**新二手房买卖政策是怎样的？有什么规定？

二手房交易税费是指在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手“净得价”。一、卖方承担的税费(1)个人所得税财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收，即“从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”，依次，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，即商品房，个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房**高10%装修费用、房款利息等)*20%。②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房**高15%装修费用、房款利息等)*20%③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房**高15%装修费用、房款利息等]*20%。为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税;转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。(2)营业税中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。(3)印花税印花税是一种古老的税种，踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五，换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。(4)综合地价款综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房，同时还规定，该类房屋出售，产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的“原购房价格和出售价格差的70%”就是我们说的综合地价款。二、买方承担的税费(1)契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权所得者征收的一种财产税。应缴纳的范围：土地使用权出售、房屋赠予和买卖等。征收依据：关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知【财税[2016]23号】。各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：一、关于契税政策 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。(2)土地出让金二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。计算公式为：房屋建筑面积当年成本价1%。“当年成本价”，北京城八区为1560元/平米。因此土地出让金的公式为：建筑面积15601%

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交易二手房政策有:①贷款政策：住房城乡建设部，中国银行业监督管理委员会对个人住房贷款政策有关问题的通知：分别降了三次存贷款基准利率，2015年3月降息至5.9%，2015年5月降息至5.65%。②税收政策财税财政部国家税务总局对于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。③将购买2年以上的非普通住房对外销售的，根据销售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税，将购买2年以上的普通住房对外销售的，不收营业税。土地政策国土对于优化2015年住房及用地供应结构增强房地产市场平稳健康发展的通知。④二手房有抵押的交易:是通过贷款购买的房屋，买卖设有抵押的二手房要征得抵押权人的同意，抵押权人不同意，则在解除抵押关系后方可进行交易过户。

买卖二手房流程是什么?一、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;二、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;三、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司;四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;五、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;六、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;七、买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;九、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

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国八条答客问1、客户问：什么是国八条？ 答：国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，为了促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八项政策措施。2、客户问：国八条的具体内容是什么？答：地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；加大保障性安居工程建设力度；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，**款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。3、客户问：和我们买二手房有关的是哪些政策？ 答： 第3、4、6条4、客户问：个人买房不满5年交全额营业税什么时候开始执行？分不分普通住宅或者非普通住宅？我买的房子还没网签来得及么？ 答： 全市已经执行了；无论普通或者非普通住宅都要按照全额征税；截止到1月27日晚上12点，没有网签的的房子都要按照新政策交税。5、客户问：二套贷款**6成是什么意思？首套有调整么？ 答： 就是你家庭购买的第二套房屋**款提高到60％，利率为基准利率的1.1倍，原来政策是**50％；对于居民购买首套房屋，部分银行也调整到基准利率了。6、客户问：公积金有调整么，市管的公积金大概多长时间能办完？ 答： 公积金目前没有出细则，市管公积金从初审到批贷大概20个工作日左右。7、限购令是什么意思，是个人限定还是家庭？ 答： 本市户口的拥有1套住房的可以再买1套，拥有2套的不允许购买；外地户口的无本市住房（老家的房子不用计算）的能提供本市一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，可以买1套住房；限购是按照家庭为单位的。8、客户问：限购令什么时候开始执行，现在买房还来得及么？ 答： 北京市没有出台细则，不过可能很快就出台，所以在限购令出台之前买房交税就应该不受限制，买房就要趁现在！

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房屋按购买性质分两大类。增量房和存量房，增量房就是我们说的新盘。存量房就是二手房，按产权性质分为，商品房，已购公房，回迁房，经济适用房等等。所有二手房既可以是商品房，也可以不是商品房，你的概念有问题。就好像在问，男人属于老人的范围吗你记住限购政策限制的是住宅，只要是住宅都受限制。

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