签订二手房按揭合同的注意事项有哪些？

• 134****2364 二手房按揭贷款合同应注意：
  
  1、购房人决定签约之前，应了解开发商指定的合作银行，咨询自己是否满足办理贷款的条件。
  
  以免盲目签约后贷款不能获得批准造成退房困难。
  
  2、买卖双方都需要带上基本的证件原件和复印件。
  
  分别是：买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证买方的收入证明、银行流水、无房证明或首套房证明，**款打款凭证，在贷款行开立好的还款卡，购房合同、房产证复印件及原件，有房产中介参与的，还需提供三方协议，卖方在贷款行开立的收款卡，银行信贷员进行核对审验和复印。
  
  3.一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。
  
  按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。有些地区实行网签，网签时也该对合同内容严谨核实。
  
  4.购房合同要只约定**款支付时间及办理贷款付余款。
  
  尽量不要约定贷款到位时间（贷款由按揭银行打到开发商账户上），否则购房人可能由于自身以外的原因承担逾期付款违约责任。
  
  5.较好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本。
  
  买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。以减少不必要的损失。
  
  6.信贷员和买卖双方分别合影拍照。
  
  7.面积确认及面积差异处理。
  
  如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
  
  8.一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。
  
  在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
  
  另外，买房签合同注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。而且就您关心的问题，也要在合同中体现。在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。 2019-01-18 21:45:27
• 156****0539 注意事项一：评估价与**高贷款额
  在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的**高贷款额度。
  ·注意事项二：竣工年代与贷款年限
  房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限**长为20年(即35-15)。
  ·注意事项三：贷款成数和利率
  目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房**两成、利率下浮30%，二套房**四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前**两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。
  ·注意事项四：还款方式的选择
  银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。 2019-01-18 21:45:12
• 136****8178 二手房合同签订：
  查验房屋产权和手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以**好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下合同一般是无效的。
  明确成交价格和税费责任
  签订合同中一定要注明房屋**终的成交价格，还有交易的时间、交易税费，以及税费到底由买卖双方的哪一方担负。从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：土地转让费（买卖双方各一半）、营业税、个人所得税；归客户交纳的税费为：契税、土地出让金、土地转让费(买卖双方各一半)、制证费。
  明确付款方式和时间
  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款的支付比例、具体金额和时间，确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
  过户时间要明确
  过户时间要明确，买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于自己，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一。一次性付款必须明确过户的具体时间。买方需慎重和签订准确具体的时限。
  明确买卖双方的责任
  签订此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签订合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。
  物业交割要清楚
  在签订买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，都应在合同中明确注明。 2019-01-18 21:45:05
• 135****6065 1、注意交易房屋的权属情况
  主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
  2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金
  房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
  3、必须对付款方式进行明确、具体的约定
  这是签订二手房买卖合同**为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
  4、注意对交房情况进行严格审查
  包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。 2019-01-18 21:44:57
• 142****6186 签订二手房买卖合同注意事项：
  一、确认产权的可靠度
  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖
  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
  3、一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积
  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  2、产权证上一般标明的是建筑面积;
  3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构
  1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
  2、管线是否太多或者走线不合理;
  3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  六、考核房屋的市政配套
  1、打开水龙头观察水的质量、水压;
  2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
  3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
  4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
  5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
  6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
  7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
  8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  七、了解装修的状况
  1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
  2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  八、查验物业管理的水平
  1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
  3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
  4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  九、了解以后居住的费用
  1、水、电、煤、暖的价格;
  2、物业管理费的收取标准;
  3、车位的费用。
  十、追溯旧房的历史
  1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
  2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
  3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
  4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  十一、了解邻居的组合
  1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
  2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
  3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  十二、算计一下房价
  1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
  2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
  3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。 2019-01-18 21:44:51