买期房要注意哪些问题啊？

• 131****4643 一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
  二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的**。
  三：社区内部规划。1，供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
  四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
  五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。
  交钱时要注意收据上每笔金额的用途（如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等）2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写，各项违约责任的赔付条件，交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。
  3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3％。超3％以内买方按买房时单价据实补付给开发商；缩3％以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方；面积误差不管涨缩买方都可以要求退房，3％以内按银行同期活期利息退款。
  若买期房,首先要看下'五证':房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 　
  1．楼盘品性，即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏，楼盘的朝向和环境，楼盘户型设计是否合理等。
  2．楼盘质量，即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说，对楼盘质量好坏较难清楚地把握，但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地察看天花板是否潮湿，日后就很可能会渗水，还要认真察看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。
  签订合同
  签订合同可不是一件轻松的事，我们为您提供了标准的合同样本，以供参考。 另外，签合同时有许多易发生纠纷的问题：
  1．您要注意商品房销售合同应该是由房地产管理局和工商行政管理局监制的标准合同文本；
  2．对于未经房地局核准房产商自编自印的不规范合同文本您绝对不能签，无论对方给出的条件有多优惠；
  3．签合同前请检查合同的附件是否齐全，是否载明了应有的主要内容，如：转让当事人的姓名或者名称、住所；
  4．土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限；
  5．房地产的规划使用性质；
  6．房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
  7．房地产的价格、支付方式和期限；
  8．房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。
  房款税费
  现行的房款支付方式分为如下3种：一次性付款、分期付款、按揭付款。贷款种类主要分为3种：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
  税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，购买房产时涉及到的税共有8种：
  1．营业税；
  2．城市建设维护税；
  3．教育费附加；
  4．固定资产投资方向调节税；
  5．房产税；
  6．印花税，由税务局按房价的0.05%收取；
  7．城镇土地使用税和契税，一般为房价的4%；
  8．个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。
  权证手续
  房屋土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，市房地局应当受理登记申请之日起30日内作出准予登记的决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局的房政科领取房地产权证。
  另外，还有4个方面也不能忽视。
  1．地产开发商建造的房子，产权是属房产商的，出售给购房人后，必须办理房屋产权转移的有关手续；
  2．还应到交易中心查看自己所购房屋是否被房产商抵押给银行，以免出现其它问题；
  3．如有必要，建议您用办理公证手续的法律形式，保护自己的合法权益；
  4．还需办理房屋保险手续，但保险一般由贷款银行代办，手续比较简便；
  房屋交付
  您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如发现问题，尽可能将所有问题--列出，通知房地产商限期整改验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。 2019-01-02 18:48:49
• 144****4515 大部分购房者买房时，都会考虑有限的资金，买期房还是买现房呢？当然，如果价位一样，很多人都希望能买到现房。但毕竟有些家庭会因某些因素选期房，放弃选购现房。今天就来给大家介绍下购买期房需要注意的问题。
  
  期房优势
  
  1、价格
  
  购买期房较大的好处是能够以较低的价格购房，在同等条件下，期房一般要比现房便宜，而且可能会获得所购期房的收入。
  
  2、房屋设计
  
  开发商们对户型设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响产品的销售，所以相对而言，期房大多都避开了当前市场上现房的设计弱点。
  
  期房不足
  
  因为选择范围较广，对于希望能买得便宜，又不那么着急入住的朋友来说，期房也是不错的选择。但是期房有这样一些不足，是需要购房人特别关注的：
  
  1、因为入住时间不确定，风险较大，开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，都会给购房者带来损失，同时市场行情与价格涨跌难以预测。
  
  2、由于与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险。
  
  那么，购买期房具体都要注意哪些呢？
  
  1、认真查验相关文件
  
  查验开发商的开发经营资格是否合法；查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；查验开发商是否取得《商品房销售（预售）许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售（预售）许可证》上所载的房屋栋号范围内。
  
  2、确定交房日期及延期交房的赔偿
  
  房产商可能会因资金、材料、施工、天气等影响交房日期，购房者就因房屋拖延交付入住而导致利益受损，购房者有权要求房产商予以经济赔偿。
  
  根据法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。因此，一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。
  
  为防止这方面的损失，购房者在签约时，一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。
  
  3、约定产权证办理时间
  
  在期房纠纷中，很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。
  
  4、要求开发商将承诺写入合同
  
  我们在购买房子的过程中，是什么打动了我们的心让我们去购买，想必一定是房地商的广告，既然我们信的是广告，那么我们就需要把我们想要的东西写进购买合同中，从而得到我们想要的东西。
  
  比如有开发商的广告描述是买房就送停车位。在这购房人就可以揪着这车位做点文章，比如这个车位的具体位置，面积，产权等。
  
  还有小区的布局图的约定，比如方位、小区入口、绿化率、是否有商铺的附属等，都要尽量在布局图中约定好。如果开发商没有履行承诺，这些约定都是以后的法律依据。 2019-01-02 18:48:40
• 143****3208 1、定金问题：
  购期房一般要交付定金，对于定金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人一方可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%”。由这一法律规定可以看出：第一，定金条款并不具有强制性，它只是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；第二，应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立了定金条款，消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能没有能力履行合同，就不要交付定金，因为交付定金合同才会生效。
  2、不可抗力问题：
  《民法通则》第107条明确规定：“因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有二条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“人力不可抗拒的自然灾害”问题产生的纠纷较少，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。如果施工中遇到的异常困难及重大技术问题，不能及时解决或有其他卖方不能控制的事件等可能存在，购房人可以考虑放弃
  3、面积纠纷问题：
  期房**大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况中能体现在图纸上。这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花冤枉钱，购房人应在合同中这样明确：“误差率为?0.5%时，房屋单价不另行结算；误差率低于为?0.5%时，合同继续履行，按每建筑平方米据实结算，误差率超过?0.5%时，购房人有权单方解除合同并要求双倍返还定金、追究法律责任“。
  4、房屋产权证的发放期限问题：
  开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。 2019-01-02 18:48:32