动迁房限购是怎样的? 拆迁户买房，可以不受区域限购吗

• 133****7561 拆迁房办理产证和限购无关。
  拆迁房全称拆迁安置房，是用来安置拆迁户的，一开始不给产证是为了防止安置房直接流入市场。 2019-01-08 15:49:49
• 133****0630 要看是什么情况，如果是货币补偿，然后再去购买房屋的话，那么就完全按照市场经济，遵循个人意愿自由，只要不违反法律规定，想买哪里的都可以。
  但是如果是房屋安置的问题的话，一般来说在目前情况下安置房屋只限于当地征收部门给予安置的特定区域房屋。目前有尝试推行异地安置的政策，但是还需要一段时间才可能落实，具体情况，你自由把握，如果有需要可以和我们联系，律师帮你出方案，解答疑惑 2019-01-08 15:49:44
• 156****4668 【律师导读】
  
  买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。在系争房屋已被买方装修入住，卖方也取得买方支付的大部分房款，在买方同意支付剩余房款尾款的情况下，卖方的合同目的已然能够实现。虽然目前买方属于限购对象，无法将系争房屋过户至其名下，但合同约定可以变更买受人，系争房屋合同仍有可能继续履行并直至过户至变更后的买受人名下，卖方以合同目的无法实现进而要求解除合同的理由不能成立，卖方基于合同解除要求买方返还并搬离系争房屋的诉请亦不能成立。
  
  【案情简介】
  
  2013年5月13日，原告刘某、范某与被告王某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将坐落于上海市嘉定区某处房屋出售给被告，合同约定：房屋总价为人民币119万元，在该房屋产证满三年，或者按当时国家关于动迁房交易政策许可的，甲方在30日内积极配合乙方办理该房屋产权过户手续，并详细约定了付款方式。合同签订后，被告向原告支付部分房款。2017年5月23日，原告房屋产权证办理出来，根据动迁政策可以于2017年5月24日办理过户。故原告催促被告过户，被告拒绝。后原告经了解发现，被告社保缴纳年限不够，属于上海限购人群，故原告委托律师发送律师函要求解除合同，被告签收后并未找原告办理退款。原告认为，被告在签订合同后不能履行合同，给原告造成了巨大损失，导致双方签订合同的目的无法实现。故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告搬离系争房屋，将房屋返还给原告。
  
  【法院判决】
  
  一审嘉定法院判决驳回原告全部诉讼请求。
  
  【律师分析】
  
  本案为动迁房买方限购、卖方请求解除合同的案例，与之前的一个限购案例判决结果不一样，本律师在此分析和探讨下如下几个法律问题：
  
  一、卖方是否有权单方解除合同？解除合同能否得到法院的支持？
  
  关于合同的解除权，根据合同法的相关规定，分为约定解除权和法定解除权。
  
  《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这一条是关于约定解除权的规定。也就是说，在双方当事人签订合同时即对什么情形下双方可以解除合同进行明确约定。约定的解除条件成就，合同解除。
  
  《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  
  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
  
  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
  
  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
  
  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
  
  （五）法律规定的其他情形。”这一条是关于法定解除权的规定，即双方当事人在上述五种情形下，就可以法定解除合同。
  
  具体到本案中，买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中并未对在何种情形下双方可以解除合同进行明确约定，只是约定了当事人协议一致的可以解除合同，但卖方请求解除合同，买方并不同意，所以不存在约定的合同解除权。那么卖方是否有法定的解除合同的事由呢？卖方解除合同的理由是，买方社保缴纳年限不够，属于限购对象，无法办理系争房屋的过户手续，买方在签订合同后不能履行合同，给卖方造成了巨大损失，导致双方签订合同的目的无法实现。可以看出，卖方请求法院解除合同的法律依据是《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。
  
