二手房地产交易市场现在怎么样？以后会有怎样趋势？

各项数据表明,作为GDP重要支柱的房地产投资指标正在下滑。 国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资同比增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于历史次低点。10月末全国商品房待售面积及住宅待售面积均再度攀升,达到历史峰值：商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。 分析人士认为,虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落,但全国范围来看,化解库存依然刻不容缓,需要从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下。 房地产进入下行生命周期 全联房地产商会创会会长聂梅生在“2015年中国不动产金融年会”上表示,从GDP角度看,房地产投资已处于负拉动状态,甚至在惊心动魄地下滑。但她认为,房地产对GDP的投资拉动已经到顶,政府不会再出台像2009年那样的强刺激政策。政府当前**重要的是稳定房地产,不要对GDP形成负拉动。 聂梅生称,“我国投资占GDP的比重相比其他国家都处在高位。而房地产本来就在第一驾马车(投资)里。当固定资产投资对GDP的贡献率达到一定比重之后,GDP增幅就会进入下降期。这是由GDP总量决定的。我们国家固定资产投资在GDP所占比重相当大,房地产投资占固定资产投资今年是17%左右。还曾经高达40%或50%。投资下滑就形成负拉动。这是非常紧迫的问题。” 某业内人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,目前从开发商购地面积看已经是历史底部,新开工指数在2013年达到顶峰,随后进入下行周期。房地产下行的生命周期趋势基本可以确立。政府当前**重要的是通过去库存来稳定明年的房地产投资指数。 专家称,按照市场惯常规律,政府出台刺激政策后,房地产投资指数会有所改善,但自去年四季度政府刺激以来,房地产投资指数一直未有好转。这说明,市场的改善传递到房地产投资上滞后性明显,行业信心在下降。 多地出台政策减轻库存压力 中原地产研究部统计显示：2014年来,累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策,以三四线城市为主,正是因为库存压力过大。 洛阳、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房,纷纷出台各种财政补贴政策。2015年7月1日至2016年6月30日期间,在宁波购买住宅和非住宅者,将按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%获得购房补贴。河南、四川、浙江、江苏等多地超过50个城市也推出了购房补贴。 中原地产首席分析师张大伟认为：从购房补贴看,未来同类型政策有望继续出台。在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大作用。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视,因此住房消费受到政策的全面鼓励。 张大伟认为,政府未来的储备政策包括棚户区改造,信贷政策继续宽松,户籍改革,延缓房地产税落地,降低税费等。 据中国银行国际金融研究所于近期发布的《2016年经济金融展望报告》预测,2016年GDP增长在6.8%左右,货币政策将继续保持宽松基调。除降息降准外,央行货币工具箱里的流动性调节器将得到越来越广泛的应用。 今年9月,全国银行间同业拆借中心本币交易系统宣布,即日起向符合条件的银行间本币市场成员提供常备借贷便利申请相关功能。公告中还提到,交易中心将根据今后政策要求为其他金融机构开通常备借贷便利申请权限。这为此项诞生两年的货币工具放宽使用范围埋下了伏笔。 亚豪市场总监郭毅认为,随着央行越来越多货币工具的运用,明年货币市场将维持宽松基调,市场流动性仍将保持充裕,对房企来说,融资成本将进一步降低,获取贷款的难度也将降低;而对于购房者的个人房贷而言,放贷速度加快的同时,有希望得到更低的利率支持,这也将推动供需双方的入市节奏,为房地产市场的健康发展打下良好基调。 郭毅分析认为,从2016年楼市的政策导向可以看出,无论是中心城区控制、户籍制度改革还是货币政策宽松等途径,其目的都是紧扣中央要求,加快楼市库存去化,力求房地产市场向着健康、稳定的方向发展。由此可以判断,2016年楼市将呈现供需两旺趋势。（来源：21世纪经济报道）

随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。在二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题。究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小、行业协会监督不到位等。

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（1）新政的效果将持续至少1年。从以往的数据来看，特别是从07年四季度开始的地产政策，致使全国二手房市场从08年一季度起进入了调整期，直至09年一季度，全国各地二手房市场量价齐跌。07年地产政策的效果期持续了一年左右。此次新国十条的调整力度和决心是非常之大，政府表明，遏止地产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。（2）二手房的成交量将会持续低位运行，但进一步下降的空间有限。虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在。市场的短期观望并不能消除需求的存在，且随着调控的深入，房价的进一步下跌，较多房源的性价比逐步提高，一部分购房需求会入市，对成交量起到支撑作用。（3）二手房价格将继续小幅回落首先，均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量出现反复，开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。其次，均价的降幅将在15%左右较为实际。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，从整体看，二手房地段的稀缺性和不可复制性决定价格不会出现暴跌的局面，部分之前涨幅偏大、拥有炒作概念的区域价格将会出现较大幅度的下跌。

