买二手房注意事项一、产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，**终影响到二手房买卖合同的签订。二、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。三、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。
全部5个回答 >二手房选房时有哪些细节需要注意的？
137****7725 | 2019-01-24 14:35:05
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152****5389 1.要看格局。
购买房屋**好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。
如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
2.多看墙角。
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。
墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
3.不看装修看做工。
好的装修都会让人眼睛一亮，但高明的装修却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。
如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
一般来讲，装修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
4.采光通风很重要。
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
5.仔细看屋顶。
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。
如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
6.渗漏要细查。
厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区在看房注意事项中是必须要重点查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。
选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。
房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。
7.水要看热的。
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。
没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
8.看楼型与住宅结构。
住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：
（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。
（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。
（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。
9.不看电梯看楼梯。新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
10.了解详情问保安。
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是**了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
买房对于普通百姓来说是一件大事，因为它可能要穷其一生的积蓄，更可能将还贷作为大半生的奋斗目标。大家在买房前一定要去亲自考察一下，所以很多看房注意事项都必须了解清楚。 2019-01-24 14:36:00 -
151****0577 一、产权是否可靠：
需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，**终影响到二手房买卖合同的签订。
二、原单位是否允许转卖：
需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。
三、是否有私搭私建部分：
需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。
四、查询物业的管理水平：
包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。
考察房屋的市政配套：
主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。
五、确认所购二手房的准确面积：
产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。
六、认真观察房屋的内部结构：
注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。
七、二手房交易流程：
现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多选择二手房，这里和大家分享一下二手房交易的一般流程。可以给那些办理二手房的一点帮助。
1.买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2.签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3.办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4.立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5.缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6.办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7.银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8.打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-01-24 14:35:53 -
146****2251 一、为防漏水，**好雨天看房
漏水是物业**常见的房屋瑕疵之一，因漏水引发的纠纷时有出现，甚至有买卖双方因房屋漏水问题而闹上法庭。所以，为了避免这种情况的出现，买家**好在雨天去看房，并且仔细留意天花板和墙壁是否有水渍或者霉点，如果有，那么该房子就有漏水的问题。同时，买家还可以到管理处或者小区公告栏看看房子是否有人为漏水的情况出现。
二、多跟小区居民打交道，了解情况
很多时候，买房需要自己把关，毕竟中介不是买房，不会像购房者一样重视房屋的细节，而且，市面上也存在一些不良中介，为了把房子卖出去往往选择刻意隐瞒房屋的瑕疵和不足。所以，买家在留心房子细节问题的同时，还要多了解房子的周边环境，在小区里多加走动，多跟小区居民打交道，这样才能比较深入地了解到一些隐藏的问题，如小区周边是否有辐射、污染等问题，也可避免“凶宅”这种问题。
三、买前查册，预留房款
买家在购房前要对房子进行查册，如果房子在签合同之前被查封，买家可要求业主将房子解封后再进行交易。但由于查册和交易之间存在数天的时间差，如果房子在交易的过程中被查封，一般可要求业主退定金及违约金。但不排除遇到别有用心的业主，导致买家甚至面临追讨无门的风险。因此，买家在购房前应与业主签订相关补充协议，进行风险防控。
其次，在交房款的时候不妨预留一定数额的房款，等到过户手续全部完成并确保无误后，再将余额打给卖家。 2019-01-24 14:35:45 -
134****1835 一、环境问题
二手房买家在购房时都会反复对比挑选，选择**适合自己的房子，那么选择二手房的时候有没有什么技巧呢？
买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否能够接受等等。一般来说，通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。
二、质量问题
购买二手房的过程中很多买家会遇到毛坯房，毛坯房看房的时候有哪些需要注意的呢？毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患，**好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水，管道是否堵塞等。如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。
还有一种就是装修过的房子，装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以，购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。在这里还有一点需要特别注意就是此时要确认一下房东是不是产权人，以免日后引出麻烦。
三、签约问题
经过两次看房，如果您满意的话，下一步就是讨论各种权利的移交。如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。
很多购房者因为前期的很多事情没有做好，到正式签约时才一一想起，再讨论，再反悔，反而更耽误工夫。有时因为谈不扰，却已先付了订金，骑虎难下，令购房者非常被动。
四、合同问题
一般来说，在二手房买卖合同中一般应包括以下条款：
第一，当事人的具体情况、地址、联系方法等，以免出现欺诈情况；
第二，写明双方欲进行买卖的房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属；
第三，履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等；
第四，写明总价款、付款方式、付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等；
第五，违约责任，这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付等；
第六，解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式；
第七，明确约定合同中止、终止或解除的条件等；
第八，合同生效条款，双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件等；
第九，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 2019-01-24 14:35:38 -
146****6465 二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2019-01-24 14:35:30
