什么是房地产包销合同？

• 146****0657 1．商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。
  房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征:
  (1)商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为
  (2)在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内，开发商将自己定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商，而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。
  (3)包销商的包销行为具有定的风险性。在包销期限届满，销商如未将包销的商品房全部售出，则应该按合同的约定承购剩余该商品房，付清全部包销款。对于这部分剩余的包销商品房，包销商和开发商之间则由原来的包销关系转为实际上的房屋买卖关系。
  (4)开发商与包销商之间的包销合同是有时间限制的，称为包销期，包销商必须在包销期内将房屋销售完，否则就要承担定的包销风险。
  2．关于商品房包销的性质解释
  关于商品房包销的性质在理论有很多种解释，如代理说、买卖说以及两合行为说。这些观点认为，包销商以开发商的名义进行销售这在法律上应该是一种代理行为；而如果包销商购买包销剩余的房屋则构成了买卖行为。该种代理行为是一种显名代理，因为《商品房捎售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品号的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合司应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
  但是实际上，包销商的包销行为不同于传统民法中自行代理行为，包销商与开发商之间也并不是简单的买卖关系。
  (1)包销商的包销行为，目的不是为了开发商的利益，而是为了获取销售价格和包销基价之间的差价作为自己的利润；
  (2)包销商包销开发商的房屋，只是种销售行为，是销售他人所有的房屋的行为，而并没有在销售前取得房屋的所有权；
  (3)包销商的包销行为是独立的，对此，该行包销商也要承担定的风险；
  (4)包销商**后承购剩余房屋，只是包销行为的种效力结果，如果当事人之间有约定，也可以将剩余房屋退还给开发商。
  3．商品房包销的分类。商品房包销按照不同的标准有不同的分类，以包销房屋的状况为标准，分为现房包销和期房包销；以包销房屋的范围为标准，分为全部包销和部分包销；以风险为标准分为风险包销和无风险包销。
  2019-01-24 15:37:25
• 151****7301 包销协议本身不是买卖合同，它规定了双方的权利和义务，以及一般交易条件，其主要内容如下：
  甲方：上海××置业发展有限公司
  
  　　乙方：
  
  　　上海“××广场”是甲方合法开发建设的高层商住项目，已依法取得开发该项目所需的相应文件及手续（见附件）。甲、乙双方就乙方包销由甲方开发的“××广场”商业用房的有关事宜，经双方友好协商，达成如下协议：
  
  　　一、包销范围：位于上海市浦建路 号的“××广场”商业用房地下一层，地面三层，共计建筑面积 平方米。
  
  　　上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（下称实际面积）为准。
  
  　　二、双方商定该商业用房的包销价格为一次性包死的固定价格，按建筑面积计算为每平方米 元人民币，总金额为 元人民币。
  
  　　三、双方商定包销期限自本协议生效之日起至 年 月 日止。在包销期内，乙方对本协议约定范围内的商业用房享有依法自主销售的权利，同时甲方在此期限内不再自行或委托第三人销售。
  
  　　四、包销房款的支付：
  
  　　五、乙方逾期支付包销房款的：若逾期不超过 天，乙方按逾期应付款的 %向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过 天的，合同终止，乙方按逾期应付款的 %向甲方支付违约金，甲方实际损失超过乙方支付的违约金时，由乙方赔偿损失。
  
  　　合同终止后，甲方有权自行或委托他人销售本协议约定包销范围内的商业用房。
  
  　　六、包销期内乙方可以甲方名义对外销售包销范围内的商业用房，具体预售或销售合同由具体买受人与甲方签订；包销期满未售出的商业用房，由乙方按照本协议约定的包销价格购买并在包销期满后一个月内向乙方付清余款结算完毕。
  
  　　七、甲方的职责和义务：
  
  　　1．甲方应于 年 月 日前取得××广场商业用房项目的《预售许可证》。
  
  　　2．甲方应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的上述商业用房交付乙方使用。
  
  　　但如遇下列材料原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，甲方可据实予以延期：
  　　（1）遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力发生之日起 日内告知乙方的；
  
  　　（2）根据法律法规的规定，县级以上规划、文物、环保等主管部门采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设工期延长的，但**长不得超过 个月；
  
  　　（3）旧城改造中原有管线作重大改造时，需市政等单位实施而导致开发建设工期延长的。
  
  　　甲方逾期交房的：若逾期不超过 日，自本协议第七条第2款规定的**后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之二点一的违约金，协议继续履行；逾期超过 日后，乙方有权解除合同。甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起 日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的 %向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第七条第2款规定的**后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二点一的违约金。
  
  　　3．甲方保证该商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商业用房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。
  
  　　4．甲方交付使用的商业用房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件）的标准。达不到标准的，乙方有权要求甲方修复以达到标准或赔偿装饰、设备差价。
  
  　　5．甲方应当在该商业用房支付使用的 日内，将办理权属（包括契约证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：
  
  　　（1）乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起 日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的××%赔偿乙方损失。
  
  　　（2）乙方不退房，甲方按已付房价款的××%向乙方支付违约金。
  
  　　八、乙方的职责和义务：
  
  　　1、乙方应依约按期如数向甲方支付本协议约定的应付款项；
  
  　　2、乙方自行负责商业用房的物业管理并承担相关费用；
  
  　　3、乙方所包销的房屋仅作商业使用，使用期间不得擅自改变该商业用房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本协议及其附件另由规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有该商业用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。乙方不得擅自改变与该商业用房有关联的公共部位和设施的使用性质。
  
  　　九、在本协议书有效期限内或之后的任何时间，本协议双方不得向任何与本次合作行为不发生直接关联的第三方泄露任何在本次合作中获悉的有关对方公司的秘密信息和文件资料。
  
  　　十、因履行本协议而发生争议，双方应友好协商解决。协商不成的，双方同意提交杭州仲裁委员会仲裁解决。
  
  　　十一、本协议未尽事宜由协议双方另行补充约定。对本协议所作的补充、修改及修正均需以书面形式进行，一旦达成，与本协议具有同等效力。
  
  　　十二、本协议附件为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
  
  　　十三、本协议书经双方法定代表人或授权代表签字或加盖公章后生效。
  
  　　十四、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
  
  　　甲方：上海××置业发展有限公司
  
  　　授权代表：
  
  　　日期：
  
  　　乙方：
  
  　　授权代表：
  
  　　日期：
  2019-01-24 15:37:13
• 132****3090 一、商品房包销法律关系有哪些？
  在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。
  1、开发商与买受人之间的买卖关系
  在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。
  2、开发商与包销人之间的包销关系
  这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。
  3、包销人与买受人之间的关系
  如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。
  二、商品房包销有什么法律特征？
  1、代理说
  这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。
  “有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。
  2、买卖说
  这种观点认为，商品房包销的**终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。
  一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权**终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能**终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。
  有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”
  3、两合行为说
  持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。
  4、“无名合同说”
  这种观点也是学者提出的一种**新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。 2019-01-24 15:36:52
• 154****7774 包销就是销售公司付给卖方保证金并且约定房价，在约定期限内只能由该销售公司销售。其它公司不能非正常销售该房，而且在约定期内售出且高出房东定价的部份由该销售公司获取（有其它约定的除外）。
  如果在约定期内没有售出则该保证金不退回给销售公司。建议多些销售公司给你卖房子不是坏事情，何必要去包销呢？有房的是爷还怕卖不脱呃，多卖那点钱钱才那那点保证金哦。 2019-01-24 15:36:43