二手房买卖合同解约有什么要求吗？

• 145****0482 如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
  (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。
  (三)当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。
  (四)当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。 2019-01-10 20:22:14
• 153****1587 房产交易过程中，买卖双方有时候需要解除二手房买卖合同，那么，什么情况下才可以解除呢？请看下面小编为大家整理的内容。
  
  二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。
  
  总的来说，**理想的状态是：三方（买房，卖方，中间方）协商，若能达成和平解约，签署解约协议即可！
  
  一般情况：若其中一方单独违约，三方协商，违约方能赔付一定的补偿，对方不予追究，签署解约协议及赔付相关事宜！
  
  各方不能协商一致的，均可向所在区域法院提起诉讼，依据合同条款法院判决，强制判决！
  
  如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  
  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
  
  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。
  
  （三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。
  
  （四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
  
  其实，合同的解除在合同法上有三种形态：
  
  第一种是约定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。
  
  这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的，后两种情况下的解除才能被称为真正的解除，其解除权属于形成权。 2019-01-10 20:22:10
• 157****0982 一、签订二手房买卖合同的注意事项
  1、注意交易房屋的权属情况
  主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
  2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金
  房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，**好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
  3、必须对付款方式进行明确、具体的约定
  这是签订二手房买卖合同**为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
  4、注意对交房情况进行严格审查
  包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
  5、注意确定违约责任条款和救济方式
  确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
  二、如何避免购房风险
  1、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方对委托代理手续（经公证的授权委托书）要严加审查其真实性及授权范围、授权期限；
  2、尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》；产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同；
  3、签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的：产权证复印件、身份证复印件（如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件；如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件）、手写房屋未出租声明原件；
  4、认真、完整填写《存量房屋买卖合同》：
  （1）双方通讯地址一定要详细，不要简单地按身份证地址填写；
  （2）违约金的数额或计算方法一定要填写（不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ ”），违约金约定得不宜过低，要起到约束双方的作用（违约会付出很大代价，违约的可能就会大大降低）；
  （3）合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限，可选择走资金监管或银行托管，不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上，视情况可将**款（部分房款直接支付给出卖方本人，但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理，买方支付**款后房产证原件不宜再由卖方保管）；
  （4）对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理，避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生；
  （5）如房屋存在抵押情况，可约定买受人将部分**款直接支付给出卖方的贷款银行，出卖人申请提前还款解除抵押，不宜约定将**款直接交给出卖人由其自行解押；
  （6）如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名，切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系，日后再补签，日后提供手写证明”意见。
  5、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁，因为费用相对较高，仲裁庭组庭慢，亦不利于申请财产保全；故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决；
  6、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据；
  7、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件（同发出的文件一式两份）；
  8、记住任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。 2019-01-10 20:22:04