二手房私下交易流程是怎样? 个人私下交易房产需要什么手续

• 141****8633 二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方 2019-01-13 11:23:46
• 142****2238 　您好，若您是需要通过招行办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向我行提出贷款申请。您通过联系当地柜台个贷部门提供您的具体信息以及所购房产情况，由柜台个贷部门这边审核您的综合情况后确定能否办理。二手楼贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、经售房人确认的**款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：
  （1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；
  （2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：
  ①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；
  ②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；
  ③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。
  （3）我行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；
  （4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，我行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况；若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息 2019-01-13 11:23:41
• 134****1497 需要承担费用如下：
  
  1、契税（首套房90㎡以下的为1%，其他的为1.5%或3%）
  
  2、个人所得税（1%）
  
  3、营业税（免征收、成交价-原购价的5.65%、或成交价的5.55%）
  
  4、土地出让金（1%）
  
  5、转让手续费
  
  6、登记费
  
  7、抵押登记费
  
  8、工本费。如果贷款的话则需要交给评估公司0.5%的评估费。 2019-01-13 11:23:36
• 142****9539 　　一、买卖二手房注意事项有哪些
  
  　　1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
  
  　　2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
  
  　　3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
  
  　　4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  
  　　5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
  
  　　6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
  
  　　7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
  
  　　8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  
  　　9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
  
  　　10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
  
  　　二、二手房买卖流程
  
  　　1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；
  
  　　2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；
  
  　　3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；
  
  　　4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。
  
  　　5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。
  
  　　6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。
  
  　　7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。
  
  　　三、二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些
  
  　　1、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
  
  　　根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能**大限度的维护买方的利益。
  
  　　2、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
  
  　　关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。
  
  　　3、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧
  
  　　如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
  
  　　4、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？
  
  　　原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付**、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。
  
  　　5、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对？
  
  　　这类纠纷常见于房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨，卖方恶意违约，买方有权选择如下措施维护权利：一是如果买主要继续购买房屋，则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋，协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋，则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金，同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。
  
  　　6、买方不按约支付定金、**或不办理贷款卖方如何应对？
  
  　　这类纠纷常见于房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内，买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约，卖方可以采取如下措施，一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失；二是协商变更合同后再履行；三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同，没收对方定金，并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。 2019-01-13 11:23:30
• 148****2654
  
  从房屋产权上讲，有什么好处？
  
  
  引发产权纠纷的因素有很多，包括与单位不能分割产权的房屋、已经作为抵押物的房屋，夫妻双方仅一方同意出售或者夫妻离异后对产权判决不明的房屋等等。
  
  
  
  如果买卖房屋进行私下交易，由于买卖双方都缺乏对有关政策法规的了解，同时，买方又不易掌握卖方的房屋的真实情况，极易造成产权不能过户，交易途中出现各种问题，买卖双方甚至可能因此惹上官司。
  
  
  
  
  
  
  
  
  从费用结算上讲，有什么好处？
  
  
  二手房的买卖完成产权过户后，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结算等。而这些琐碎的事情，在大部分来说都是非常棘手，甚至有些客户根本不知道要办什么，由于缺乏这方面的经验而造成经济损失和引发纠纷。
  
  
  
  从安全上讲，有什么好处？
  
  
  
  
  1.纠纷
  
  
  
  一般情况下二手房交易都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节，加之二手房交易涉及面广，政策性强、交易时间较长等特殊性，二手房私下交易存在诸多矛盾和纠纷。
  
  
  
  2.缺乏信任
  
  
  
  拿房款问题来说，私下交易由于买卖双方的互相不了解和在先过户还是先付款的问题上难以达成一致，缺乏相互信任，因此也常有发生定金或者购房款已付，却没有拿到房子的情况。
  
  
  
  从交易过程上来讲有什么好处
  
  
  
  
  1.交易流程复杂
  
  
  
  既要出具住房证明，缴纳住房维修资金，还要进行挂牌、网签等等手续，从签订合同到真正过户至少需要一到两个月时间，很多要求买卖双方同时在场，一旦双方时间不凑巧，可能需要的时间会更长，这期间如果没有中介公司作担保，买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。
  
  
  
  2.定金风险
  
  
  
  对于产权明晰的二手房来说，私下交易的风险主要在定金上。而对于有纠纷的房子，如果私下进行交易，很可能会出现钱已经支付，但是却无法过户的情况。
  
  
  
  3.举例
  
  
  
  某已购公房夫妻双方其中一方已经去世，另一方将此房出售，买卖双方私下进行了交易，但是在过户时却发现过户必须卖方双方都要在场，而这种情况，如果通过中介公司，他们会提前处理这一问题，将房子通过正常程序，先继承给卖方一人，保证交易顺利完成并进行买卖双方过户。
  
  2019-01-13 11:23:25