买二手房风险有哪些呢？如何防范购买二手房时的潜在风险？

• 153****4613 1．抵押查封风险
  
  拿房屋来抵押贷款是很正常的活动，也是非常容易获得贷款的；但是大家一定要注意，如果是想要过户的话，房产应该是要无抵押状态的。
  
  如果说您买的房子目前是在抵押状态，即便是签署了买卖合同，也不能够及时过户。万一借款人没有能力偿还贷款，就有可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即便您已经签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。
  
  2．房款支付风险
  二手房交易中，其实很多人**担心的也就是钱财的问题了。如果买卖双方自行支付房款，没有第三方参与进来的话，就很有可能会发生纠纷。尤其是对于买方来说，**严重的损失莫过于钱房两失。所以建议购房者先将房款交给买卖双方都信任的第三方平台。
  
  3．共有权人不同意出售的风险
  
  房屋共有权的问题也是大家在买房过程中需要特别注意的，其实共有权人主要是指多个人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定，未经全部共有权人同意，签署的合同是无效的。
  
  一般来说，共有权人的相关信息都会记在在产权证书上的，但是如果是夫妻共有的情况就不一定会有加载，所以大家在签合同的时候一定要注意卖方的夫妻双方都应该在买卖合同上签字。
  
  4．物业交割风险
  
  二手房在购买之前已经有人居住过，所以大家在办理房屋交接时，一定要先要求卖方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚，买方将可能为出售方的各项欠费买单。这一点，也是买二手房不能够忽略的。
  
  5．连环单风险
  
  连环单，可能很多购房者都不知道是什么意思，简单点说，就是A买B的房子，而B在卖房的同时要买C的房子，这种A买B，B买C的交易方式。由于连环单涉及多个交易方，包括不同的政府部门和银行等机构，容易因为时效问题导致钱款不能及时就位，从而就致使交易不能如约完成。
  
  6．违约风险
  
  违约，对于交易双方都会造成极大的损失，按照《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。 2019-01-26 09:59:58
• 151****2591 一、三方当事人资格是否合格
  1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
  4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
  二、二手房本身有无产权登记
  购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以较大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
  三、二手房是否属于共有财产
  二手房属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人。
  四、二手房是否存在权利限制
  二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
  五、二手房是否已经抵押
  购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
  六、二手房是否存在优先购买权
  共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
  购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 2019-01-26 09:50:28
• 158****3432 产权风险：
  1、房主没有从事交易的资格，即假业主
  规避方法：注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。
  2、房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
  规避方法：在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书，已婚业主，还需要提供配偶的《同意出售证明》。
  3、房子有贷款、抵押尚未还请，业主需要用买房的钱去还贷解押的。
  规避方法：购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，千万不能自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。
  4、房子被法院依法查封的。
  规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
  资金风险：
  1、房款资金
  资金安全主要体现在业主拿到定金或**款后就玩消失。
  规避方法：买二手房时一定要资金监管。
  注：交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出售人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。
  2、房子消耗的费用资金
  有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。
  规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。
  房屋本身质量风险：
  对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。可以通过购买前调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面，来避免风险。 2019-01-26 09:50:22
• 147****0443 　　一、购买二手房有哪七大风险？
  　　1.自行缴税风险
  
  　　自行缴税导致的风险包括：
  
  　　（1）购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等，一旦发现偷漏税行为，不仅税金会被无限期追缴，还会处以高额罚金，得不偿失。
  
  　　（2）如果使用虚假税票，银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款，购房人亦将因此承担违约责任。
  
  　　（3）未来购房者想卖出这套房子时，税务部门会核查当年缴税记录，如有虚假，会导致房屋无法交易。
  
  　　（4）根据《刑法》第二百零一条规定，偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。
  　　2.抵押查封风险
  
  　　用房屋来抵押借款是很正常的金融活动，只要在办理过户前将借款还清并解除抵押，就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的，没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。
  
  　　3.房款支付风险
  
  　　二手房交易中，如果买卖双方自行支付房款，很可能会发生纠纷。对于买方来说，**严重的损失莫过于钱房两失。
  
  　　4.共有权人签约风险
  
  　　房屋共有权，顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定，未经全部共有权人同意，签署的合同是无效的。一般来说，共有权人的相关信息会在不动产权证书上的“共有权人”一栏中明确标注，但夫妻共有则不一定有记载。在实际交易中常发生配偶一方来签约，但另一方不愿配合出售，并主张合同无效的情况。
  
  　　5.物业交割风险
  
  　　办理房屋的交接时，会要求出售方将物业、供暖等费用结清。如不核实清楚，买方将可能为出售方的各项欠费买单。
  
  　　6.连环单风险
  
  　　A买B的房子，而B在卖房的同时要买C的房子，这种A买B，B买C的交易方式，就叫做连环单。由于连环单涉及多个交易方，包括不同的政府部门和银行等机构，容易因为时效问题导致钱款不能及时就位，或是购房资格不能及时释放，导致交易不能如约完成。
  
  　　7.违约风险
  
  　　违约，对于交易双方都会造成极大的损失，按照《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，房产交易中，一旦违约，不仅仅是双倍返还定金那么简单，还可能按照房价的20%支付违约金！
  
  
  
  　　二、如何防范二手房常见风险？
  
  　　1.应对自行缴税风险
  
  　　通过中介购买的二手房，应当在工作人员的协助下代为办理缴税，不可相信中介推荐的任何非法缴税途径。
  
  　　2.应对抵押查封风险
  
  　　（1）查看不动产权证书上是否有抵押登记章，并要求出售方签署《无抵押声明》。
  
  　　（2）有些抵押信息在不动产权证书上不会显示，需出售方配合到住建委核实。
  
  　　（3）签约后仍然可能发生查封，可通过资金监管保障钱款安全。
  
  　　3.应对房款支付风险
  
  　　为应对房款支付风险，可通过资金监管来保障钱款安全。
  
  　　什么是资金监管？
  
  　　资金监管，又称为第三方监管，主要用于房地产交易，是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方监管下。相当于我们在网购时用的“支付宝”，一个是货到了才付款，一个是房子过户了房款才到卖家手里。
  
  　　资金监管怎么做？
  
  　　2016年12月15日起，北京（楼盘）全部城区开始建委资金监管。也就是说，在做理房通监管的时候，有一部分房款是要划转到住建委监管账户的。
  
  　　4.应对共有权人签约风险
  
  　　签约时，需谨记：
  
  　　（1）所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办的，那么受托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》。
  
  　　如果签约当日还没来得及办理的，建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。
  
  　　（2）如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。
  
  　　5.应对物业交割风险
  
  　　（1）签约时，要约定留存一笔物业交割保证金。通过链家交易的，该笔钱款可以通过理房通支付做冻结托管，如果在交割时发现有欠费，则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费，则如数划转给出售方。
  
  　　（2）签约时，出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据，如果无法提供票据，购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实，或约定时间到上述单位实地查询。
  
  　　（3）确认各项费用无误后，买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后，三方签署《物业交割单》。 2019-01-26 09:50:15