出售二手房屋主要有什么程序？合同方面要注意什么！

一宗正常的二手房交易所需要缴交的费用，主要包括三部份：地产中介代理佣金、按揭费用和交易税费。一、地产中介代理佣金是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬，由三方在之前签订的合同中明确约定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定，买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。二、按揭费用涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的**高年限是20年;5.贷款合同公证费：每宗300元;6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;7.交易委托公证费：每宗200元;8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。

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二手房交易注意事项：（1.）房屋手续是否齐全　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

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01．判断产权人a、核对产权人的身份证和房产证是否一致。b、如果产权人不能够到场，代理人要有产权人的授权委托书，并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。02．明确房屋性质以及产权情况a、签约前一定要去房地产交易中心或者不动产登记中心核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。b、签约现场通过查看产权证、契税票，核实产权性质，是否满五年等。03．合同上落实所有重要的事项a、定金、**、尾款等数字及支付的时间和方式。b、明确学区名额、过户时间、物业交割时间、户口迁出时间、房屋内留存项等。

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　　首先，选择房产中介公司。**好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

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一、签订二手房买卖合同的注意事项1、注意交易房屋的权属情况主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。3、必须对付款方式进行明确、具体的约定这是签订二手房买卖合同**为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。4、注意对交房情况进行严格审查包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。5、注意确定违约责任条款和救济方式确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。二、如何避免购房风险1、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方对委托代理手续（经公证的授权委托书）要严加审查其真实性及授权范围、授权期限；2、尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》；产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同；3、签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的：产权证复印件、身份证复印件（如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件；如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件）、手写房屋未出租声明原件；4、认真、完整填写《存量房屋买卖合同》：（1）双方通讯地址一定要详细，不要简单地按身份证地址填写；（2）违约金的数额或计算方法一定要填写（不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ ”），违约金约定得不宜过低，要起到约束双方的作用（违约会付出很大代价，违约的可能就会大大降低）；（3）合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限，可选择走资金监管或银行托管，不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上，视情况可将**款（部分房款直接支付给出卖方本人，但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理，买方支付**款后房产证原件不宜再由卖方保管）；（4）对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理，避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生；（5）如房屋存在抵押情况，可约定买受人将部分**款直接支付给出卖方的贷款银行，出卖人申请提前还款解除抵押，不宜约定将**款直接交给出卖人由其自行解押；（6）如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名，切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系，日后再补签，日后提供手写证明”意见。5、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁，因为费用相对较高，仲裁庭组庭慢，亦不利于申请财产保全；故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决；6、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据；7、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件（同发出的文件一式两份）；8、记住任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。

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