二手房交易房龄有什么限制么？

时下在二手房市场,出现老房“装嫩”卖高价现象,因为多数银行不愿给高龄二手房发放贷款,中介或者业主通过更改房龄的手段帮助购房者拿到贷款。同时,在推销房源时对高龄二手房往“年轻”描述更是中介的惯用伎俩。对此,购房人应明察秋毫,谨防被骗甚至惹上诉讼的麻烦。 不可轻信对方提供的房龄信息 中介公司的屋内一般都张贴许多二手房的基本信息,不仅标明价格、位置、面积等房子的基本情况,有些房子还特别标明房屋的年龄,但是标明年龄的房子基本上都是七八年以内的房子,对于房龄在10年以上的,他们基本上就不标明了。有时候经纪人会将房子的年龄写得小一些,这样更容易吸引大家的关注。另外,也有一些房主为了使房子尽快出手并且抬高价格,选择在房屋信息上造假,使房龄“缩水”,因此,购房者需要好好辨别。 有很多购买二手房的人很少关注房龄,有的业主自己也***所持有房产的真实房龄。有的人以为房龄是从房产证上的时间算起的。其实,房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期,通常不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售,即使是预售的房子,在交房后也不一定立刻就能办房产证,这些原因经常会导致房龄与房产证上的日期有几年的误差。此外,如果房子经过几手交易,房产证上的时间更体现不了房龄,因为房产证上的时间是**后办房产证的时间而非房子建好的时间。因此,不可轻信对方提供的房龄信息,要实地查看,还要多方打探,以获得真实的房龄信息。 两种方法辨别房龄 房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的,二手房房龄也是可以查询的,**好的办法是到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房,都会在相应的产权部门登记。如果买方想要查询可联系卖家,带上产权证等相关证件,到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询,即可获得房源的真实房龄了。此外,辨别二手房房龄还有两大方法,即年代定位法和多方打探法。 年代定位法 上世纪80年代的房屋：由于在修建时并不注重“厅”的功用,因此其**明显特征是“厅”小。同时,这个年代的房屋多为用预制板修建的6层板楼,两居室面积多在50平方米左右,房型陈旧,社区中也没有街心公园等配套设施,在权属上大多为房改房。 上世纪90年代的房屋：上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时的房屋户型较新,两居室有70~80平方米,并且有10平方米以上的客厅。由于讲究社区及商业配套的概念,上世纪90年代的房屋在周边环境与配套设施上相较上世纪七八十年代的房屋完善许多,这种品质较高的房屋会有一定的物业管理费。 2000年后建的房屋：2000年之后建的商品房开始出现100~130多平方米的大户型,并且有两室两厅两卫等新潮户型出现。三居、四居、跃层、复式等各式各样的房屋户型与上世纪90年代的房屋相比又有了进一步的改良。2000年后建的房屋除了社区氛围、周边配套相对完善之外,在人性化服务上也有提高,如会预留出电话接口、宽带接口、有线电视接口等。 多方打探法 1.可以找房产专家进行咨询。一般情况下,房产专家对房子比较了解,但是针对具体房子房龄也无法给出具体回答。 2.看到新近粉饰的墙面,可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代,不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。 3.房屋内如果新近装修过,可以进入厨房、卫生间观察,因为厨卫的装修比较难以改变,一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外,由于地板的装修不容易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。 4.观察楼道情况,了解户***状况。 5.向邻居或物业询问房屋情况。 为了以防万一,购房者可以在与房主签订买卖合同中约定,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符,房主应承担违约责任。房龄与购房者的诸多利益相关联,因此在买二手房时一定要弄清楚房子的真实房龄以免吃亏上当。

根据相关规定，关于银行对二手房贷款的期限，有如下内容：1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年。2、二手房的房龄不能超过15年。3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。值得注意的是，上述关于贷款期限的四点规定，必须同时符合。也即是说，**长的贷款期限必须同时满足上述四个条件。

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这个要考虑的因素挺多的，第一，短时间内是否有再换新居的打算，第二，是否考虑换工作或者其他，第三，这房是用来干嘛的，结婚？还是纯居住？第四，周边是否在拆迁开发的规划内，第五，价格问题。其实一般买二手房的话要根据你自己的经济实力情况来看，一般可以买3-5年内的较好，而且要买就买大小区，这样各方面比较成熟，也不是太旧，同事屋内的有害物质也跑的差不多了，而且还保值，反正现在都是2年就可以交易税的

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房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。1、影响房屋贷款房龄过大会影响房屋贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。贷款年限计算方法举个例子：25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款**多能贷多少年？计算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。2、土地使用年限短房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前虽然房屋所有权年限为永久，但是土地使用年限**多为70年。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。3、居住成本增加房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本随之增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。4、影响再次出售同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

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一、二手房房屋交易需要缴纳的税费有：营业税：根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：1.个人购买不足2年对外销售的住房，全额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）对外销售的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）对外销售的普通住房，免征营业税。2.以上关于普通住房和非普通住房的标准、办理免税的程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式来取得住房行为以及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的有关规定执行。3.本通知自2015年3月31日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）印花税：万分之十。房屋交易手续费：按房价1.9%交纳。二、房屋交易过程中的费用1.交易过程中需交费用印花税：房价款的万分之五。2.申办产权证过程中需交费用登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等。3.入住过程中需交费用物业管理费及供暖费。4.办理按揭须缴纳的费用保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。三、房屋评估及咨询时应交的费用在房地产交易过程中，如果涉及到房屋评估、咨询等，还会因此而产生费用，具体如下：1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。2、房地产咨询费：按服务形式，分口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费：按服务所需时间，结合咨询人员专业技术等级，由双方协商确定收费标准。书面咨询费：按咨询报告的技术难度、工作繁简、结合标的额大小计收。普通的，每份收费300～1000元，复杂的可适当提高收费标准，但不得超过咨询标的额的0.5 ％。此项收费标准，属指导性参考价格。

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