一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。 5、列明应交费用清单,避免乱收费。 6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。 二、收楼时应注意: 1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件,如:测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收,据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收,并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验,则注明“室内情况尚不清楚”,避免既成事实。 3、注意相互联系,为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据,要尽可能多地收集对方的书面材料。 2、确定正确的诉讼策略,如:先行政诉讼还是先民事诉讼?这是决定官司成败的关键。 3、可能的情况下,发挥集体的力量或请消协或媒体介入。
全部5个回答 >购房时如何签订买卖合同?需要注意什么呢?
148****9328 | 2019-02-17 21:39:41-
135****6228 一、合同中的空白条款
在签订合同时,你会发现,一些条款下面,会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的,但有的开发商会告知购房者合同是同一版本,有的空白地方可以不填,这样开发商就有可能在空白地方做手脚。
因此购房者如果确实没有特殊说明,可以在空白地方划一道斜线表示此处无内容,以免给开发商留下可乘之机。
二、补充协议中的义务与权利是不是对等
补充协议是对购房合同的补充,一般会在补充协议中约定很多合同中没法明说的约定。
有些开发商会在此时玩起了文字游戏,比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几,购房者的违约责任变成了日的万分之几,一字之差,违约款就相差30倍。
在签合同时,需要重点关注补充协议中的责任划分是否合理,不要让自己吃亏。
三、违约责任和赔偿约定
合同中的违约责任和赔偿约定,需要大家重点关注。在整个购房流程中,时刻都有可能出现违约行为,一旦出现违约,法院判定责任及赔偿,首先参照的是合同中的约定。
例如什么情况下房子可以退、出现什么违约行为,定金双倍补偿等。
如果这两项没有约定清楚,购房者会吃哑巴亏,维权会绕远路。
四、交房日期与交房标准的约定
交房日期是开发商将房子交给购房者的**后期限,交房标准是在交到购房者手中时,房子的配置标准。
交房日期是购买期房的小伙伴需要注意的,如果开发商逾期交房,购房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要标准。
交房标准对精装房来说尤为重要,交房时的配置与样板间的配置差距较大,在签合同时,需要将收房时的配置标准写清楚,例如家电的品牌、室内空气的达标标准等。 2019-02-17 21:40:47 -
151****3522 一、查看开发商的主体资格是否合法
1、查询开发商是否有合法、有效的营业执照,且是否具有商品房开发、销售的经营范围。
2、查询开发商的房地产开发企业资质证书。不具备开发资质或开发资质已过期或已被取缔的企业不能作为出卖人与购房者签订《商品房买卖合同》,违者订立的合同无效。
3、查清出卖人与房地产开发商是否是同一主体,即出卖人是否有权出卖正在销售的房产。
二、检查开发商的五证原件是否齐全
1、《土地使用权证》
《土地使用权证》应以出让方式取得,划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。
2、《建设用地规划许可证》
这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。
3、《建设工程规划许可证》
开发商如果没有取得该证件,按照《城市规划法》,其开发项目是违法的,将来无法取得房产证。
4、《建设工程施工许可证》
该证件是办理房屋产权证的必备要件,没有该证,购房者根本无法取得产权证。
5、《商品房销售预售许可证》
该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件,没有取得该证件,开发商不得对外销售商品房。注意证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一主体;注意该证件是否包含所要购买的楼盘;查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。
三、商品房的基本情况
购房者除约定层高、面积、结构等基本情况外,还应当核对合同附件所附房屋平面图与开发商售楼资料介绍的是否相一致,另外应约定商品房若达不到合同约定的要求开发商应承担的违约责任。
四、付款方式及期限
购房者选择一次性付款的,注意写明付款时间;选择分期付款的,注意写清每期付款的金额与期限;选择银行按揭贷款付款的,写明首期款的付款日期及数额、贷款的成数与年限。
另外,在约定购房者逾期付款的违约责任时,购房者应注意约定的责任如逾期期限、违约金比例要与开发商逾期交房的逾期期限、违约金比例相对等。
五、面积差异处理
对于商品房这种特殊的商品,应当允许合同约定的面积存在误差,但是误差不应超过合理的范围,法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房购买合同时,购房者应注意开发商对面积误差的约定处理办法。
六、“不可抗力”的理解与界定
购房者注意合同中“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”条款的表述。国家法律、法规规定的“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如地震、水灾、战争等。 2019-02-17 21:40:39 -
151****0945 《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据,因此购房者不能不慎重看待,在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题:
(1)在合同中,应注明与开发商谈定的付款方式
是一次性付款还是按揭付款(或分期付款),**好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。
(2)明确注明房屋面积
