怎样才能合理拒交物业费?什么情况可以拒交物业费?业主应如何维权?

物业管理费纠纷　　一、物业管理费纠纷概述 　　　　物业服务合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。 　　一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业服务合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。 　　二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业公司基本履行了管理服务的义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。 　　三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业服务合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金；在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。 　　 　　二、物业管理费纠纷的调解处理原则 　 　　（一）引导物业公司运用正当手段维护权益　　有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或表示在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这类纠纷时，应向物业公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业公司应采取书面督促或公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。 　　（二）利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益　　物业服务合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金，以尽快解决纠纷；二是结合滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，使双方利益趋于平衡。 　　（三）区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由 　　有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期，并补交物业费。 　　

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下八种情况可以不交物业管理费：因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据物业公司没有和业主签合同物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的物业公司不经业主许可自行增加的收费项目

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1、违规收取物业费如果物业公司违规收取物业费，那么我们是可以拒交物业费的。如今，物业公司违规收取物业费是屡见不鲜的事情，但有很多业主要么是不知情，要么是选择忍气吞声。其实这种情况下，业主是可以拒交的，物业公司本身就是违规收取费用，他们是没有理由起诉你的。2、未经同意而增加服务如果没有经过业主同意就增加服务，业主也是可以拒交这方面的物业费的。业主与物业公司都签有物业服务合同，如果物业公司未经业委会或业主同意，自行增加服务项目，那么业主可以用物业合同作为凭据拒交服务费用。3、延期交房如果交付延期，也是可以拒交物业费的。如果购房者遇到了延期交房的情况，并且是由于开发商单方面的原因造成延期交房，那么业主是不必交物业费的。这种情况，应该是由开发商来承担此物业费的。4、未经相关部门批准没有经过相关部门批准也可以拒交物业费，物业公司如果要想收取物业费，前提是必须获得物价管理部门的各项审批文件原件。所以业主在交物业费时可要求物业公司出示这些文件来查询是否应该交物业费。5、没有收房在没有收房的情况下，有可拒交物业费。正常情况下，物业费是从购房者正式收房时开始计费的，如果购房者还没有收房，而物业公司却要提前收费，那么业主就可以拒交物业费。但如果是购房者收房后一直没有入住，这种情况还是需要正常交物业费的。6、没有签合同在没有签订合同的情况下，我们也可以拒交物业费。业主与物业公司没签物业服务合同，那么也可不交物业费。但如果物业公司已与业委会签订了物业服务合同，那么业主就需要正常交物业费了。7、有证据证明物业服务太差如果物业服务太差，并且有证据证明，这种情况也是可以拒交物业费的。虽说一般情况下，业主不能因为物业服务的好坏拒交物业费，但是如果有足够的证据证明物业服务实在是太差，那么就可以此为证据来拒交物业费。

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**好成立业主委员会，然后代表去跟物业协商解决，如果物业还没有改观，业主委员会有权进行更换物业

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按照相关法律规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，可是司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。买了房子一直没有过去住，房子空着可以少交物业费吗？通常是不可以少交的，就算房子空着也不能不交物业费，少交一定比例的要看跟物业签订的合同是否有相关规定或者与物业进行协调协商。没有签物业合同，可以不交物业费吗？根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。原来的业主欠费，可拒交物业费吗？根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。那么，在哪些情况下可以少交或拒交物业费呢？1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。6、物业公司并未和开发商签订服务合同；7、业主将房屋出租，租赁合同注明物业费由相关租客进行缴纳的；8、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交或者不全交：正常的物业费用缴纳从交钥匙的第2个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴。一般物业费都是持续缴纳，物业都提供什么服务每月都收物业费？每个月交的物业费都用在哪里了？1、物业管理服务人员的工资及福利费等；2、物业共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用5、物业办公用水、用电及办公日常用品等费用；6、经业主同意的其它费用。在业主没有办法选择物业的情况下，跟物业的交涉中多留个心眼，保护自己的权益！1、要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式。2、采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会，以便日后能够及时维权。

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