商住楼有什么缺点有哪些啊？

一、商住两用房定义商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。二、商住两用房之优缺点商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：1、不能户口落户；2、没有学区派位，**较高50%3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款可达8成30年，但对商务办公房一般只有6成10年；三、商住两用房产权商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”四、50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的区别1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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高速发展的社会，上班族工作压力大，很多白领在买房子时会考虑买商住两用公寓，这样以便日后自己创业。也有很多投资者倾向于商住两用房的投资，因为不限购，那么商住两用房好不好呢？一、商住两用房定义商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。二、商住两用房之优缺点商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：1、不能户口落户；2、没有学区派位，**较高50%3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款可达8成30年，但对商务办公房一般只有6成10年；三、商住两用房产权商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”四、50年商住两用房产权住宅与普通住宅项目的区别1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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对于那种自由职业或居家办公者，选择商住两用房就要慎重。因为，这两种人虽然需要一定的办公条件，但其购买的主要目的还是住。第一，"住”与“商”的要求不同第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。选择新型“商住两用房”现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。所以缺点比较多：1、进出的人员比较杂乱不安全2、电线比较多3、卫生较差

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在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。什么是商住两用房？商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。商住两用房有哪些优势？商住两用房优点一：不限购商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！商住两用房优点二：面积小商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。商住两用房优点三：可商可居商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。商住两用房优点四：灵动性强因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。商住两用房缺点总结商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等商住两用房缺点四：商住两用房产权短商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房有点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~

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房屋性质的本质差异，是规划部门确定的，其他人不可随意修改从房屋用途讲：根据工商局规定，只有商业性质的房子才可以作为登记注册用。而商住和住宅都不行从房屋单价：通常情况下，同样地段及新旧的房子，住宅**贵，然后依次是商住两用和商用房屋格局讲：住宅的设计自然是以居住为目的的，通常分起居室、客厅、卫生间、厨房等而商住两用，通常是客厅比较大，以方便办公使用而商用一般就是大开间，方便客户自行打隔断，做办公规划

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