优秀房产律师应该是啥样的呢？

2014年中国房地产行业发展趋势分析　　2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。　　随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。　　与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和对房地产行业的理解，提出以下2014年的房地产行业发展趋势。　　一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽　　三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。　　从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。　　　　因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。　　二、投资持续增长　　本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。　　新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。　　房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大;2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。　　2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。　　三、市场依然向好，一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳　　从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。　　从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看， 2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。　　从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间;而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。　　二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局　　从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。　　从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。　　从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。　　三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨　　从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。　　四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长　　2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。　　从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。　　土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。　　五、企业销售业绩和融资总量保持增长房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。　　首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案;而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。　　其次，房企融资方面，上半年将延续火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，2013年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，企业的融资难度将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增长。

全部3个回答 >

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。　　(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。　　如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。　　(二)房屋是否为法律法规禁止出租。　　只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。　　(三)房屋租赁合同的内容是否合法。　　在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。　　(四)是否进行过登记备案。　　《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

全部5个回答 >

中国政府家底是多少呢？不计其数，主要有以下几种：一、全国所有的土地、森林、湖泊、矿山等等自然资源，这些资源的价值是不可限量的，政府在非常时刻可能会动用一切手 段，而出售这些国有资产是**简单、**有成效的办法；二、政府拥有中央银行，可以在出现 还债困难时，直接开动印钞机；三、政府控制了 13326 亿美元的外汇储备；四、政府拥有大 量国有企业的股权、其价值数以万亿计；五、政府每年可以从老百姓手里收取 5 万亿左右的 税收及其他财政收入，而且只要经济不出现大的波动，这个数字将会以 15%以上的年均增 长速度增长，政府还拥有加税的权利；六、政府拥有军队、司法等强制国家机器可以在非常 时期采用强制手段。 中国经济增长的主要潜力：一、中国人口基数大，市场潜力无穷，消费者尽管很穷，但 是吃穿用住行、生老病死等刚性的消费支出潜在的市场容量相当大；二、中国已经出现了富 裕阶层，奢侈消费潜力巨大，有可能成为全球第二大奢侈品市场；三、人口素质逐步提高， 劳动力素质逐步提高，劳动者的技能和生产效率提高的潜力较大；四、国家利用对经济的控 制力，引导市场发展的力量不可小视；五、三十年的改革发展已经奠定了一定的经济基础和 技术基础；六、城市化是中国未来很长一段时间的主要工作，城市化过程中会有大量的基础 设施建设、房地产开发、公共服务需求等等一系列需求；七、中国企业慢慢走向世界、在全 球范围争夺资源和市场等等。 中国未来**有前景的行业是什么？我写这一段的主要目的是给大家择业、 投资等提供一 些参考性的指导意见。按照前景的优劣我想主要有以下几个行业： 1、排在第一位的是水务行业，包括水资源、污水处理、海水淡化技术等。很多朋友或 许会说，为什么会是水呢？因为水是一种谁也离不开的、不可替代的、再生有较大成本的资 源；而某种资源价值的高低取决于需求和供给之间的关系，或者说资源的稀缺性。从需求方 面来看， 随着中国经济的不断发展， 对水的需求是刚性上涨的， 而且水的需求弹性是很小的， 也就是说需求者愿意为了水资源出无穷高的价格；另外 13 亿多人的中国，水需求无疑是相 当巨大的。 来看供给，中国水资源的供给是相当紧缺的，看一些数据。中国水资源总量达到 2.8 万 亿立方米，但人均水资源占有量只有 2200 立方米，相当于世界人均水平的 1/4；中国的水资 源在时间和空间上分布不均匀，夏秋多，冬春少；南多北少、东多西少；除了自然禀赋方面 的原因外，环境污染正严重影响中国的水资源供给；据官方统计，中国半数以上的主要水道 都受到污染，水既无法饮用，也无法用于灌溉，现有超过 3 亿人（接近中国 1/4 人口）缺乏 干净的饮用水；据国家环保总局的监测，2005 年全国七大水系的 411 个地表水监测断面中 有 27%的断面为劣Ⅴ类水质，全国约 1/2 的城市市区地下水污染严重；水体污染实际上减少 了可供人类使用的水资源数量，人为制造了水资源紧缺。其实，缺水是全世界多数国家面临 的问题，我猜想未来战争的一个重要起因很可能是大国争夺水资源。 其实，现在已经有外资以高溢价收购或控股中国的水务项目。8 月 18 日，扬州自来水 股权转让项目招标，转让 49%的净资产价值 1.8 亿元，中标公司有 30 年的指定区域内供水 特许经营权；共有 4 家水务公司进行投标，跨国公司中法水务以 8.95 亿元的投标价格独占 鳌头，报价为资产价值的 5 倍左右。8 月 22 日，天津自来水项目 49%股权转让，评估资产 价格为 7 亿多元，其中，招标方的硬性条款规定“必须溢价 30%以上” ；在各竞标公司报价 中，中法水务为 11.9 亿元，威立雅水务 21.8 亿元。对于外资高溢价收购各地水务项目，有 控制权的地方政府往往举双手赞成： 一是可以增加地方政府的收益， 二是为当地引进了外资， 三是现在没有提高水价，老百姓没受影响。不过，这种情况发展下去，谁也不可能清楚将会 为未来留下什么隐患。资本是逐利的，外资不会来做慈善，它付出的高溢价**终都会在将来 业务中回收。我想中国老百姓未来会发现水费在他们的生活支出中占了大头。 所以，大家如果想要进行长期性投资，买一些水资源、水处理、污水设备生产的企业股 权应该回报会不错。从择业和选择专业方向来看，水资源利用和处理、海水淡化处理、水循 环利用等应该是未来不错的行业。 2、排在第二位的是奢侈品行业，包括私人飞机、邮轮、高档轿车、高档消费品、高档 会所、高档保健等等。虽然中国整体上并不富裕，但是中国富裕人群的总数是相当惊人的。 中国的富人心态比较浮躁， 愿意为了奢侈消费出大价钱， 我相信这个行业未来的发展不可限 量。 3、排在第三位的是医疗保健（包括心理咨询）行业。由于中国的医疗行业实行的基本 上是政府完全垄断，所以有效供给是不充足的；这就解释为什么大家看病贵、看病难、送红 包等问题。其实，我个人觉得中国医生的地位和收入被人为地压低了。在美国收入排名第一 的是医生和律师，其次才是商业，再其次才是公共服务（公务员） ；在中国好像反过来了， 公务员第一、商业第二、医生啊什么排在后面呢。