购房商贷可以吗? 购房合同已签公积金贷款可以改商业贷款吗？

• 143****6739 1，认购流程
  　　定金和订金有什么区别?定金”与“订金”虽只一字之差，但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金;收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。”而“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题。
  　　2，签约流程
  　　签约时要带好以下资料：1) 定金收据 本人身份证原件(已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件) 2) 私章 3) 户口本原件或户籍证明原件 4) 收入证明原件
  　　3，贷款方式：公积金贷款 商业贷款
  　　公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月，就可以申请公积金贷款。以个人为单位，普通公积金贷款的**高限额为20万元，单位缴纳补充公积金的，贷款**高限额可以达到30万元。登陆永兴县公积金网查询自己的可贷金额，以及贷款**低、**高年限范围等信息。
  　　商业贷款如果符合贷款条件，银行会为你买房提供一笔贷款。一般情况下，假如你买的是新房或者是房龄在五年内的次新房，银行提供7成贷款;假如买的是房龄五到十年的房屋，贷款6成……贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。
  　　4，贷款流程
  　　如果是因为已贷款购买了多套房屋，或购房者的年纪过大，或个人资信记录不良，可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人，提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人，参与还贷。这样，就可以保证您成功申请房贷。如果是因为个人工资收入，达不到银行的规定(每月还贷额只占月收入的50%)，而无法顺利申请房贷。可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明。比如房屋租赁合同、股息收入证明等。也可以用不动产、有价证券、珠宝 2019-03-13 20:34:54
• 136****9282 购房合同已签公积金贷款是可以改商业贷款的，具体的需要更改购房合同的。
  
  一、公积金贷款1-5年利率4.59%，6-30年利率5.04%，公积金**高贷款从今年7月1日由40万调整到60万。**高贷款年限30年。
  
  二、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。‍
  2019-03-13 20:34:46
• 153****5031 商业贷款评估
  
  1、商业贷款评估流程及时效如何？
  
  系统报成交次日，商贷专员联系客户了解贷款需求报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后不缺资料三个工作日出具评估报告。
  
  2、商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？
  
  成交价的80%-90%左右。
  
  3、商业贷款交一次费用同一评估公司是否可以重复出评估报告？
  
  可以免费更改一次，之后每改一次报告加收100元 。
  
  4、商业贷款递评估需要哪些证件？
  
  产权证复印件、买卖双方身份证复印件。
  
  5、商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片，应该怎么办？
  
  不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换。
  
  二商业贷款政策及材料
  
  1、针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房执行什么样的贷款政策？
  
  【房】以家庭为单位，在京住宅套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住宅都认定为其拥有的房屋套数;；
  
  【贷】以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，贷款笔数包含全国范围内的商业贷款、公积金贷款和公积金组合贷；
  
  【婚】离婚不满一年是二套；
  
  【特殊房产】商业用房不允许以个人名义申请贷款。
  
  一、关于住房贷款套数的认定
  
  以家庭为单位，认全国范围内的住宅贷款记录
  
  首套：无房无贷款记录（离婚需满1年）
  
  二套：有1房无贷款；有1贷款无房；多套贷款已结清；离婚一年以内做购房贷款的。（原则上有购房资格就能按二套贷款，银行政策可能会有调整，请随时咨询）
  
  二、首套、二套**比例及利率折扣
  
  
  普通住宅
  
  非普通住宅
  
  套数
  
  贷款
  
  成数
  
  利率
  
  贷款
  
  成数
  
  利率
  
  首套
  
  6.5
  
  基准利率上浮10%
  
  6
  
  基准利率上浮10%
  
  二套
  
  4
  
  基准利率上浮20%
  
  2
  
  基准利率上浮20%
  
  2、商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务有什么影响？已放款利率调整的时间节点是什么时候？
  
  ①批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；
  
  ②已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。
  
  3、商业贷款收入证明有什么要求？
  
  ●需要达到家庭全部负债的二倍（含本次贷款）
  
  ●按照银行出具的收入证明格式开具，核实电话须留座机
  
  ●收入证明上需加盖单位公章/人事章
  
  4、商业贷款的贷款年限如何确定？
  
  ●**长不超过25年
  
  ●与房龄有关：一般是30年内房龄；**长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50（各银行间有差异）
  
  ●借款人年龄有关：一般可到65周岁，**长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<65，有些银行可以放宽到70(即:贷款年限+借款人年龄<70)
  
  ●以上三点同时满足，以贷款年限**短的为准
  
  5、商业贷款，在银行面签、签属借款合同时，对到场人有什么要求？
  
  需要买卖双方产权人及配偶共同到场。
  
  6、商业贷款办理银行面签时，出售方材料清单
  
  类型
  
  材料
  
  未婚
  
  ①产权人身份证原件；
  ②户口本首页、户主页（变更页）、本人页（变更页）原件；
  ③房产证原件（已购公房提供原购房合同、央产提供央表）。
  
  已婚
  
  ①产权人夫妻双方身份证原件；
  ②夫妻双方户口本首页、户主页（变更页）、本人页（变更页）原件；
  ③结婚证原件；
  ④房产证原件（已购公房提供原购房合同，央产提供央表）。
  