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以下是二手房买卖过户的费用，请参考。1.契税:如果购买者是第二套房产：契税为3-4%；首套房产144平米以上是3-4%；90-144平米为1.5-2%；90平米以下为1% 。 2.营业税 ● 成交价的5.5％ （满5年免交）(如果买卖双方相互信任，**好5年后办理过户）3.个人所得税 ● 成交价的1％ 4.交易手续费 ● 6元/M2；5.转移登记费 ● 80元/件6.产权证查档、房产证贴花● 50元左右7.评估、中介等费用上下浮动较大，具体可协商。

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哪么,目前房地产市场此轮调整的时间有多长?幅度有多大?何时见底?我国房地产市场的未来走向又是如何呢? 1.我国房市已进入调整期,但不会崩盘。理由如下: 一是房地产是我国的支柱产业,政府不允许房价崩盘。2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006年、2007年更是连续两年超过10%,是事实上的支柱性行业。并且,房地产业的产业链条很长,对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用,关系到整个经济的发展状况。同时,从目前的政府财政收入来看,根据国土资源部公报数据,2004年-2006年,全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元,2007年1月-11月为9130亿元,占全国财政收入的比重接近20%,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占财政收入的27%,若考虑相关建材、建筑等行业,贡献的收入就更大了。甚且,如果房价崩盘,可能会使房市丧失进一步发展的基础,并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大,决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段,房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史,我们认为,我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市,由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距,因此,我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前,我国一线城市的房价收入比在15左右,除深圳偏离正常价格上限约40%外,北京、上海偏离的幅度并不大,这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素,上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房价在2009年将进入合理区间,深圳的偏离幅度也将回到20%以内,而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右,已进入动态的合理区域。二线城市中,部分城市房价过高,同样存在调整需求。根据我们测算,2007年四季度,杭州为16,与一线城市差不多;武汉为11,天津为11.5,处于较高的价位;重庆为7.8,处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大,难以用同一个标准来衡量,但总体上来看,房价偏离的幅度同样不大,考虑收入增长情况,房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏,支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上,明年也可能保持在较高的水平上,人均收入增长率也不会降低;同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时,我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看,此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看,我国房市的调整时间大概都在两年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年为调整期;1998-2003年的周期中,02-03年为调整期。此外,从国际上的历史经验来看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美国的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地产市场出现的短暂调整,都是两年左右的周期。 因此,可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%,调整时间大约在两年。 2.我国房市中长期供应仍然偏紧,未来的发展前景趋好. 虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300万人口进入城市,按目前人均27平米计算,这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米,以平均使用50年计算,每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.5平米/人/年计算,这部分需求约3亿平米,上述几项总需求接近10亿平米,而2007年的竣工量只有5.8亿平米,缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看,近几年来,全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势,2005-2006年,竣工销售比约0.87,2007年下降至0.76,供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降,土地购置面积也未相应增长,近三年来明显低于销售面积,这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看,其情况基本类似,但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91,因此,在价格得到适当调整后,供不应求的情况将会继续出现。 从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括: 一是人口因素。即随着人口的增加,对住房的需求就会增加,从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作,他们会释放出巨大的购买力和需求,从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行,故预计到2030年间,我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多,从而对住房的需求也会在高位运行。 二是收入因素。即随之人们的收入的增加,特别是收入跨越某个范围后,人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变,从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告,人均GDP在1500美元时,房地产业进入快速发展时期;当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时,就可以确定为主导产业,而当占GDP总量的10%到12%时,之后增长便趋于平缓。基于上述判断,2004年,中国人均GDP已经达到1500美元,而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断,当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示,从现在起,人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长,这种状况会持续到2035年左右,中产阶层人口将达到14亿左右,直到2050年。这可能转化为持续的购买力,从而促进房地产业的持续发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展,房地产业也会得到很大的发展,城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系,理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为:发达国家城市化过程包括两个拐点,当城市化水平达到30%时,第一个拐点出现,代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段;之后,当城市化水平超过70%之后,出现第二个拐点,代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计,2005年中国城市化率为42.99%,预计到2020年会达到60%,在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万,房地产行业无疑是**直接的受益者。而且,城市化的过程也是收入增加的过程,从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程,这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析,可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期,并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其它方面的趋势: 我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化: (1)价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,房价收入比进入一个可维持的空间。 (2)供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。 (3)市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下,房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。 (4)市场集中度会得以提高. 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其它大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。 (5)政府行为会得以规范. 随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之,我国房地产市场在经过此轮调整后,会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

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