非法集资建房的模式有哪些？

集资房比一般商品房便宜。1、集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋,由于国家取消福利分房,原则上单位还有一定补贴,因此集资房一般比商品房便宜。2、买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金,是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证,如果没有,您将办不到房产证。3、一般商品房和集资房较大的区别是土地使用权的区别。4、一般商品房取得的是出让土地使用权，土地出让金。“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。5、集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证　》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。

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集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 集资房在取得房产证后可以上市交易。集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。

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 对于对住房有刚性需求、手头资金又不足的人来说，在买房之前，弄清楚哪种房贷模式**省钱就是至关重要的。今天小编就来跟大家来比较一下目前的三种房贷模式，来看看哪种**省钱吧！ 目前世界上的住房信贷模式，主要有三种。一是美国式的商业性住房贷款，二是新加坡式的强制性住房资金积累制度（即公积金贷款），三是欧洲式的合约化住房储蓄制度（即住房储蓄贷款）。三种贷款模式各有千秋，然而哪一种**适合你，现在就让我们来仔细剖析一下这三种贷款方式。   公积金贷款 对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，住房公积金的低息贷款还是比较划算的。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率低于同期商业银行贷款利率。但市民申请公积金贷款总额不大，对于刚参加工作不久或者单位缴纳公积金额度较低的市民来说，公积金就显得有点鸡肋了。   个人住房商业性贷款 银行利用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。即通常所称“个人住房按揭贷款”，也是不能使用公积金贷款的市民通常所选择的贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。但该类贷款的市场利率较高，并且大部分商业银行执行个人二套房贷款基准利率上浮。   住房储蓄贷款 住房储蓄是指为了获得住房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄。住房储蓄贷款较低的利率是住房储蓄客户和住房储蓄银行签订合同的时候确定下来的，不受资本市场利率波动的影响。   住房储蓄实行“先存后贷”“利率恒定不变”的原则。客户需与银行签订一份住房储蓄合同，约定存款额、贷款额、存款期限、贷款期限以及贷款利率。客户住房储蓄存款期满达到贷款条件后，可以支取存款用于交付购房**款，同时获得相应额度的低利率贷款用于交付购房款，或者支付装修费用，置换其它贷款，甚至包括偿还因住房项目所欠债务。  

一、购买集资房的风险　　除了产权没有保证外，由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险：（一）资金的筹措情况　　如果资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。（二）施工队的选择　　由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价，甚至迫其带资建设，施工企业要生存，必然偷工减料，建筑质量难以保证。（三）较难形成规模　　集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼，由于规模小，客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等，都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫，也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等，这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的。（四）产权问题　集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。（五）所有权人的资信状况　　由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。二、购买集资房的注意事项（一）集资房多为村委会与开发单位合作建房。集资房项目大多没有经过正规的报建程序；同时，集资房的开发单位多数无开发资质。（二）集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。（三）集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。（四）集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。（五）集资房多未补交地价。售楼员也表示，他们是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。（六）集资房遇拆迁有风险。售楼员一般会告诉购房者，他们的楼盘永远不会拆迁等。（七）集资房价格便宜但不能办按揭。（八）集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。

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各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[2004]77号）等文件精神，经国务院同意，现就制止违规集资合作建房有关问题通知如下：一、自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。二、对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。三、已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。四、符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）和其他有关集资合作建房的规定。五、集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。六、各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发” 等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。七、各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制订实施细则。

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