元）。
  
  　　2.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。
  
  增值税销项税额=20 ÷（1+11%）×11%=1.98（万元）；
  
  　　应缴纳的房产税=（20-1.98）×12%=2.16（万元）。
  
  　　3.假设A企业是一般纳税人，出租其2016年5月1日后取得的不动产（商铺），增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。
  
  　　4.假设A企业是小规模纳税人（含个体工商户）出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。
  
  　　5.假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按1.5%征收；出租住房的，房产税暂减按4%计算。
  
  　　缴纳增值税=20÷（1+5%）×1.5%=0.29（万元）；
  
  　　应缴纳房产税=（20-0.29）×4%=0.79（万元）。
  
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  　　根据以上案例可知，企业出租房屋的情况也不同，是否备案，出租的是否是住房等，所缴纳的增值税也不尽相同，从而缴纳的房产税也不同。来源：中国税务报 2019-03-20 22:51:02
• 137****1832 　　自2016年5月1日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其有关附件规定，以及《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）等相关政策精神，进行归纳分析如下，供参考。
  
  1
  
  
  个人出租住房的税收优惠
  
  　
  
  营改增前政策规定
  
  
  　　
  
  　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房的按以下规定征税：　　
  
  　　（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。　　
  
  　　（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。　　
  
  　　（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
  
  
  
  营改增后政策规定
  
  
  　　
  
  　　（一）根据国家税务总局公告2016年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%　　
  
  　　（二）根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。　　
  
  　　第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。　　
  
  　　第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。　　
  
  　　（三）根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
  
  
  
  2
  　　
  
  企业（单位）出租公有住房、廉租住房租赁税收优惠
  
  　　
  
  营改增前政策规定
  
  
  　　
  
  　　（一）根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。又根据《财政部国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税[2013]94号）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县以上政府廉租住房管理的单位自有住房。　　
  
  　　（二）根据《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）第三条规定，对公租房租赁双方签订的租赁协议涉及的印花税予以免征。第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。　　
  
  　　（三）根据财税（2008）24号文件规定，对企事业单位出租住房享受以下税收优惠：　　
  
  　　1．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。　　
  
  　　2．对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。　　
  
  　　3．对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。　　
  
  　　4.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
  
  
  
  　　
  
  营改增后政策规定
  
  
  　　
  
  　　（一）根据财税〔2016〕36号《附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定》精神，对公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，在2018年12月31日前，给予免征增值税优惠。　　
  
  　　公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。　　
  
  　　（二）根据国家税务总局公告2016年第23号规定，对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
  
  　　对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。　　
  
  　　按照本公告规定，按季纳税的试点增值税小规模纳税人，2016年7月纳税申报时，申报的2016年5月、6月增值税应税销售额中，销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额不超过6万元，销售服务、无形资产的销售额不超过6万元的，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。　　
  
  　　根据上述规定，对增值税小规模纳税人将销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额分别核算的。其中销售服务（含房产租赁）及无形资产收入按月不超过3万元（按季纳税9万元）的，可在2017年12月31日前享受小微企业免征增值税的优惠。
  
  2019-03-20 22:50:58