房产抵押登记时效一般是多久？

• 134****0845 具体要看抵押协议内容与约定期限或者事先关于有效期的双方协商内容。
  **高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。这表明，如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
  房产抵押的**长有效期限：
  款人与借款期限不得超过70年 ，商用房贷款不得超过10年，借款人与借款期限不得超过70年。 2018-12-15 18:54:10
• 135****8034 **高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”这一规定表明，在登记部门登记的抵押期间对抵押权的存续并无法律效力，抵押权并不因抵押期间过期而消灭。如果债权行主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权行都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。
  　　实际工作中，银行保存的他向权证中列明了抵押有效性，对同一笔贷款仅需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。如A客户1000万元贷款，采取土地**高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期满，抵押仍然有效。
  　　从实践操作中，除注意以上因素外，还应关注：
  　　1.抵押物的保值性和变现性。尽可能选择保值性强、易于变现的抵押物。同时要随时密切关注抵押物的状况和变化，防止抵押物被恶意变卖或转移。
  　2.抵押物的权属证明的真实性。严格审查抵押物权属证明，杜绝抵押人无所有权或经营权，造成无效抵押，并做好抵押物他向权证的保管工作。
  　　3.做好抵押物的评估管理工作，正确估价和判断抵押物的实际市场价值和价值变化趋势，防止由于抵押物市场价值剧烈波动而造成的抵押落空，防止人为高估抵押物价值。当出现抵押物不足值情况时，应及时要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他类型的担保。可以根据市场敏感程度对抵押物进行科学分类，对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率，以更好地满足防范和控制风险的需要。
  　　4.督促抵押人及时办理抵押物保险手续，要求企业在保险合同中明确债权行为第一受益人，保险期限应覆盖并超过抵押贷款的合同期限。 2018-12-15 18:54:06
• 137****2664 我国《物权法》第199条规定：
  同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
  （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
  （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
  （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
  问题：甲有汽车一辆，估价20万元。甲先向乙借款20万元，设立抵押合同但未进行抵押登记；后甲又向丙借款20万元设立抵押合同，同样未登记。后甲不能偿还对乙的债务，汽车变卖后得18万元并用于偿还对乙的债务，而丙并不知情。后甲对丙的债务到期，甲已无力偿还对丙债务，问：根据《物权法》第199条第三款规定：“抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”丙能否向乙行使取回9万元（按比例）的请求权？ 2018-12-15 18:54:01