有谁清楚买卖二手房技巧都有哪些？

• 151****7316 购买二手房小技巧：
  1、准备一个手机号。专门是用于留给房产中介及网上咨询用，因为中介与中介的信息是互通的，到时买好房子后别的人其实并不知道，还会一如既往的打，省去麻烦。
  2、了解政策，做好预算。要注意的是，近一二年，中介挂出来的价格，十有八九都是上家的到手家，自己做预算时要考虑除房价以外的钱都是自己出的部分，比如上下家的中介费，契税，上家不满五年要收差价税等。
  3、无论是网上咨询还是自己去中介问房子时，一上来先问这套房子有没有（核实一下这套房子有还是没有）。
  4、去看房子时，带上尺子。自己量一下实用面积，别听中介瞎忽悠。
  5、商量好房价后，签意向书之前记得看一下中介的营业执照，在签意向书时，记得写清煤气及维修基金过户等想要写清的细节，还有就是付款明细及贷款数额，还有就是记得查看房产证原件及查看房子的产调等。
  6、贷款一般要准备的东西，通常中介会说的，不过**好先准备一样东西，就是刻一个私章，贷款时会用到。
  7、记得要求少付上家二万块钱，等的户口迁入（或上家户口迁出）后再付（防止因上家户口不走所造成的麻烦）。这个可以写进合同或意向书里（因为过户手续办好后，房产证通常要一段时间后才能办好拿到）。 2019-01-12 11:06:54
• 133****2293 一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 2019-01-12 11:06:48
• 138****6152 很多购房者在选购二手房时，主要关注房屋的产权、实景、价格及购入的手续费用和税费等，其它的则容易忽略。其实，买家在选购二手房时需要特别小心。据有关专业人士表示，买家买二手房时，除了实地考察物业外，更需注意如下几点： 确保产权清晰。客户可通过房地产中介公司所提供的免费查册服务，也可以自行到房管局对准备购买的物业进行“产权大起底”，了解物业产权状况是否在规划范围内，是否有被依法封查、物业面积等问题存在。
  ??协议需“白纸黑字”。在协商购房或租房事宜的过程中，无论是物业的买卖价格，或是业主附送的租约、家私、家电、管理费、管道煤气初装费等购房条件，都需要在《临时买卖合约》中具体列明，以免出现买卖双方无谓的纠纷或损失。
  ?贷款要有预算。现时有不少买家都希望在购房时尽可能申请较高的贷款额，以此减少资金的压力。而有部分地产中介从业人员为促进成交，胡乱向买家许下承诺，以代客申请零首期贷款作为招揽生意的手段。其实，真正的审批贷款机构是银行，故买家应参考银行或按揭中心所印发的贷款指南，或者向讲求诚信的房地产中介公司了解详细情况。
  ?? ??二手房出售所需手续 ?? ??协议书如果您出售的房屋是通过继承或赠予等方式得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您仍未真正获得房屋的产权，不能出售该房屋。
  您只有在将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字后，才能真正拥有房屋的产权。 ?? ??另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，为妥善解决您和共有人的分歧，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。
  ?? ? ??声明书根据有关规定，二手房出售要征得共同居住人的书面同意。由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住（或落有多人户口）和使用，没人愿意购买带着住户的房屋，“同意书”便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。
  如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。 ?? ??“同意书”的内容将直接影响到您后面售房合同的内容，如解决不好会因共同居住人的不配合而使您违约。
  您可以让公证员指导您与共同居住人签署一份完备、严谨的“同意书”，并对其进行公证，以取得法定的证据效力。
  ?? 委托书委托书公证包括产权共有人对您全权处理其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。
  交易过程中必备的一些手续文件要准备齐全，如果没有上述的情况，还需要提供以下几种证明文件：房产证，土地证（商品房及部分房改房），原购房协议书，征询意见表，土地划拨证明，上市申请确认表，身份证，户口本，如已结婚还需要提供结婚证及上述的协议书。 2019-01-12 11:06:43
• 142****7405 四个类型：
  
  商品房、公房、经济适用房、二类经济适用房。
  
  根据不同类型的房屋会产生五种税费：
  
  契税、营业税、个税、土地出让金、综合地价款。
  
  1、商品房：指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。
  
  2、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。
  
  3、经济适用房：指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其具有经济性和适用性的特点。
  
  4、二类经济适用房：指的是回迁房、单位集资建房等。房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金合同价的3% 交易一次以后，房本性质变更为商品房。 2019-01-12 11:06:39