有哪位能告知下房产交易风险有哪些？

• 153****7774 第一种、承租公房
  
  承租的公房，所有权属于国家或相应的单位，不属于具体使用的人，既然承租人没有所有权，当然也无权出售了。
  请注意：有些情况下承租公房可以采取变通的方法出让承租权，但是否可以如此操作，建议您直接向该公房管理单位核实。即使可以，转让后取得的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。
  第二种、农村集体土地上的房屋
  
  近些年来随着房产价值及土地价值的增值，城镇居民购买农村房屋的纠纷处于多发期，有些甚至已居住多年，一旦发生拆迁、增值等情况，仍会引发纠纷。
  法律上来看，不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房)，只要是集体土地上的房屋，城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民，就连非本村集体组织的农民也不能购买，否则无效。当然在一些特殊情况下，比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民，法律上可能会承认之其效力。
  要特别注意的是，购买这类房产，有时当地村委会或镇政府，会为此类房屋发证或背书承诺，但是严格按法律规定，房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门，镇政府并无此发证职能，这种证不能保证效力。
  第三种、在房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋
  我国的房屋所有权体系比较复杂，也有一些历史原因，比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的，这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制，不能自由上市交易。
  碰到此类特殊房产，要先确认是否可以交易，可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。
  即使可以交易，一般也会涉及补交土地出让金等费用的问题，关于此类费用的数额和承担的交易成本，**好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。
  四、经济适用房等限制上市交易的住房
  
  这种情况实际与第三种情况类似。有些房子上市交易是受一定时间和条件限制，甚至不能上市交易的。比如经济适用房，以前规定要满5年才能上市交易，且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易，政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。
  另外，还有“两限房”，类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，交易前要先查清，确定能否交易，如何交易。
  五、涉及共有产权的房屋
  涉及共有产权的房屋，出售应该经过共有人的同意，共同操作才能合法完成。
  所以，在二手房交易时，要先查清楚房屋所有权证书，看清楚上面是否有共有人，如果有，应要求所有共有人共同签署相应合同。
  六、未取得产权证的房屋
  这种情况是指可以取得产权证，但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题，入住后三五年无法办理产权证甚至**终无法取得产权证的情况也可能出现。
  在未取得产权证前，原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的，但是这类交易风险比较大，尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时，未来的变数太多，购买需要谨慎。
  如果购买，建议找律师起草相对完善的协议，就各种可能出现的情况，提前做出应对处理方案。
  七.、涉及抵押或被查封等限制过户的房屋
  按《物权法》规定房屋所有权以产权登记为准，所以要取得房屋所有权一定要办理过户，但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施，在此期间，房子是不能过户的。通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行，因某种原因，房子还可能被司法机关查封或保全。
  房产被抵押或查封并不改变所有权，理论上产权人也有权签订买卖协议出售。但未解除抵押或查封前不能过户。 2019-02-18 17:21:39
• 154****3694 购房者在买房的时候应该谨慎小心，以下几种房子交易起来风险很大：
  1、小产权房
  一分钱，一分货。购买小产权房虽然价格相对便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。毕竟小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易是不受法律保护的，即使签订了购房合同，也不能确定房屋的产权归属。
  因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押，遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到相应的补偿。如果条件允许，我们尽量不要购买小产权房;但是如果要购买小产权房，我们在交易过程则需沉着冷静，对产权所属问题进行一定的分析再购买。
  2、信誉差开发商的楼盘
  开发商的信誉十分重要，买房之前一定要提前了解一下开发商的资质和信誉问题。开发商打包项目整体转让、抽手走人的情况并不少见，还有一些开发商因为自身的资金实力不够终导致资金周转不灵，面临项目崩盘。
  对于购房者而言，信誉差开发商的楼盘不能买，而要选择平口碑好、规模大，品牌大的开发商，毕竟大品牌是有力的保证，千万不要为了碗粥而丢了一锅粥。
  
  3、声名狼藉的楼盘
  我们都知道有一些楼盘因为各种质量问题而导致纠纷不断的，有时甚至会看到购房者在交房当天举有“合同欺诈、手续不全、强行交房、无视业主权益”的横幅直接在现场摊开，对于这种楼盘购房者是一定要敬而远之的，要知道“苍蝇不叮无缝的蛋”。
  毕竟当代的新媒体这么发达，一旦有不好的传闻，便是天下皆知。也是因为如此，这种声名狼藉的楼盘一旦入手想要转手是非常困难的。不想入坑然后后悔莫及的，**好不要买这种楼盘，然后避而远之。
  购房者作为个体买房，实际上很难与财大气粗的开发商抗衡。所以前期要选择靠谱、信誉好、品牌大的开发商很重要，这样减低购房的交易风险，为自己所要买的房子更靠一步。
  遇到每一种类的房子，我们首先做的是先了解这房子各个方面特别是关注其交易流程，然后有不懂的再在网上查找有关资料学习下或者是请教有经验者，然后结合自己的状况去决定。在买房时切不可以着急买下，一定要了解全面再进行购买。
  4、正在出租的房屋
  房屋在出租期间，是可以交易的。但要提醒交易的双方注意两个问题，否则很可能造成买卖关系无效，造成买方或卖方的损失。一是承租人具有优先购买权，卖房需要征得承租人不会购买的承诺。二是承租人的房租如何处理需要买卖双方协商。
  2019-02-18 17:21:32
• 157****9178 （1）房屋手续是否齐全
  
  所以**好选择有房产证的房屋进行交易。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险
  
  （2）房屋产权是否明晰
  
  买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  （3）交易房屋是否在租
  
  二手房在转让时如果签订租赁合同，受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
  
  （4）土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质；还应注意土地的使用年限。
  
  （5）市政规划是否影响
  
  对于房屋是否拆迁，房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，购买时应全面了解详细情况。
  
  （6）福利房屋是否合法
  
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  
  （7）单位房屋是否侵权
  
  一般单位的房屋转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位享有优先购买权。如果没有注意这些可能侵犯单位的合法权益。
  
  （8）物管费用是否拖欠
  
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  
  （9）中介公司是否违规
  
  有些中介公司违规提供中介服务，责任有可能自己都要承担。
  
  （10）合同约定是否明确
  
  二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。 2019-02-18 17:20:58