二手房交易卖家违约怎么办? 二手房交易，买方违约，卖方怎么办

• 153****8234 二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：
  第一种：买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
  第二种：以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
  第三种：房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
  第四种：因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款**额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
  二、二手房交易买方反悔怎么办
  如果出现上文所述的第一种情况：在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。
  如果出现上文所述的第二种情况：由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同举证非常困难，因此难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息。 2019-01-11 22:26:33
• 133****7628 首先，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。
  其次，根据我国物权法相关规定，不动产买卖应当办理转让登记。但没有登记的不影响买卖合同的生效（除非买卖合同本身存在瑕疵），未经登记不得对抗善意第三人。物权效力分离原则；
  **后，结合您提供的情况，第一步要确定双方签订的协议是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果双方签有合同没有瑕疵，合同内容有合法约定违约金的，定金跟违约金可以选择适用，但不能既没收定金又让对方赔付违约金，两者不能并举；
  您可以先跟对方协商，协商不成确定要打官司的话，可以到房屋所在地法院提起民事诉讼要求对方赔付违约金；如果要请律师的话，无论官司输赢，律师费这一块一般是己方承担。即使一并提起要求对方承担律师费的诉讼请求，法院一般不予支持。但有一点明确，案件受理费由败诉方承担；另外，各地律师代理费情况不一，没有严格的统一标准的，可以双方协商，但一般估计会以您的房子价值大小和诉讼请求对方支付违约金多少为标准； 2019-01-11 22:26:28
• 144****5414 二手房买卖中遇到形形色色的难题该怎么解决？别慌，《江苏房地产金融》来为你支招。
  
  
  
  
  买房遇老赖，怎么维权？
  
  
  
  “家里两个孩子，还有老人，就是等不了期房才买的二手房，合同里约定了房款到账后15天内卖家要搬走，可现在对方耍赖，就是不走。可愁死我了！”L小姐向我诉苦。
  
  
  
  今年，L一家决定换房。可走访了好几家在售楼盘后，一盘算交付时间还是退缩了：“家里人多等着住，加上孩子小，想赶紧买了房装修，多晾一段时间。”
  
  
  
  看过不少二手房后，**终L一家相中了孝陵卫佳诚花园一套104.66㎡的二手房，正好卖家想把房子卖了换新房，于是两家人商定：350万成交。
  
  
  
  签合同前，卖家问：“能否给点儿搬家缓冲期？”
  
  
  
  L心想：对方买期房，一时半会也住不了，找租住的房子也需耗时，可以理解。于是合同约定：房款结清后的15日内卖家要搬出，逾期则按万分之三/天结算。
  
  
  
  
  
  
  
  签订购房合同后，很快，房子过户完成了，L的房本拿到手了，卖家也收到了全部房款。L一家满心欢喜地等待15天后卖家腾出房子。
  
  
  
  可15天过去了，卖家并没有要走的意思。L急了，联系了中介公司一起去沟通。
  
  
  
  
  
  
  
  中介：“叔叔阿姨，按照合同，拿到房款15天内您需要腾出房子，现在15天过去了……”
  
  
  
  卖家（女主人）：“我老公有心脏病，住院了，麻烦再给几天时间缓一缓。”
  
  
  
  善良的L一家考虑到卖家的身体状态，答应再缓几天。
  
  
  
  第二次登门，依旧是中介小哥从中斡旋：“叔叔阿姨，您看，叔叔**近身体挺好的不是？能否尽快搬家？”
  
  
  
  卖家：“一时半会找不到合适的房子。”
  
  
  
  中介：“这样可以吗？我有一套闲置的房子，您二老不嫌弃，可以先住我那去，找到合适的房子您再搬走可以不？”
  
  
  
  卖家：“……不行！”
  
  
  
  中介：“可是按照合同，您需要在15天内搬走，现在已经拖了好多天了，按照合同，您每天需要支付万分之三的违约金。”
  
  
  
  卖家（男主人）：“我有心脏病，别吓我！”
  
  
  
  在买卖二手房的过程中，遇到卖家不肯搬走的情况怎么办？我咨询了律师，律师表示：
  
  
  
  “买卖双方尽可能心平气和的商定。如果实在不能谈拢，买家可以采取民事诉讼的方式维护自身合法权益，只是民事诉讼的周期比较长，快则一两个月，慢则三五个月都是有可能的。”
  
  
  
  **终，在第三次约谈之后，卖家承认了自己的错误，并承诺L，本周三搬家。 2019-01-11 22:26:24