所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。
(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定
务必将开发商交付房屋的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房,则可以按照此条款追究其违约责任。
(4)明确煤气通气的准确时间
合同中要写明煤气通气的准确时间,或写明因入住率不够而不能按时通气时,开发商应采取什么应急办法。
(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间
(6)认真查核合同附件,注意房屋平面图与所购房屋是否一致
注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。
(7)约定设计变更时如何承担责任
合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更,新的设计方案应在多长时间内通知购房者,如果购房者要退房应在多长时间内提出,以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
(8)仔细研读补充条款的内容
如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细,可以再签订一个补充协议,把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正,双方权利与义务必须对等。应当注意的是,有的开发商事前已拟好了补充协议,这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的,其中包含不少不平等的内容,购房者应多加注意。仔细研读补充条款,注意补充条款是否与正式合同相抵触,对不同意的条款可以提出修改,自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。 2019-02-17 21:40:24 -
133****1931 私人买卖房屋合同怎么签订
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。查看产权所有人的身份证件。房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。售方提供的房屋产权证是否属实?房产面积多大?该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?该房产是否已设定抵押?
私人买卖房屋合同怎么签订?签购房合同要注意什么?
签购房合同要注意什么?
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细,各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时,一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后,这一内容的表述一定要详细、具体
3、如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施,要说明安装到什么程度。、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。违约责任的约定一定要对等,否则**终吃亏的是购房者。 2019-02-17 21:40:15 -
135****8280 1、签订合同前必须认真核实房主的身份
近年来,假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现,往往购房者付了定金和**款正准备过户时才发现自己上当了,去找人又无法找到当初和自己签约的那个人了。因此,购置二手房必须确保签约主体是合法房主。
2、明确房款付款方式和时间
这个环节容易出现纠纷,因此,在签署合同时需要对付款方式,包括**款、尾款、付款时间、付款条件、税费由谁来承担等做出详细的规定。简单来说,就是一切和钱有关的环节,都应该写入合同。
3、注意合同中有无霸王条款
合同是房产交易**重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如,违约责任不对等、延期交房可以免责等。
4、房子的现状须在合同上加以注明
房屋应是现状销售,以看房的实际情况为准,合同上必须写清楚该房屋的装修及配套设施有哪些,包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。
大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房,在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状,包括屋内的家电家具,因此双方必须在合同中约定好是否留存家具家电,以免引起纠纷。
5、删除合同中未作约定的空白部分
合同中会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些则是选择性填写的内容,也许你会觉得这些空白处没什么用处,殊不知这是为卖方提供了优越的作弊条件,他们很有可能就会利用这些空白处在合同上做手脚,损害你的利益。所以,一定要删除合同中未作约定的空白部分。
6、必要时签订补充协议
补充协议是对原合同的补充或者变更。由于二手房交易复杂,每一个交易都具有独特性,因此只有将各类情况都加以说明、约定,才能更好的将双方意图表明。 2019-02-17 21:40:08
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7、竣工认定:以取得《建设工程竣工验收备案证明书》为准。8、交付期限:约定出现延期的条件(事实)时出具证明的有效职能部门,如气象局、供电局、自来水公司等,并约定通知买受人顺延的时限和方式。9、交接:应书面通知买受人办理交接手续。须验收合格才能交付。10、**重要的一点,产权登记的约定:现在二手房必须办理产权证后才能转让,如果大家不想跟开发商长期抗战的话,就约定:一年内无法登记确认产权的,坚决退房!并可以要求开发商赔偿损失。这条款是《福建省房屋消费者权益保护条例》第11条明文规定的,大家千万要注意。如果开发商不敢或拒绝将这约定写入合同的话,这房子还是不买为好。11、公摊部分:公摊部分、屋面使用权和外墙使用权归全体业主所有,只是委托物业管理公司统一管理。12、仲裁机构:厦门仲裁委员会,名称注意无“市”字。
