没有房产证的二手房如何交易？需要注意什么？

• 134****9302 分两种情况：
  
  1、将来不可以办理房产证的，不可以购买，风险太大
  
  2、将来可以办理房产证的，以租代购，房产证办理完毕后，再办理过户手续，以租金抵扣购房款。 2019-02-18 07:50:52
• 154****1731 如果是私下交易的话，不论什么方法，程序上都是先将原贷款还清。
  
  方法一：让他先自己还清贷款，你们在交易买卖双方无风险，这是**正规的方法。
  
  方法二：卖方若无力偿还，可以先让卖方找垫资公司先把贷款还了，然后再正常交易，买方无风险 卖方承担风险，因为垫资公司会留下卖方的结算账户，身份证，账户密码，一般公司越正规，风险越小。
  
  方法三：买方用自己的钱给卖方还贷，这样买方承担很大风险，因为如果后面交易中途手续不能顺利进行，那么之前还贷的事实是不能改变的。
  
  私下交易流程：
  
  1、产权调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，产权证上的业主姓名与卖房者是否相符，有无抵押或共有人等；
  
  2、签订买卖合同。买卖双方可以到房管部门等网站上下载合同文本，按买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，约定定金等签订合同；
  
  3、进行房产评估。评估时间大约要5~7个工作日；
  
  4、办理按揭业务。如果是混合贷，则要向公积金中心和银行同时申请。此过程比较消耗时间，大约40个工作日；
  
  5、按揭办理完成后，及时注销该物业的他项权证；
  
  6、将合同交到房管部门产权交易中心窗口，拿受理单；
  
  7、凭受理单到税务中心缴纳相关税费，领取税契证；
  
  8、凭税契证到房管局和土管部门办理房产证和土地证。
  
  如果是通过中介公司的话，会相对安全一些，具体操作流程如下：
  
  1、首先对买方的贷款额度、资信进行审核；
  
  2、审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；
  
  3、一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；
  
  4、卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；
  
  5、7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；
  
  6、7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；
  
  7、进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；
  
  8、银行凭新的房产证，给卖方放款；
  
  9、凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；
  
  10、**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。 2019-02-18 07:50:47
• 156****5896 二手房交易的注意事项：
  
  1、房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  
  2、房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  4、土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；
  
  还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  
  5、市政规划是否影响
  
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  6、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 2019-02-18 07:50:41
• 157****7035 二手房交易流程：
  
  买房查询信息 实地看房。
  签订二手房买卖合同。
  双方共同到贷款银行办理贷款手续。
  双方共同到产权交易中心办理过户手续。
  交纳相关税费。
  双方共同到产权交易中心办理产权手续。
  付清余款 完成交易。
  二手房注意事项：
  
  产权清晰：产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。
  产权的完整性：确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
  房屋质量：观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
  居住空间：观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。
  装修配置：二手房看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。
  物业管理：了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。
  房屋历史：了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。
  邻里情况：邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。
  房屋价值：通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。
  贷款条件：二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。
  产权的交接：需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。 2019-02-18 07:50:34
• 157****4702 方式一：直接更名
  
  步骤：
  
  1、卖方将银行的贷款还清；
  
  2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
  
  4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  
  注意事项：
  
  1、房子必须还清银行贷款
  
  2、更名必须取得开发商的同意
  
  3、买方不能再按揭了，必须全款购买
  
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  
  从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
  
  方式二：双方约定等房产证下来再过户
  
  这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
  
  需要缴纳的税费有：
  
  1、个人所得税：总房款的1%
  
  2、契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
  
  （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
  
  3、营业税：5.55%
  
  第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
  
  情况二：刚交了**款，还没有办按揭。
  
  这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是**好处理的。
  
  买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
  
  注意事项
  
  这个地方大写加粗啊同学们
  
  1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
  
  2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  
  3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  
  4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
  
  额外说下
  
  下面几种情况会造成房子没有产权证
  
  大家购房时要了解清楚
  
  1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
  
  2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘。
  
  3、未取得规划审批的楼盘。
  
  4、私自变更规划的楼盘。
  
  5、私自改变土地用途的楼盘。
  
  6、土地产权存在纠纷。
  
  7、没有销售许可证又无产权证的房屋。
  
  8、未经验收或验收不合格的房屋。
  
  9、土地或房屋未解除抵押的。
  
  10、开发商未交纳相关税费的。
  
  11、土地、房屋被有关部门司法查封。 2019-02-18 07:50:27