出售房产产权有哪些方面要注意的？

• 135****9917 不管是在买房还是卖房的时候，首先都要搞清楚房屋的产权问题，这样才能弄清楚房屋能否上市交易，交易完成后才能顺利过户。今天小编就列举了房屋买卖的时候需要审查的那些有关房屋产权的问题，看完再进行买卖也不迟。
  
  一、权属审查
  
  1、军产房，乡产房不允许买卖。
  
  2、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
  
  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
  
  4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
  
  5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
  
  6，优惠价(标准价)的房改房要经单位同意。
  
  二、权属限制审查
  
  1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
  
  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
  
  三、是否涉及他人的优先购买权
  
  1，共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
  
  2，已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
  
  四、有无下列禁止买卖情形：
  
  法律规定的禁止转让的情况有：
  
  (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
  
  (2)依法收回土地使用权的；
  
  (3)共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
  
  (4)权属有争议的；
  
  (5)未依法登记领取权属证书的；
  
  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
  
  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  有关政策规定禁止转让的情况有：
  
  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
  
  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
  
  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
  
  (4)上市出售后形成新的住房困难的；
  
  (5)擅自改变房屋使用性质的；
  
  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 2019-01-23 00:09:39
• 146****3017 在卖房过程中，**值得卖房者关心的问题主要是两个，一是能否将房子卖个好价钱；另一个是什么时候可以拿到房款。想要将房子卖个好价钱，卖房者首先要自己做一些功课，选择出售的时机。其实卖房之前可以买房者的身份试探市场价格，从而获取比较合理的成交价格，再以卖房者的身份挂牌；其次是要突出房屋优点，把房子卖给需要的购房者。这个问题其实涉及到与中介沟通的问题。在委托中介公司代为寻找潜在购买者时，一定要非常清晰地描述房屋的特点，有条件的话，一定要让经纪人亲自来看一下房子，了解房屋的实际情况。**后，还要想方设法弥补房屋的缺点。比如房屋采光不好，就尽量让客户在晴天来看房；如果某个房间很小，可以设置一面镜子增加视觉的空间感，等等。
  何时拿到房款的问题需要买卖双方进行沟通。如果客户一次性付款，很可能在短短几天内就能拿到大部分房款；如果客户贷款并需要准备资料，贷款周期会拖至几个月。因此，对于房主来说，应该合理安排手中的资金，以应不时之需。业内人士表示，不少房主都认为，卖房的整个过程中只会收到钱，而不必动用自己的资金，其实这是不对的。比如购房者**较少不足以偿还上家贷款时，成本**低且简单可行的方式，就是房主先用自己手中的资金清偿自身贷款。还有在产权交易的时候，如果房屋需要缴纳营业税，也是一笔需要房主准备的不小的数字。
  由于房屋买卖交易过程中，涉及到大量钱款，而且交易时间长，交易手续复杂，所以，在卖房中房主应该注意交易安全问题。这里指的安全主要是为买卖双方提供服务的经纪机构的稳定性、专业性和操作的透明性，通过选择大型连锁直营经纪机构，可以回避这方面的风险。 2019-01-23 00:09:28
• 153****8943 一、判断产权人
  
  首先要明确所卖房产的产权人是谁，判断产权人不能单从房产证上写的是谁的名字来判断，明确房产是否属于共有产权：以下几种情形，属于房产共有，在出售时，需要得到其他共有人的同意才能出售：
  
  1、按份共有：约定按一定的份额由按份共有人共同对该房产享有权利。
  
  主要场景：
  
  a.未婚情况下男女朋友共同买方，从而形成按份共有；
  
  b.夫妻之间婚姻状态存续期间购买房产，约定了共有份额，从而形成按份共有；
  
  c.无直系亲属关系人之间共同出资购买房产，形成按份共有，这种情况不多见，特别是2010年4月份北京执行限购政策以来这种情况特别少；
  
  d.父母和子女之间，基于买房形成按份共有关系，不论份额多少以及不论付款的方式是贷款还是全款；
  
  e.基于房产的法定继承之原因，在多个继承人之间形成按份共有关系，通常情况下有多个房产证。
  
  2.共同共有：共有人之间部分份额地对房产享有权利。
  
  主要场景有：
  
  a.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产，出一个房本；
  
  b.夫妻之间在婚姻状态存续期间购买房产，房本上写2人名字或出2人房本。
  
  如果出现以上情形，产权人在出售时，必须得到其他产权人的书面同意，具体如下：
  
  1.夫妻售房：产权人登记在一人名下，产权人一人过来签合同，基于法律规定之夫妻共有，需要产权人配偶出具《配偶同意出售证明》；
  
  2.夫妻售房之二：本身是因为按份共有，在有多个按份共有人的情况下，只要按份共有人已经结婚，实践中需要其配偶出具《配偶同意出售证明》；
  
  3.夫妻售房之三：本身因为按份共有，在多个按份共有人的情况下，有的按份共有人因故不能到场，需要该共有人出具《共有权人同意出售证明》；
  
  4.继承房产再出售：较常见的是多个继承人共同继承一套房产，实践中均要求继承人全部到场签字且继承人之配偶出具《配偶同意出售证明》；
  
  二、签约时，卖家配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?
  
  根据婚姻法的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。
  
  三、出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?
  
  继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。
  
  四、签约资格如何确定?
  
  合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。
  
  根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
  
  五、遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?
  
  在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，以免耽误卖房的时效。
  
  六、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?
  
  1、审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。
  
  2、二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。
  
  七、卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?
  
  需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。
  
  八、不选择资金监管可能面临的风险是什么?
  
  交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。 2019-01-23 00:09:22
• 154****5276 （一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
  2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
  3、第三步要查验房屋有无债务负担；
  4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
  （二）如通过中介找房，一定要会选择。
  一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
  （三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
  现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 2019-01-23 00:09:09
• 155****3822 房产类型分别是：商品房。集体住房，经济适用房，迁折安置房，商住两用房，酒店式公寓，小产权的房子。
  1. 商品房：俗称大产权房子。开发商建房，地是买来的，有五证后，方可上市。
  2. 集体房：单位公房，单位集资建的房子，地不是买的。这样房子办不出大产证的。如能办出大产证，也可以上市。
  3. 经济适用房。是国家建的房子。满五年后。办理了手续产证拿到了，就可以上市。
  4. 拆迁安置房：也是满五年后，产证办出来了，方可以上市交易。
  5. 商住房：一般是40-50年产权的。因为商用地只有五十的使用权。贷款只能贷五成。
  6. 酒店公寓：和上面差不多一样的。
  7. 小产权房：是区政府或镇政府，或村委会，认可的房子。国家不认可的。这种房子交易，都有风险。如果是当地买，还是可以的。 2019-01-23 00:09:02