解决定金合同纠纷原则有哪些呢？

正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

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定金是二手房交易过程中会进行支付，确定双方交易意向的一个担保方式，但是二手房交易过程中经常会出现毁约现象，那么定金的纠纷应该怎么处理呢？下面就让我们来一起了解一下吧！定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型，其中**为常见的是违约定金和立约定金。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。根据**高人民法院有关司法解释的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据定金合同纠纷经常遇到的有关问题，发生定金合同纠纷应按以下处理规则解决。(一)定金罚则的适用规则。我国合同法第115条对定金是这样规定的：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”(二)实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。定金合同签订后，如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，根据**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。担保法规定，定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同，交付定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。(三)迟延履行或者其他违约行为处理规则。**高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，实践中如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。(四)合同部分履行时的处理规则。定金是担保的形式之一，作用是指担保主合同债务的履行，那么，其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的，当然适用定金罚则，部分不履行，其不履行的部分仍在担保范围之内，定金的效力对其仍具约束力，依照公平原则，部分不履行部分，应当适用定金罚则。当事人一方不完全履行合同债务，应当按照未履行部分与占整个合同的比例，计算未履行部分的定金额，适用定金罚则。所以，笔者认为那种认为合同部分履行不适用定金罚则的观点是错误的。(五)未按合同交付定金的处理规则。双方当事人确定了定金条款和数额后，定金合同并不立即生效，以当事人实际交付定金为准，但在具体执行过程中一方未支付定金，该合同不可强制执行，那么拒绝交付定金的当事人是否应该承担缔约过失责任呢?笔者认为当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。同时也不能认定当事人违约，更不能裁判当事人承担违约责任。如果另一方当事人也未主张定金，由于定金合同不生效，则视为双方均放弃定金约定的条款和数额担保的权利。(六)合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条规定可以看出，合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，即对方享有选择权，可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，但二者不能并用。现实中，有些当事人在合同中既约定违约金，也约定定金，在一方违约时，对方要求违约金与定金条款并用。选择适用违约金条款或定金条款，就可以达到弥补因违约受到损失的目的;违约金相当于一方由于对方违约所造成的实际损失。一般说来，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。(七)订约定金的处理规则。主合同成立与否，定金合同均有效。**高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》其中对订约定金问题做出了详细、明确的规定。该解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 本条是对立约定金作的解释，立约定金也被称为订约定金，实践中如果当事人违反立约定金的应当按照担保法第89条的规定进行处理。(八)解约定金的处理规则。关于解约定金的适用，实践中存在疑问。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。笔者认为实践中一些当事人以承担定金为代价要求解除合同的应当准许。如果另一方当事人起诉到法院要求实际履行合同，人民法院应当驳回，此时，对主合同不能强制履行。而适用定金处罚后，并不排除有损失的一方要求对方损害赔偿，在守约方当事人损失大于定金收益的情况下，承担了定金的当事人仍然应承担赔偿责任，可以根据合同法第97条规定确定合同解除后的赔偿责任。(九)不适用定金罚则情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。本法所说的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。根据上述法律条文体现的原则，如果合同完全因不可归责双方当事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行时，定金应当返还。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，故定金应予返还。如果是不可抗力或意外事件部分影响合同的履行时，应对其作部分免责，其余则按一方过错未履行合同的规则处理。当事人迟延履行后发生不可抗力或意外事件的，不能免除责任。(十)第三人的过错导致合同不能履行适用定金罚则。凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有关法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。总之，只有准确认识和全面掌握法律及司法解释关于定金合同的规定有关规定，并在实际交易中依法签订、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，预防定金合同纠纷发生，这对促进资金流通和商品流通，保证债权实现和交易安全，均具有十分重要的意义。

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一、有效房屋租赁合同纠纷怎么处理（一）合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算；若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。（二）合同解除时有关问题的实体处理1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：（1）承租人欠租超过合同约定期限；（2）合同未约定期限的，欠租达三个月以上；（3）承租人未经出租人同意擅自转租的；（4）承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的；③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的；④租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理；合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿；对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担；因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担；双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：（1）所欠租金及其它费用的逾期付款违约金（即滞纳金）；（2）签约时所交租赁定金由出租人没收；（3）当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：（1）向承租人双倍返还租赁定金；（2）赔偿承租人的装修损失；（3）当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。二、无效房屋租赁合同纠纷怎么处理（一）房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库；2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。（二）承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶；其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

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附义务赠与，也可称为附条件赠与或附义务赠与合同。是指赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务的赠与行为。　　《合同法》第一百九十条 赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。　　附义务赠与合同是一个有条件的赠与合同。受赠人应当按照约定履行义务的赠与行为。如果受赠人不履行合同义务，则赠与人可以行使撤销权。

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1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。2、一房二卖纠纷一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖，需要注意以下几个方面：首先，购房者要保证定金是交给售房者;其次，查看售房者的身份证明、房屋所有权情况，**好将房屋所有权证书提存;第三，房子交易的款项不要一次性付清;**后，网签要及时。3、二手房买卖中承租人纠纷合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。4、房屋质量纠纷房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况，有以下解决办法：第一，向建设行政主管部门投诉;第二，双方协商调解;第三，向仲裁机构提起仲裁;第四，拿起法律武器，维护自己正当权益。5、中介费纠纷很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。对于这样的问题，需要具体分析，应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候，**好在协议中约定好中介费的退回情况。6、房屋广告虚假纠纷售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立**等，但是**后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。

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