我想老百姓对医疗的需求是无穷大的，只 要他们能够支付起医疗费用，而且随着人们收入水平的提高，对健康的投资会越来越多。 大家可以看到，中国很多行业开放基本上按这个轨迹走，起点是政府完全垄断，慢慢开 放到中外合资政府寡头垄断，再到垄断竞争，再到完全竞争等；而这个行业专业人员的市场 价值慢慢随着市场的开放体现出来了。金融行业是一个典型的例子，原来政府大包大揽，金 融从业人员撑不死也饿不着，但是随着 2003 年以来的金融改革，金融从业人员的市场价值 很快显现出来了，金融从业人员的收入水涨船高；老实说，金融专业人员的收入在未来还会 进一步提高，直到这个市场完全体现了专业人员的价值。 医疗行业是中国开放很缓慢的一个行业， 但是我相信医疗行业一定会开放。 当然不会像 餐饮行业那样完全彻底开放，但是至少会像金融行业一样，允许外资、民营资本进入；等到 行业开放的时候， 医疗行业的专业人员的市场价值会很快显现， 一些医疗机构的市场价值也 是令人振奋的。 可惜，从投资角度来看，现在很难找到合适的企业，只有医疗器械制造和制药公司可以 投资；择业和专业角度来看，医生、心理咨询师、制药等是很不错的行业。 4、排在第四位的金融行业（包括银行、保险、证券、信托、资产管理、融资租赁、典当、财务服务等） 。我们知道金融在行业的纵向排序中是属于等级比较高的，意思是按照人 类的需求层面来看，农林牧渔业排在**底层是**基础的，其次应该是食品加工、医疗卫生、 饮用水、能源等，再次是制造业、建筑业、商业、交通运输业、通讯信息业等，再其次是金 融业、文化传媒业、科学研究、教育、公共服务（政府机构）业等。所以金融业有一个明显 的特征， 经济增长强劲的时候， 金融业往往独占鳌头， 收入和地位很高； 经济不景气的时候， 受打击**大的往往也是金融行业；当然瘦死的骆驼比马大，只要社会不动荡，没有全面的战 争，金融业永远是行业的首选。 从投资的角度来看， 现在不是投资金融业的**佳时期， 因为长期的经济景气使金融业企 业的估值高企，建议谨慎。从选择专业和择业的角度来看，金融业是相当不错的行业，大家 可以大胆进入。 5、排在第五位的是房地产业。上文中已经提高，每个中国人都有一个梦想——拥有一 个属于自己的家，所以未来几十年，房地产行业的发展还是会很可观的。另外，国家很有可 能会学美国，设立专门的房地产抵押贷款担保机构（美国有三大机构，联邦国民抵押贷款协 会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会）给中产以上家庭提供担保抵押，保证他 们能够买得起房子，同时推进中国房地产抵押贷款证券化。所以从需求的角度看，房地产行 业的前景相当不错。 6、排在第六位的是广告传媒娱乐业。中国虽然意识形态控制比较严格，但是也不会看 不到开放的机会。广告、传媒、娱乐的开放近在咫尺，大家可以作为一个有发展潜力的行业 来对待；这个行业**大的缺陷是受管制比较严重，容易受到政策变动的影响，不过长期还是 很看好的。 7、排在第七的是资源类（包括有色金属、矿产、煤炭、水泥、玻璃等）以及能源类（石 油石化电力行业包括核电） 。这个行业在中国的前景一定会很好，因为一个国家的经济崛起 肯定要消耗更多的资源、能源等。当然，从投资的角度看，能源类企业是长期投资的上等选 择。择业就不用多说了。 8、第八是教育和培训行业。中国劳动人口基数巨大，劳动力技术技能培养的需求也是 巨大的，这个行业的潜力从新东方火热上市就可以看出端倪。 8、第八是消费品行业，我们 13 亿人口的刚性消费就会是一个天量数据，所以零售、物流、快递、电子商务等等应该会前景乐观；但是这个行业的**大问题是竞争比较充分，随经 济周期波动比较大。 9、第九是老年服务业。主要是养老院、老年保健、老年营养学等为老年人服务的行业。 中国目前已经是老龄社会， 未来老年人的数量会直线上升。 未来年轻人需要照顾的老年人数 量越来越多，年轻人唯有依靠社会化专业服务才能保证上一代的正常生活。当然，这个行业 目前可投资的产品比较少，但是可以说是一个创业的好市场。 10、第十是农业。农业是所有行业的根本。农业**重要，但是农业从业人口**多，竞争 **充分，国家对农业的保护很多。但是农业投资的回报期长，受气候等不可抗力影响较大， 非投资的上乘之选。 以上十个行业判断只是凭个人的经验作出的，供大家参考。另外需要提醒大家的是，在 所有行业工作，大家一定要从事该行业**核心的工作。

全部5个回答 >

房地产企业的类型从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。简单来说，房地产公司有投资商、开发商、中介商、物业商几种。不方便透露名字的情况很多。譬如投资商一般很少出面，因此他们基本上都不透露名字。开发商是管项目运营和资金支配的，对于很多低端客户或者老百姓也很少透露名字。中介商属于智囊团类型，背后出谋划策，比较低调和中立，对政府部门、低端客户或者老百姓都很少透露名字。物业商是直接跟业主打交道的，所以会比较透明，一般不会不方便透露名字，除非出现利益纠纷想逃避责任。总的来说，你分析房地产公司为何不方便透露名字，应该具体问题具体分析，单纯从企业性质来考虑是不透的。可以试着分析下利益关系链条。

全部3个回答 >

二手房贷款，如果是首套房，那么**是20%-30%，如果是二套房**在50%-70%。根据各地区不同，**比例是有差别的，具体还是要看你所在城市。

全部12个回答 >