房地产所得税费用是多少? 房地产企业所得税怎么征收的，税率是多少

• 146****6476 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
  （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
  （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
  （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
  （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
  也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×企业所得税率25% 2018-12-19 13:49:55
• 157****9822 房地产销售，企业所得税税率25%。 2018-12-19 13:49:48
• 133****9976 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）：
  
  第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
  
  　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
  
  　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
  
  　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
  
  （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
  
  
  
  也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×企业所得税率25%
  
  
  
  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
  
  　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 2018-12-19 13:49:40
• 152****5492
  企业所得税核定征收是针对核算不健全或者取得的入账凭据不规范、合法，没法正确核算购进及费用等。税务机关认定需要采取核定的企业进行的一种管理方式。企业所得税核定有两种方法：一是定额，二是定率。定率是核定应税所得率（即：应纳企业所得税额=营业收入总额*核定应税所得率*所得税率25%）。而这个征收率是个幅度区间，建筑业在8%—20%这个区间，但是年销售收入在500万元以上的企业不采用核定征收。具体规定：国税发〔2008〕30号）的规定，纳税人如有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； （二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；? （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；? （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；?（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（七）除此之外，凡有下列情形之一的，也可以采取核定征收方式征收企业所得税：1、连续三年亏损无正当理由、且财务核算存在较多问题的；2、上年查实账外收入占年度总收入的10%以上的 2018-12-19 13:49:33
• 144****4051 房地产开发企业主要涉及的税费有11种：
  　　营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
  　　1、营业税
  　　⑴税目与税率
  　　营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
  　　⑵特殊规定
  　　转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）
  　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
  　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
  　　土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
  　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
  　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
  　　⑶纳税地及纳税时间
  　　纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
  　　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
  　　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
  　　⑷抵减问题
  　　单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
  　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）
  　　2、城市维护建设税　计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
  　　税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
  　　计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。
  　　3、教育费附加
  　　教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 费率为3%。
  　　计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
  　　4、土地增值税
  　　计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
  　　税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
  　　计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
  　　5、房产税
  　　（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
  　　房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
  　　（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
  　　房产税年应纳税额＝年租金收入×12％
  　　6、土地使用税
  　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 2018-12-19 13:49:29