起诉违约,要求承担违约责任。违约责任的承担方式有以下几种(1)支付违约金.违约金:指合同当事人在合同中约定的,在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时,向对方当事人支付的一定数额的金钱。(2)损害赔偿.损害赔偿:是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时,违约方向对方当事人所作的经济补偿。(3)继续履行.继续履行:是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令,强迫债务人在指定期限内履行合同债务。 其他补救措施.第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
全部3个回答 >想咨询房屋买卖纠纷怎么处理呢?
152****6093 | 2019-01-15 22:56:37-
156****8472 1、交付纠纷。主要是指房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷,在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下而发生纠纷。
2、房屋买卖合同履行方式纠纷。主要涉及到房屋交付的方式,和房款支付方式。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。
3、一房二卖纠纷。现实生活是丰富多彩的,在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。
4、房屋质量纠纷。无论购房者是买的二手房还是商品房,都有可能出现房屋质量上的问题,包括房屋主体结构质量问题和一般房屋质量问题,都是产生房屋质量纠纷的重要原因。
2019-01-15 22:57:36 -
134****6818 一、逾期交付的违约责任。 出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任? 【处理方法】按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定? 【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理? 【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些? 【处理方法】买受人采取的补救措施有:
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题: 【处理方法】
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。 2019-01-15 22:57:03 -
147****8110 处理房屋买卖合同纠纷需要根据不同的情况,采用不同的方法。
(一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因,只要不构成不可抗力,卖方就应当承担违约责任。
(二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房等。在此种情况下,买房人可以要求解除合同,并向出卖人主张违约责任等。
(三)一房二卖纠纷。
由于两份合同涉及的标的为同一房屋,而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人,该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现,买房人有权解除合同,并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:
一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人(俗称“一房二卖”);
三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人
四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立。
(四)房屋质量纠纷。此类纠纷包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经检验确属不合格,因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形,买房人有解除合同的权利,并要求出卖人承担赔偿损失等。对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收。
(五)房屋面积误差纠纷。买卖双方应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的,则按以下原则处理:
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按实际面积结算房屋价款;
2、面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买房人要求退房的,开发商应当在买房人提出退房之日起30日是内将买房人已经支付的房屋价款退还给买房人,同时支付已付房款利息。买房人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在含3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买房人的绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%。但规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
发生了上述情况,买受人除了可以要求解除合同外,对于开发商既构成根本违约,又构成欺诈情况的,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,即购房者可以要回双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。
总之,在发生房屋买卖纠纷之后,建议对签订的房屋买卖合同的有关内容与细则进行分析与研究。咨询专业的律师进行处理。当然,你也可以查询有关的法条与资料,以**大限度的解决自己的问题
2019-01-15 22:56:56
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二手房交易过户的流程:先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同**给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他**后的1成。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的。一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证
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一、农村房屋买卖纠纷有几类根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。二、怎么处理农村房屋买卖纠纷1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者主张对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,笔者认为,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效。农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。如果遇到农村房屋买卖合同纠纷**好咨询一下专业律师,尤其是邻里之间发生的纠纷,专业的法律意见有助于更好地解决纠纷,更利于以后邻里之间相处。
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一、农村房屋买卖纠纷有几类根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。二、怎么处理农村房屋买卖纠纷1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者主张对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,笔者认为,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效。农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。如果遇到农村房屋买卖合同纠纷**好咨询一下专业律师,尤其是邻里之间发生的纠纷,专业的法律意见有助于更好地解决纠纷,更利于以后邻里之间相处。
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1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类,合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面,特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则,如果购房者不履行债务,没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务,需要向购房者返还双倍定金。2、一房二卖纠纷一房二卖也是房产交易中常见的纠纷,简单来说,一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖,需要注意以下几个方面:首先,购房者要保证定金是交给售房者;其次,查看售房者的身份证明、房屋所有权情况,**好将房屋所有权证书提存;第三,房子交易的款项不要一次性付清;**后,网签要及时。3、二手房买卖中承租人纠纷合同签订完之后,很可能会出现承租人主张优先购买权,而导致原先的买卖合同无效,因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以,购房者买房之前,一定要做好调查,确保是否有承租人的存在,如果有,应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。4、房屋质量纠纷房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现,比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况,有以下解决办法:第一,向建设行政主管部门投诉;第二,双方协商调解;第三,向仲裁机构提起仲裁;第四,拿起法律武器,维护自己正当权益。5、中介费纠纷很多人买房是通过中介,因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行,这个时候购房者想要要回中介费,但是中介机构却不退。对于这样的问题,需要具体分析,应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候,**好在协议中约定好中介费的退回情况。6、房屋广告虚假纠纷售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化,比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立**等,但是**后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况,购房者应该将广告中有的事物写进合同中,并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。7、共有房产单独处分纠纷一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷,购房者事先没有进行详细的调查,也没有看房产证,很有可能出现合同解除的风险。所以,购房者买房之前一定要查看房产证,询问财产是否有共有关系。8、小产权房买卖纠纷很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐,但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷,买卖合同就是无效的,**后房子还要被退回。**购房者来说就是吃了很大的亏。9、房屋配套设施无法及时使用纠纷很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况,因此,一定要在购房合同中对这些问题进行约定。10、房产买卖中户口迁出纠纷购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出,购房者要求售房者尽快迁出,但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况,购房者一定要在合同的补充协议中进行约定,一定要约定好不履行的违约责任。
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