买二手房怎样避开中介? 买房子怎样可以有效的避开中介？

• 147****5646 一、看房过程中的避险要诀
  
  1、如今在上海，基本都是通过房产中介机构查找房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等；另外，还要注重邻里关系，毕竟你以后会与他们要接触的。
  
  2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。
  
  3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。
  
  二、签订合同过程中的避险要诀
  
  当你看中了想要购买二手房后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定金条款）、居间协议及佣金确认书全套，因为上海房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。一旦开始掏钱了，就要注意了。
  
  权首先确认房屋产人
  
  去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。可能由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作假。 2019-01-13 21:16:43
• 146****5025 避开中介就需要取得与房主的联系。
  
  房屋中介的地位和作用必须通过加强行业管理、规范行为和职业操守道德，从而提高从业人员素质，一丝不苟、百询不厌的服务精神，现在有很多房屋中介都在网上挂虚假的房屋出租广告，来吸引客户来看房，这些都是违法、违章的操作，投机取巧的做法，长期以来就造成了大家对房屋中介不信任。
  
  房屋中介的存在主要是为买者与卖者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。这种服务不是免费的。
  
  买房的时候如果想要完全避开房屋中介，就直接去想要购买楼盘的售楼中心。 2019-01-13 21:16:37
• 153****1718 如何选购二手房？
  
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  确定房子的几个要素
  
  
  买房不是租房，不能像租房一样的去看房子。盲目的看房会把自己累死，而且效率很低。所以首先，你得确定房子对你来说**重要的几个要素：
  
  
  
  （1）地段
  
  
  
  a.区域。买房的时候一定要确定一个或者两个区域，并且内心有主次。比如你工作郑东新区，工作属于金融行业，郑州主要的金融行业都在东区、金水区，而且这两个区域的房子比较保值，所以你肯定会在这两个区域中选，再扩大范围也不要跑到高新区、南龙湖。
  
  
  
  b.交通。是否一定要临地铁口、是否一定要临某条线的地铁口，这个很关键。有没有地铁口价格差别很大。临地铁口的房子相对来说价位会高一些，有些朋友如果对地铁口没有要求，也可以看看公交路线，是不是附近一定要有公交路线。如果有些朋友有车，可能对于地铁和公交的需求就弱一些。
  
  
  
  
  
  
  
  （2）学位
  
  
  
  郑州比这北上广虽然教育质量不高，但是也有学位房，学位房差价很大。要根据家庭实际情况看看是否需要买学位房。单身且判断近5年不会生小孩，所以完全不用考虑学位的问题。有些朋友已经有了小孩或打算要小孩就要提前考虑。
  
  
  
  （3）户型
  
  
  
  这个问题很关键，户型很大程度是由你现在的需求以及近五年内的需求决定的，而且户型是对你购房总价影响很大的因素。你是个小家庭，有小孩或者结婚了这两年要小孩的，那至少要买个两房或者三房，考虑到以后小孩可能由爸妈来带着，才能住得下。如果你是男生，这个房子可能是你的婚房，那你至少要买两房。单身可以买一房或者两房。
  
  
  
  （4）年限
  
  
  
  房子的年限不一样，价位差别也很大。这个地方说的年限，是指房子建成的年代距离现在的时间，不是指房产证拿地的年限。既然本文说的是二手房，你就要确定你能接受房子的新旧程度。郑州目前新房很少，2000年以后的房子相对来说比较新，2000年以前的就太旧了。
  
  
  
  （5）配套
  
  
  
  房子周围的配套也是你房子日后保值增值以及你自住是否方便的很重要因素。配套包括是否有大型超市、公园、餐饮等，意思就是生活是不是方便。还有一点，小区是否有花园。另外，配套好的房子会贵一些。
  
  
  
  （6）楼层和朝向
  
  
  
  楼层和朝向对价格的影响很大，低楼层的采光差，噪音相对来说大一些。选择朝向的排序是：南，东南，西南，东，西，东北，西北，北。朝向涉及到房子的阳光照射，这个要根据地域来的。郑州的夏天很长，所以朝正西的房子会很晒很热。
  
  
  
  至于价格，大家心里都有一杆秤，以上几个因素也会影响你的房子总价。关于房子总价我要说一句，一定要按照自己的能力来，不要太超过能力范围，不然你和你的家庭都会很辛苦。要按照自己的计划来！
  
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  买房龄几年的二手房**划算？
  
  
  
  第一，购买二手房要避开房龄比较短的房子；
  
  
  
  有人可能会有疑问，房龄不是越短越好吗？因为现在2年内的房子，交易是有增值税的，5年内的房子交易是有个人所得税的，额外的支出较多；
  
  
  
