我想值得购买二手房政策是怎么样的？

• 152****1449 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  六、物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  七、市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  八、单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  九、中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  十、合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2019-01-06 22:54:46
• 142****2449 要核实房屋产权情况
  
  1.核实房屋所有权人身份
  
  说白了就是房产证上写的是谁，这个人才有权卖房，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。（注：**好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。）
  
  
  2.房屋未取得产权证的怎么办？
  
  在购买二手房的时候，你可能会看到有些房屋未取得产权证，仍在出售，这种情况该不该买？头条君咨询到，这时虽然可以签约，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及到各种政策变化，风险较大。（注：尽量不要购买此类房产。）
  
  二
  
  房产如有共有人应征得其他人同意
  
  除了上述核实房屋所有权人身份外，也要看清楚产权证登记的是否为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？
  
  
  答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。房屋买卖必须在夫妻双方共同知晓的情况下完成。
  
  三
  
  购房时要核实房屋本身情况？
  
  1.一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
  
  2.房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准。
  
  
  3.二手房带有装修的话，要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全，水、电、气、暖是否通畅等等。（注：房屋及相关设施是否涉及欠费，物业费、水费、电费等都要核实清楚。）
  
  4.如果购买的是学区房，要向周边**核实房子中的学籍。
  
  四
  
  房产如果有贷款或抵押要确保解押
  
  很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的**款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。（注：房屋是否被设定抵押或被法院查封，可以向房管登记部门核实。）
  
  说到贷款，要选择贷款购买二手房的话，要清楚按揭贷款的基本操作流程：
  
  1、购房人与售房人要先签订房屋买卖协议或房屋买卖合同，同时在办理贷款前需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
  
  
  2、按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
  
  3、按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。（由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。）
  
  4、借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交给贷款银行。
  
  注：过户是**重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心过户，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了。
  
  5、银行在收到借款人的以上两证后，将所贷金额发放给借款人。
  
  6、借款人按月还款； 2019-01-06 22:54:27
• 137****1440 一、现在随着一手房的日益紧缺，优质二手房成为紧俏品，是人们的不二选择，但二手房市场，层次不齐，买家一定要仔细辨别。
  
  二、实地考察房屋情况：
  
  1、房屋自身建筑情况。如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
  
  2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、重点注意以下事项：
  
  1、看房子产权是否清晰：有没有房产证。没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖
  
  2、看房主是谁 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。去房管局核实房主所说的。房屋信息。另外看是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
  
  四、签订合同时的注意事项：1、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成**后的同一。2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。确定交房细节：
  
  （1）交房的时间和条件。时间好办，条件比如卖方要负责清空房间，整理干净等
  
  （2）物业费、水电费等，要让房东提供**后一个月的缴费证明。
  
  五、过户：1、时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
  
  2、费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
  
  六、二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。 2019-01-06 22:54:11