房地产土地增值税清算怎么进行的？

• 137****2076 国家税务总局
  
  《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
  
  各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
  
   为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
  
  一、土地增值税的清算单位
  
  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
  
  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
  
  二、土地增值税的清算条件
  
  (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
  
  房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  
  3.直接转让土地使用权的。
  
  (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  
   1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  
  4.省税务机关规定的其他情况。
  
   三、非直接销售和自用房地产的收入确定
  
  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
  
   1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
  
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
  
  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  
  四、土地增值税的扣除项目
  
  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
  
  (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
  
  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、**、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
  
  1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
  
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
  
  3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
  
  (四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
  
   房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
  
  (五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
  
  五、土地增值税清算应报送的资料
  
  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
  
  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
  
  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
  
  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
  
  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
  
  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
  
  六、土地增值税清算项目的审核鉴证
  
  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
  
   税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
  
  七、土地增值税的核定征收
  
  房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
  
  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
  
  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
  
  (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
  
  (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
  
  (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
  
  八、清算后再转让房地产的处理
  
  在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
  
  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  
  本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法中国土地增值税暂行条例实施细则 2019-03-01 00:37:09
• 154****3083 土地增值税的清算条件
  
  一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
  
  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  
  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  
  3、直接转让土地使用权的。
  
  二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  
  1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  
  2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  
  3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  
  4、省税务机关规定的其他情况。 2019-03-01 00:36:58
• 132****1446 清算不是这么算的，清算**好找事务所，我们做这个光资料就要整理几个月。土增是个技术活。
  需要计算取得土地使用权所支付的金额。包括：
  （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
  ①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；
  ②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；
  ③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
  （2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如①登记、过户手续费和②契税。
  2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
  ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
  ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
  ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
  ④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
  ⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
  ⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
  3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：①销售费用、②管理费用、③财务费用
  开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
  （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
  ①利息支出据实扣，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
  ②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
  公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
  （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
  公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 2019-03-01 00:36:52
• 134****3059 一、清算条件
  
  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
  
  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  
  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  
  （三）直接转让土地使用权的。
  
  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  
  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  
  （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  
  （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  
  （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
  
  对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
  
  二、清算流程
  
  对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
  
  对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
  
  纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
  
  （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
  
  （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
  
  （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
  
  （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 2019-03-01 00:36:42