房子交易要注意什么? 买卖房屋要注意哪些问题

• 157****3503 买房谈判十五招
  （一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。
  （二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。
  （三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。
  （四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
  （五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。 2019-01-14 12:20:56
• 143****0123 1、违法乱建
  
  房子如果被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。
  
  2、房产有抵押
  
  房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。
  
  在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的**款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将**款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。
  
  3、政策变动失去购房的资格
  
  如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。
  
  4、共有产权人不知情
  
  房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。 2019-01-14 12:20:51
• 142****8754 古人说：“居者有其屋”，又有说“安居乐业”，可见先要安居而后才能乐业，对国人来说，房子就意味着家，就是一个港湾。纵观古今，对任何国家的老百姓来说买房都是人生一大事，因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。那么买方时我们需要注意哪些方面呢？
  
  
  
  胡加国律师认为，买房是人生之大事，不可不慎，不可不查，在签订房屋买卖合同时要注意以下方面：
  
  一、看是否有商品房预售许可证。
  
  商品房预售许可证用通俗的话来说就是房屋的准卖证，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
  
  可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。因此，商品房预售许可证是开发商能否出卖在建房屋**重要的凭证，在购买商品房时一定要查验。
  
  二、看合同中的土地性质和用途。
  
  根据我国法律规定，土地取得包括划拨和出让，通常开发商取得的土地都是出让取得，但即使是出让用地，由于土地用途不同导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
  
  三、面积及计算方式的约定
  
  这是目前纠纷**多的情况，主要是大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。在这里如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。这样的话，就直接采用测绘面积了，有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。同时要特别注意有的开发商为了逃避责任，会在合同中约定房屋面积以套计算，这在签订合同时需要尤其注意，防止掉进开发商设定的陷阱。
  
  
  
  
  
  
  四、车库、车位、地下室或者阁楼的约定
  
  在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据**后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，很多层比较高的贮藏室也可停车的，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。对于露天车位而言，是否在规划时就是车位往往是日后发生争议的焦点。跟据《物权法》的规定，有规划的车位属于开发商所有，开发商可以自行处置，未规划为车位的公共用地，物业将其改为车位，车位属于业主共同所有。因此，对于车位是否列入规划在签订合同时要事先审查。
  
  五、贷款问题的约定
  
  开发商往往答应帮你贷款，但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款。这点也要慎重，可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚，因无法贷款可以解除合同。
  
  六、逾期或者赔偿的问题
  
  开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，而且所提供的合同都是经过专业人员操刀，合同条款对开发商较为有利，但如果你细心就会发现，很多时候双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时一定要求对等待遇。
  
  
  
  
  
  
  七、房屋交接的问题
  
  合同约定交房的条件，一定要明确，是经过哪个验收之后，有单体验收、综合验收还是竣工验收备案，还有消防验收等等。必须明确：因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。对于返租型的房屋，很多购房者往往将接受房屋的权利委托给承租人，这样在发生纠纷时往往有苦难言。
  
  八、小区公共区域和公共部位的约定
  
  小区内的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开发商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进，绕开产权问题。如果你不约定这些场所的产权，有可能**终让开发商卖掉，买主不一定能让你免费或者优惠使用，如果合同约定这些场所的所有权归业主，则开发商不能出售这些场所。
  
  九、合同附件也不能掉以轻心
  
  商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
  
  （1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
  
  如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
  
  （2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现，而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
  
  （3）根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
  
  以上是我们在购房时需要特别注意的地方，胡律师建议，在签订合同时**好找懂行的专业人员把关，防止落入开发商陷阱。 2019-01-14 12:20:43