土地增值税清算费用的条件和流程谁了解？

• 142****8624 一、土地增值税清算的条件：
  1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3、直接转让土地使用权的。
  二、清算流程：
  一、取得土地使用权所支付金额的分配
  二、房地产开发成本的分配
  1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
  2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
  三、开发费用的分配
  财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  四、与转让房地产有关的税金的分配
  房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。
  五、财政部规定的加计20%扣除数的分配
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
  六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额
  1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除 2018-12-10 23:11:26
• 142****6790 土地增值税清算的条件和流程？
  　　土地增值税清算的条件：
  　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  　　3、直接转让土地使用权的。
  　　清算流程：
  　　一、取得土地使用权所支付金额的分配
  　　二、房地产开发成本的分配
  　　1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
  　　2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
  　　三、开发费用的分配
  　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但**高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
  　　四、与转让房地产有关的税金的分配
  　　房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。
  　　五、财政部规定的加计20%扣除数的分配
  　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
  　　六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额
  　　1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  　　2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
  　　3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
  　　七、计算不同类型房屋的增值额
  　　1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。
  　　2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。
  　　3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。
  　　八、计算不同类型房屋的增值率
  　　1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。
  　　2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。
  　　3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。
  　　九、查找土地增值税税率
  　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
  　　十、计算土地增值税
  　　土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。 2018-12-10 23:11:16
• 142****2763 一、清算条件
  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
  （三）直接转让土地使用权的。
  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
  （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
  （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
  对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
  二、清算流程
  对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
  对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
  纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
  （一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
  （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
  （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
  （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 2018-12-10 23:11:06