  离异
  
  /
  
  丧偶
  
  ①产权人身份证原件；
  ②户口本首页、户主页（变更页）、本人页（变更页）原件，户口本体现离异或丧偶；
  ③离婚证+【离婚协议（民政局调档）原件、民事调解书原件、法院判决书原件 其中任意一个】；
  
  ④房产证原件（已购公房提供原购房合同，央产提供央表）；
  ⑤丧偶提供死亡证明和继承公证书。
  
  业主公司产权
  
  ①营业执照副本复印件加盖公章；
  ②公司章程复印件盖公章；
  ③股东会决议（a同意该房出售b2收款人及账户写清楚c同意由谁来办理d所有股东签字盖章）；
  ④委托公证书（内容要有体现代为办理银行贷款手续我公司模板内容就行）对公账户.房本，代理人身份证；
  ⑤法人身份证复印件；
  ⑥公司公章；
  
  ⑦开户许可证。 2019-03-13 20:34:38
• 138****3082
  海南部分购房者近期反映，海口市部分楼盘在封顶前取得了预售许可证，开发商为了快速回笼资金，要求购房者限期交齐**、办理商业贷款，但海南省公积金管理局表示，楼盘未封顶不能办理公积金贷款。
  
  
  
  开发商要求购房者“二选一”：要么选择全款，要么选择商业贷款。但实际上，未封顶楼盘不能进行商业贷款，开发商与银行均有违规发放商业贷款、排斥公积金贷款之嫌。
  
  
  
  
  
  海口市万绿园附近房地产项目一角 杨冠宇 摄
  
  
  
  半月谈记者获悉，海口市部分楼盘春节前开盘预售，每平方米17000元左右的价格吸引了众多购房者。朱先生虽然抢到一套三室住房，可签认购协议时才得知，开发商要求购房者3天内交齐**、办理商业贷款。
  
  
  
  由于该楼盘尚未封顶，根据相关政策无法办理公积金贷款，如果做商贷的话，一套200万的住宅每月要多付1000元的利息。按照贷款期限30年计算，总计可能多出30多万元的利息成本，这对于连**都是辗转借来的朱先生来说，无异于一笔沉重的负担。
  
  
  
  在此之前，海南已经取消了“商转公”业务，办理完商业贷款便不可能再转回公积金贷款。这意味着，朱先生一方面要“背负”更多的利息成本，另一方面公积金账户里面的余额要继续“沉睡”。
  
  
  
  朱先生随后拨打了海南省政府12345公积金热线专席，回复称“未封顶的楼盘无法办理公积金贷款是政策规定，建议你与开发商协商，等封顶时再办理公积金贷款”。
  
  
  
  朱先生有点哭笑不得，开发商限期要求缴纳全款或者交**办理商贷，否则将不会与其签订购房合同。
  
  
  
  半月谈记者调查发现，跟朱先生同样遭遇的并非个案。
  
  
  
  海南省公积金管理局局长吴和平表示，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。公积金相关管理条例也是据此制定。
  
  
  
  海口市住建局局长王旭明表示，海口市批准预售工作均是按照海南省政府和海南省住建厅规定办理，不存在违规发放问题，并表示朱先生购买的楼盘是2016年之前报建，确实取得了预售许可证。
  
  
  
  2017年9月，海南省政府出台政策明确“自本意见施行之日起，新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房销售”。
  
  
  
  半月谈记者调查发现，房地产市场具有明显的滞后效应，海南市场上仍然有大量在此规定出台之前报建的项目，这些项目可以在封顶前申请预售证，并可以项目未封顶为由拒绝购房者使用公积金贷款。
  
  
  
  住建部门和公积金管理部门表示各自均按照政策规定办事，但**终得出的结论是尽管购房者有资格买房，却无法办理公积金贷款。
  
  
  
  海南此前就有不少楼盘拒绝公积金贷款，海南省相关部门曾对此进行过调查。2017年12月，住房和城乡建设部等四部门下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》。
  
  
  
  明确规定住房城乡建设主管部门要加强市场监管，要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。
  
  
  
  房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。受托银行要按照协议约定，及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续。
  
  
  
  海南现代管理研究院院长王毅武等专家指出，按照政策规定，只要住宅项目未封顶，公积金和商业贷款都不能进行办理。
  
  
  
  开发商和银行在此问题上只是选择性地拒绝公积金贷款，而违规给商业贷款放行，这表明开发商和银行排斥公积金贷款的态度较为明显。
  
  2019-03-13 20:34:33