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买房必须谨慎,不能盲目投资,更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障,没有后顾之忧,购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。 事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容,首先是审查的资格。从法律上讲,即指是否具有合同签约的主体资格。一个合格的应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销许可证,如果是现房,还应有工程验收合格证。购房者应签约前对上述证照向索要,查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查,必要时复印留存。只有具备了上述证照文件,才能证明其享有该房产开发的主体资格,其所签订的合同才能是合法有效的合同。 购买商品房在审查土地使用证时,要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章,是否是"有偿使用"。若标有"临时"字样,则说明开发单位还没有正式取得土地使用权;如果缺少销售许可证,则说明的销售权利不具有合法性;另外在审查销售许可证时,还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。 如果以上这些要查验的证照不齐,建议购房人**好不要与这样的签订合同,因为买了这样房子的后果,极有可能就是入住后拿不到房产证,小区基础设施不完善造成生活不方便,或者是房子一拖再拖,购房人无法按时入住使用。 当然,签订合同前仅了解这些手续文件是不够的,还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察,只有这样,所签的合同不致盲目。 前期调查了解工作完成之后,购房人要与签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要,如果购房合同签订得不够谨慎,条款不够清晰、准确,那么就会给以后留下许多后患,使自己受到损失。
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即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房,他可能涉及到将来过户、继承等问题同时,注意轻易不要以他人名义买房,由此引发纠纷的情况很多,卖房人应是开发商,少数例外。1、购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否通过了**新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发销售内容,如没有相应资质,将导致开发销售行为违法,这样的房产买不得。2、售楼广告很多购房诉讼是因广告宣传而起,在对楼盘的宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流,开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房客户的售楼人员更是利用楼宇沙盘模型大做文章。3、让购房者觉得买到了便宜,优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀,实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋,往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致的情况下,只好诉至法院讨说法。4、为了避免不必要的麻烦,购房人**好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,或要求作为合同附件,使其成为合同内容的一部分,以此约束开发商实现广告内容
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1.验证开发商的五证,二书应该是交房时候的事了!《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》!必须齐全才能签,尤其是《商品房销售预售许可证》!如果不全,可能办不了产权证和土地证!2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》,这个你都要在签商品房合同前提前索取,回去研究!开发商都是应该提供给你的,网上也是都有的!如果签的合同有出入,一定要问清!特别是其中关于面积变化的约定!3.在签订合同前缴纳 房款或**款、代收契税、维修基金、委托公证费,这些都是合理的费用,不要矫情了,老实缴纳,契税、维修基金多退少补!另外还有合同公证费,则是可以选择,不是强制性的,建议缴纳!4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误!空白处都要划掉!而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有迟延办证一年多,只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。5.签订合同时,**好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章,防止开发商偷换合同内容!注意交工标准,尽量把开发商的承诺写进合同!6.如果对合同不满意,需要修改,一定要给开发商发律师函,必须马上给予书面回应,否则后果由开发商承担!7.签订合同时签订《物业管理公约》!也是格式合同!你应该留存!注意物业费是否是承诺的金额!**后说句实话,现在很多地方目前还是卖方市场,开发商那里都是格式合同,没有选择!我们前一阵刚刚给很多客户签合同,包括很多律师和高官,都是老老实实的签了!开发商同意给你改的,都是无关轻重的东西,真正涉及到双方利益的,都是坚决不同意改的,否则就不和你签合同!其实真正注意的就是合同公证费,你的房号名字身份证号别错,付款方式别错!需要交的费用多准备点,省的多跑其他真的是无能为力,闹了一肚子气,却解决不了问题!毕竟在开发商面前,客户属于弱势群体,但是维权意识是客户必须具备的,社会才会进步!嘿嘿,如果跟开发商吵的不可开交,将来办很多手续都会受到刁难,也是很麻烦的!尽量心平气和的协商解决!自己不生气,别人气不到你!让别人去生气吧!
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