二手房交易未满五年怎么样的? 未满5年的二手经济适用房如何买卖

• 148****2681 未满五年的经济适用房能交易吗
  1、未满五年的经济适用房能否交易，未满五年的经济适用房是不可以上市买卖的，否则会被房产部门收回或把房物转让的差价收缴的，只有购买五年以上的经济房才能得到法律的认可与保护。
  2、经济适用房是当地政府为解决住房困难群体而建造的福利性质的房屋，是有限产权，当地政府是房屋共有人，因为当地政府没有收国有土地出让金，所以房屋价格比市场价格低很多；为了防止以经济适用房谋利，所以国家规定满五年的经济适用房才可以上市交易；
  3、在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，不受法律保护，现实情况中，一般约定是在满五年之后再过户，此约定无效。在未满五年之前，因为房价出现了上涨，好多卖家都感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效，法院会依法认定合同无效，买家返还房屋；
  4、另外经济适用房不准出租，只能自己居住，如果出租，租赁合同无效，不受法律保护。
  购买未满五年的经济适用房有什么后果
  1、新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
  2、也就是说购买未满五年的经济适用房风险相当大，经济适用房属于国家保障型住房。国家明文规定产权证未满五年是不能上市交易的，之间签订的协议也不会受到法律法规的保护，
  3、经济适用房购买未满5年不得上市交易，这是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，有人甚至直接把经适房“房票”卖给别人。
  较后小编提醒交易过程中受房价上涨等因素影响，房主常常反悔，而“未满5年不能卖”就是他们毁约免责的较好理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院多半会判决合同无效的。 2019-01-25 10:49:51
• 142****8832 不一样。
  买家：
  契税：契税=房屋总价×税率
  面积在144平米以上的，税率为3%;
  面积在90平米以下(首套房)，税率为1%
  面积在90-144平米之间(首套房)，税率为1.5%
  交易服务费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
  房屋产权登记费：住宅80元/套;截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。
  贷款抵押登记费：80元/套
  卖家：
  交易服务费：3元/平米
  营业税：房屋总价×5.6%(超2年免征)
  个人所得税：房屋总价×1%
  注意：卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里，其实也就是买方在承担营业税和个税。
  过户过程中存在哪些资金风险?如何避免“钱房两空” 2019-01-25 10:49:47
• 132****1254 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
  
  它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。而在二手房交易中，经济适用房购买未满5年不得上市交易是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生，近日，福州市民王先生就遇到了这样的问题，他想买一套未满5年的经济适用房，卖方说，先签署房屋买卖合同，三年后才能办理过户，现在可以马上做公证，但由于不能立即过户，王先生心里并不踏实。
  
  “买这类房子有何风险?签署的合同有法律效力吗?做完公证是否就能保证顺利过户，顺利办下产权证?”王先生很担心。
  
  律师支招：“这种私下交易风险很大，而未满5年不能卖就是他们毁约免责的**佳理由。过去，这类纠纷闹到法院，法院大部分会判决合同无效。”除非双方在合同中明确约定该房符合上市交易条件后立即办理过户手续，对过户的时间有期限要求，或者在法院一审辩论结束前该房已符合上市交易条件的，属“附期限合同”才可认定该合同有效。并且在卢律师看来，即使是做了公证也难以保证顺利过户，**主要存在五大风险。
  
  风险一：政策若变动过户将受影响
  
  依据目前经济适用房的相关政策，经济适用房五年内不得上市交易，但是政策也存在调整的可能性，而且各地对经济适用房过户的规定细则也略有不同，如果在未过户期间，政策发生变动，会对购房者的过户产生影响，所以二手购经济适用房存在着政策上的风险。
  
  风险二：原房主去世房屋变遗产被继承
  
  如果在未过户期间原房主去世的话，依据我国的《民法通则》、《继承法》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承，如果原房主没有留下遗嘱，那么根据法定继承，由其所有继承人继承该房产，需要继承人配合公证后才能过户。由于继承人可能涉及多人，所以过户比较复杂，也可能因为继承人不配合而产生纠纷。
  
  风险三：卖方可单方面撤销公证
  
  根据法律规定，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，《房屋买卖合同》属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
  
  另外，卖方还可以单方面撤销公证书，比如在不能办理过户登记期间，房价出现大涨，卖方为了利益，可能就会申请撤销公证委托书。根据《民法通则》有关规定，公证书可以单方面申请撤销。
  
  风险四：存在“一房多卖”可能
  
  由于房产并未过户，所以房屋产权仍属卖方。在此期间，即使卖方将房屋的“两证”交给了买方，但只要在报纸上刊登一则遗失声明，期限两个月，若买房人未见到，卖方就可以申请获得补证，然后过户给他人，造成一房二卖或者多卖。
  
  风险五：遇债务纠纷房产或被冻结
  
  卖房人也可以拿着房产证进行房产抵押，房屋未经登记机构办理过户手续，其所有权**终还是属于原房主，卖房人如因债务遇到司法、行政等方面的纠纷，该房产仍可以被冻结。
  
  总的来说，购买未满5年的经济适用房风险极大，所以律师提醒购房者，不要贪图这类房子的价格便宜，购房者将不得不面临失去房子的风险，而且一旦进行诉讼，将承担律师费、一审诉讼费、二审诉讼费等费用，届时，购房者将完全可能会“赔了夫人又折兵”。
  
  2019-01-25 10:49:42