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确定房价 在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。 房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年．每年折旧率为2 ％。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境；既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中**区，都会对房屋价格产生较大影响。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。 因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为（约数，仅供参考）: 1.房屋因素 （1） 折旧：每年一20%。 （2） 户型：“三小”户型（小厅、小厨、小卫）一10 % 。 （3） 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价；若是顶层一5 ％。 （4） 朝向：无朝南外门窗一5 ％。 2环境因素 （1）物业管理：无物业管理一5 ％。 （2） 非独立封闭小区：一5 ％。 （3） 有省、市重点**小区：+ 5 ％。 2.个别因素 （1）砖木结构：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋质量及装修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 ％左右。 买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道： ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。 ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情。 ( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。 二、 买房砍价 购买二手房事先会有对房价的心理预期，如果认为卖方要价过高，则需要砍价。 知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解房子的详细情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价，出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二**好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。 如果了解到卖主**后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。 为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到**后关头不应价的原则。 如果是直接和卖主交易，为了解除卖主的防备心理，杀价时**好坦率地告诉卖主买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 总之，买房砍价既要精明，又要合理。 三、 签订房屋买卖合同 房屋买卖合同是购买二手房的凭据，下面以买方委托中介参与购房为例介绍所涉及的合同 1 ．买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻找到合适的房源，然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用，**终是否成交，还需要买卖双方的协商一致才行为此，买方与中介方签订的合同为居间合同。按照《 合同法 》 的规定，买卖双方的协议达成以后，中介方的任务即告完成，买方要向中介方支付居间费，如果买卖双方的购房协议没有成立，则中介方无权要求买方支付居间介绍费，但是在中介方居间的过程中付出的必要费用，还是可以要求买方来支付的 2 ．买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方**重要的一份合同，买卖双方的具体权利与义务，都应在这份合同中体现出来。因此，买卖双方在签订此协议之前，要进行充分的协商，条款尽量详细、具体、明确，以便于合同能够具有可操作性。此合同一般应包括以下主要条款： ( l )买卖双方的姓名、住所、联系为一法 ( 2 )明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及价款的问题。在合同中写明总房价，注明是一次胜付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件 。 ( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用，注意明确房屋交接时应保持的状态。 ( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约．违约金、定金、赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）。 ( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。 ( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 3 ．买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲，基于中介方的专业水平和经验，买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理，买方图个省心，当然买方会支付中介方一笔委托代理费用，双方就此可签订委托代理合同。 4 ．担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接，买方可要求中介提供担保，双方可订立专门的担保合同。 其实，正常的二手房交易中，上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分情况是，有一份买卖双方的房屋买卖合同；有一份买方、卖方、中介方三方签订的居间中保合同，居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保合同的内容包括进去。 当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充。 四、 房屋买卖合同中的细节提示 由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。 1. 房屋的具体情况 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。 2. 屋内设施的交验细节 买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）；若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。 另外，**好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。 4. 交房时间 房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日．或是双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。 5. 居间中保 为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式．相关税费等。 6. 违约责任 **后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。
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一、二手房设施设备清点 由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。 二、水、电、煤气、天然气的清点及过户 双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据**后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。 三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户 二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。 四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清 二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。 五、户口迁移 二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。 六、清点二手房钥匙 二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。 七、结清二手房尾款 以上六项均二手房过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。 八、签署《房屋交接书》 《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。 签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此，签署《房屋交接书》是二手房交房手续的**后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。
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要购买一个好的房子，需要在看房之前要作好准备，当您作好购房估算之后，应该开始着手收集大量的购房信息，从中进行对比和筛选，挑选出既经济又适合您的房屋。买房是件大事，事关以后全家的生活质量。那么二手房选房要着重留意哪些方面呢？如何挑选二手房呢？下面就跟着小编来一起了解一下吧！1.要看格局。购买房屋**好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。2.多看墙角。查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。3.不看装修看做工。好的装修都会让人眼睛一亮，但高明的装修却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。4.采光通风很重要。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。5.仔细看屋顶。看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。6.渗漏要细查。厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区在看房注意事项中是必须要重点查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。7.水要看热的。如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。8.看楼型与住宅结构。住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。9.不看电梯看楼梯。新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。10.了解详情问保安。可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是**了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。买房对于普通百姓来说是一件大事，因为它可能要穷其一生的积蓄，更可能将还贷作为大半生的奋斗目标。大家在买房前一定要去亲自考察一下，所以很多看房注意事项都必须了解清楚。
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买二手房注意事项：1、产权清晰：产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。2、产权的完整性：确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。3、房屋质量：观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。4、居住空间：观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。5、装修配置：二手房看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。6、物业管理：了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。7、房屋历史：了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。8、邻里情况：邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。9、房屋价值：通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的**低保值价。10、贷款条件：二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。11、产权的交接：需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。
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