  这类5年以内的二手房，实际交易成本较高，并不是真正二手房市场上的主流群体，5-10年的房子**受欢迎；
  
  
  
  第二，2000年之前造的房子，已经差不多20年了，买的时候特别要检查好有无质量问题，10年以上的二手房，在各方面的设备，包括电线，公共设施老化已经开始了。 2019-01-13 21:16:31
• 152****7869 目前买房**容易遇到的坑，就是贷款。
  
  
  
  基本上每天都有人咨询“贷款没办下来怎么退房”的问题。
  
  
  
  情况基本上是相似的，买商品房就是销售，买二手房就是中介，问销售/中介我的情况能不能贷款，对方说可以，然后等到具体买的时候贷不下来款。
  
  
  
  其实按揭贷款的审查是一个特别复杂的事情，它涉及到多个维度：地域、贷款行、信贷政策以及购房人的个人情况，一言以蔽之，中介和销售预测你能不能贷款的准确率并不是100%，因为这个事儿不归中介管。所以就是会出现中介认为你行，而**后你贷不到款的情况。
  
  
  
  交了定金，交了**，结果贷款下不来，这算谁违约呢？
  
  
  
  要看合同的约定。
  
  
  
  一般来说，由于大部分的购房合同都是范本合同，80%的情况下是约定如果贷款因为购房人个人原因贷款下不来属于购房人根本违约，不仅仅可以解除合同，而且还要支付合同总价款10%~20%的违约金。
  
  
  
  还有少量的合同约定是贷款贷不下来可以再贷或者现金支付尾款，但是其实和上面那条区别不大，因为大部分人一旦贷款下不来，除了“作假”“找关系”就基本没什么路可走了。
  
  
  
  所以大部分人都是在上面时候卡住了呢？就是贷款下不来，中介、销售建议“假离婚”“送钱”“假流水”等等事情的时候，不想干违法的事儿，又不知道怎么解决贷款和尾款问题。
  
  
  
  我举个具体的例子，就昨天晚上有个朋友贷款没下来，没下来的原因说起来挺可笑还具有一定的代表性：他家是开淘宝网店的，成交后有一些货款，可以通过网店平台提前收款。这个购房人就用他淘宝网店的预收款支付了**。没想到这个“预收款”的性质实际上是电商平台提供的“贷款”，相当于平台借给网店的，这笔钱就被银行审查出来了，银行就认为购房人是用“贷款”支付了购房**款，不合规，贷款就没有通过。
  
  
  
  贷不下来款的原因五花八门，但是基本上都存在一个“当初销售说如何如何”这样的前提。
  
  
  
  所以当贷款下不来以后，通常因为到底是因为中介、销售不专业导致贷款下不来，还是购房人个人原因导致贷款下不来，到底算谁违约的问题扯皮。
  
  
  
  那么你在买二手房或者商品房的时候，就一定要注意几件事，可以有效的避免违约：
  
  
  
  1、中介、销售对于你能否贷款的预测不是**权威的，银行才是；
  
  
  
  2、如果中介、销售承诺你能成功办贷款，那么你就应该让他们把承诺写到合同里；
  
  
  
  3、如果你既不能通过银行确认自己能否贷款，又不能让中介承诺你一定能办下贷款，你就要假设自己是有贷不下款的可能性的；
  
  
  
  4、在买房的时候，和业主签一个补充协议，如果贷款下不来，就再贷一次，或者无条件解除合同。
  
  
  
  为什么不写“什么情况下不能贷款”和“找关系是否有用”这些内容呢？因为天时、地利、人和三个维度的不确定性：政策每天都在变，不同的地区不同的银行政策不同，以及每个购房人的情况都不同。
  
  
  
  我的理解目前即便是银行方面的专业人士也没有可能精确的跨地域预测你的贷款能否贷下来。
  
  
  
  有一些中介、销售甚至银行的人根据自身的视角和经验写在网上的攻略不具有参考性，县官不如现管，到时具体经办这些业务的人权威度可能稍微高一些。所以在寻找中介的时候，找专业的中介（大中介专业性要相对高一些），买商品房的时候，就要买大开发商的房子，发生这些因为销售、中介胡说八道导致你违约的事情就会少很多。
  
  
  
  其实中介、销售好不容易能成交一次，如果购房人贷不下款对他们的业绩是有负作用的，一般也没有人故意干这个事，但是这行当的门槛实在太低，再加上购房人自己也确实是心大。
  
  
  
  不少购房人都是平时几毛钱几块钱的事情算的很清楚，买房几百万的事情就跟个傻子一样。 2019-01-13 21:16:26