  卖方请求解除合同能否得到法院的支持？要看是否达到了法定的合同解除权的条件。买方是否在合同签订后不能履行合同？双方签订合同的目的是否无法实现？根据买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十八条约定：甲方同意，在交易条件不变的情形下，乙方可以增加、减少或者变更买卖合同的买受人。合同补充条款第四条约定：在该房屋产证满三年，或按当时国家关于动迁房交易政策许可的，甲方在30日内积极配合乙方办理该房屋产权过户手续。本案中，买方王某在2016年9月其已连续缴纳社保49个月，符合上海社保缴纳前满三年的限购政策，只是因为后来2016年3月上海市新的购房政策出台，将社保调整为需满五年，才属于限购对象，但王某的妻子张某，已连续缴纳社保满五年，具有上海购房资格。在买方妻子具有购房资格的前提下，合同可以继续履行，办理过户手续，合同目的可以实现。故，法院**后判决驳回原告全部诉讼请求，支持将房屋过户至买方妻子名下。
  
  二、本案与之前的一个案例《买方不具有购房资格，卖方能否请求解除合同？》的区别何在？
  
  简单一看，大家可能会产生同案不同判的错觉，都是买方限购，卖方起诉请求解除合同，一个解除合同，一个不解除。但实际上法院的基本观点是一致的。
  
  上海法院目前对于限购案件的处理思路是，买方限购的情况主要分为两种，一种是签订网签合同时属于限购对象，约定的过户日期届满仍然限购；一种是签订网签合同时属于对象限购，约定的过户日期届满具有购房资格。根据上海市住房保障和房屋管理局《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》的相关规定，购房人是否属于限购对象，审查时间应以购房合同网上备案日期为准。具体到签订网签合同的效力问题上，法院的判决结果可归纳如下：网签时买方限购，约定的过户日期买方仍然限购，法院一般会判决解除合同；网签时买方限购，约定的过户日期届满买方具有了购房资格，尤其是在一审辩论终结前具有了购房资格的，法院一般会判决买卖双方重新签订房屋买卖合同，继续履行合同。也就是说，只要是在一审辩论终结前，买方具有了购房资格，法院就会支持继续履行合同，而不支持解除合同。当然，买方是否是特定的个人还是可以增加、减少或变更，就要看合同的具体约定了。本案，卖方请求解除合同被法院驳回的关键就在于，合同约定买受人可以变更，而买方的妻子正好在一审辩论终结前具有购房资格。
  
  三、动迁房买卖的法律风险与防范
  
  动迁房主要分为两大类，一类是因市政工程动迁而配置的房屋，这类房子房屋产权属于个人所有，但在获得产权证后3年内不能上市交易。另一类是因房地产开发等因素而动迁的房子，这类房屋于普通的商品房无异，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
  
  那么，购买动迁房应注意哪些事项？
  
  1、事先要做好房屋的尽调工作。在选购动迁房前，先要查明安置房的性质，房屋产权归属，属于哪种类型的动迁房。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。相对于第一类安置房而言，第二类安置房和一般的商品房交易一样，风险相对较小。
  
  2、签订合同时对双方的权利义务等进行明确约定。目前很多动迁房买卖大多是在签订了拆迁安置补偿协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到安置房屋交付，中间间隔时间较长、可能发生的不确定因素比较多，尤其遇到房屋价格不断上涨的情形，拆迁户会认为自己的利益严重受损而拒绝交房，引发诉讼。鉴于此，在买卖双方签订合同时，就需要对双方的权利义务进行明确约定，防范法律风险于未然。比如房屋产权证无法办理如何处理？如何避免买卖合同不因共有人擅自处分而导致无效？何时过户？逾期过户的违约责任如何承担？遇到房价上涨怎么处理？遇到房屋被查封、被抵押怎么处理？等等。
  
  3、实际占有房屋。购买动迁房，由于受上市时间的限制，不能立即过户，但可以交房入住。在办理房屋入住交接手续时，应严格规范交房手续，签订好规范的房屋交接单。买方如果能实际装修并入住，对于法律风险的防范也是大有裨益的。当然，买方也应时刻关注卖房人的拆迁补偿的进度情况，比如，何时签订拆迁补偿协议，何时取得拆迁补偿款项，何时取得安置房屋 2019-01-08 15:49:39