二手房交易赎楼可以吗? 二手房赎楼大概需要多久时间

• 142****2508 赎楼的费用是由卖方出的。同时赎楼是指付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。
  同时需要注意买家**款赎楼风险：
  1、如果卖家本身还有其他债务，并被债权人起诉至法院，那么在房产被赎回当即，可能会遭到法院查封冻结该房产。往往卖家会向买家或中介等第三方刻意隐瞒，造成多方损失。
  2、买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。
  3、如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨，可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的买家，给买家造成更大的损失。
  4、买家支付给卖家**款或部分楼款用于赎楼，如果卖家挪用，并未拿去赎楼，且当中没有约定清楚履约时间，即便闹到了法院，法院也只能按照借款纠纷来判决当事方还钱。因为法院很难确定业主是否真心赎楼卖房，这存在一个履行期限的问题。 2019-01-11 22:05:16
• 155****3641 一、赎楼的时间难以确定，主要是各银行对提前还款约定的时间不一样，各银行提前还贷申请条件：
  中国银行：提前30个工作日书面申请。
  工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。
  农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。
  交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。
  民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。
  二、全款购买和贷款购买需要的过户时间不一样，各地有差异，具体情况如下：
  （一）、全款购买，全程约7个工作日
  1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金：1天
  2、房屋过户，支付**款：1天
  3、交税、领取新房产证：4个工作日
  4、物业交割、支付尾款：1天
  （二）、贷款购买,全款约20个工作日
  1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金:1天
  2、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日 2019-01-11 22:05:12
• 154****2917 导读：
  
  1. 什么是“赎楼”？“赎楼”有哪些方式？
  2. 买方出资“赎楼”的风险在什么地方？
  
  3. 买方如何防控出资“赎楼”的风险？
  
  
  
  今天，保哥哥要在二手房交易中划一个重点，那就是“赎楼”的风险。
  
  
  
  进入正文前，我们先简要看下近年来广东省因“赎楼”发生的纠纷数据
  
  
  
  
  
  
  
  我们以“民事”、“赎楼”、“广东省”作为关键词，在未做进一步精准检索的前提下，可检索到民事案件纠纷多达3800件，其中房屋买卖合同中，因“赎楼“产生的合同纠纷更为普遍，所占比例高达83%。
  
  
  
  一、什么是“赎楼”？
  
  
  如交易的标的房屋为卖方按揭购买，则房屋在未还清银行贷款前是抵押给按揭银行的，买卖双方要办理房屋的过户登记手续，必须先由卖方结清所欠的银行按揭贷款。这个结清贷款并注销银行的过程，就是我们俗称的”赎楼“。
  
  
  
  二、常见的“赎楼”方式有哪些？
  
  
  二手房交易中，常用的“赎楼”方式有三种：
  
  1. 卖方自行筹集资金“赎楼”；
  
  2. 买方垫付资金代为“赎楼”；
  
  3. 由第三方收取一定费用后代为出资“赎楼”。
  
  
  
  今年二手房交易均为卖方市场，因此，第二种方式现在较为常见，即卖方通常会要求买方在过户前，以购房款代为清偿的贷款本息，再在银行注销抵押后将房屋出售过户给买方，即我们所说的“买方赎楼”。
  
  
  
  三、“买方赎楼”的风险有哪些？
  
  
  由于买方出资“赎楼”的过程中，自买方支付购房款，至房屋办理过户登记手续，需要经历“预约提前还款-银行扣款-办理抵押注销手续-提交转移登记申请-领取新的房产证”的程序，所需时间较长，风险巨大，稍不注意即可能房财两空，具体的常见风险如下：
  
  
  
  1. “出资赎楼”后，房产因卖方债务被第三方查封；
  
  
  
  2. “出资赎楼”后，房产被卖方转卖给出价更高的第三方；
  
  
  
  3. “出资赎楼”后，卖方拒绝办理交易过户手续；
  
  
  
  4. “出资赎楼”后，发现房屋存在共有产权人，无法继续办理过户手续；
  
  
  
  5. “赎楼”资金被卖方挪用，未能成功“赎楼”等等。
  
  
  
  类似的案件，保哥哥都经办了不少，可以说，“赎楼”确实是二手房交易中应该划重点的一个风险点！
  
  
  
  四、如何才能做好买方资金风险控制，
  降低“赎楼”风险？
  
  
  如交易双方约定由买方以购房款为卖方“赎楼”的，很难完全排除上述风险。据保哥哥了解，该风险亦开始受到银行的重视，因此，银行在这方面加强了监管，目前众多银行开始在“赎楼”过程中与担保公司进行合作，由担保公司在收取费用后代为出资“赎楼”，即上述的第三种方式。
  
  
  
  担保公司在收取一定费用后垫资清偿卖方尚欠的贷款本息，在完成抵押注销手续后，买方再向担保公司支付其所垫付的资金。保哥哥认为，在资金量很大，或买方对卖方情况完全不了解、非常担心资金安全的二手房交易中可以引入该种”赎楼“方式，不仅有利于降低买方的资金风险，且能更好的保障合同顺利履行。
  
  
  
  除了第三方赎楼的方式，以下注意要点也有利于买方做好资金风险防控：
  
  
  
  1. 签订买卖合同时详细约定出资”赎楼“的相关条款，约定由于卖方原因造成不能完成”赎楼“手续时，卖方应该承担严格的违约责任；
  
  
  
  2. 买方应在交付赎楼款前对卖方做详尽的背景调查，核查卖方有没有正在进行的诉讼，存在被第三方查封房屋的风险，买方还需核查卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码在交易完成前托管给第三方，以确保”赎楼“资金不被挪用。
  
  
  
  易居提示
  
  
  
  买卖双方均需要更专业的风险防控方案。
  
  
  
  在二手房屋买卖中，如果卖方要求买家垫资”赎楼“，则一定要就相关事项做清晰详尽的约定，建议采用第三方垫资的方式，由具备强大品牌优势、雄厚资金实力，且具备专业金融风险防控能力的第三方公司介入作为代为“赎楼”的第三方，以免因小失大。
  
  
  
  二手房屋买卖中的风险不仅仅局限在”赎楼“。此前，保哥哥也推送过其他应注意防控的风险点。对于大部分人来说，房屋交易均是关系家庭重要财产的重大交易，买卖双方均需针对交易度身定做更专业的交易方案和风险防控方案，以确保交易安全和资金安全。 2019-01-11 22:05:07