购买回迁房的风险是什么？

买回迁房风险（一）、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。买回迁房风险（二）、过户登记费用高。回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。买回迁房风险（三）、不能办理按揭。无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。买回迁房风险（四）、经济风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

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①不能办理房屋产权证。从回迁户手里购买的回迁房无法办理过户登记的手续②过户费用较高。回迁户在买回迁房的时候可以享受到一些政策优惠，但是再次过户交易时面临补交一些费用的情况、增加了过户登记费用支出③存在一房多卖风险以及违约风险④存在很多安全隐患。很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序以及房屋设计、房屋质量、配套设施以及装饰装修工程的安全性无法保障

①不能办理房屋产权证。从回迁户手里购买的回迁房无法办理过户登记的手续②过户费用较高。回迁户在买回迁房的时候可以享受到一些政策优惠，但是再次过户交易时面临补交一些费用的情况、增加了过户登记费用支出③存在一房多卖风险以及违约风险④存在很多安全隐患。很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序以及房屋设计、房屋质量、配套设施以及装饰装修工程的安全性无法保障

①存在安全隐患有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。②无法办理产权证书产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋。③可能出现一房多卖的情况在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷。④回迁房过户交易时会面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。

风险1 办证时间难有保障 珠江中原物业顾问有限公司客户服务部副主任龙静文称，在暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。 风险2 不能办理按揭 如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理按揭贷款手续，只能一次性付款。 如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，**多只能以租赁的形式进行。 风险3 经济风险 龙静文介绍说，在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。 “回迁房”：丁般为私房，被政府征地或开发商收购，在双方达成一致意见后，业主将原来物业的权属证明交给开发商，并乎开发商签订“回迁协议”;新房产物业建成后，开发商收回“回迁协议”，并代理办出新房产证。 建议 1.考察开发商实力 遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度?房产证相对有些保障。 2.先租后买 如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。 近日，某市的谢女士打算从别人手中购买一处回迁房，但不了解回迁房是否可以像商品房一样办理过户手续，也不清楚购买回迁房有没有什么政策规定。 记者就此咨询了合肥市房产局市场交易处有关人士，据了解，目前可以进行合法买卖的主要分为新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证即可进行正常的产权交易。而回迁房因为“身份”特殊，涉及的法律关系相当复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的房屋所有权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以得到确定。在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度。一般来说，房产管理部门并不提倡购买回迁房。 商品房回迁房有区别 拆迁安置过程中，如果采取货币补偿皆方式，拆迁户用补偿款购买商品房?普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。如果采取的是回迁的方式，因为拎迁房不是商品房，不能当作商品房?售，二者之间存在一些区别。 首先，在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而拆迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有大、小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。另外，商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。 其次，在房屋公摊面积方面，依照规定，商品房按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行计算，对于回迁安置的拆迁房要按照相应的规定执行。但是需要指出的是，有些回迁房屋面积和结构存在不合理现象，不符合建筑规范，例如有的回迁房屋房间只有1.9米宽，或者以劣质房屋安置拆迁户都是不符合有关规定的行为。 再次，在物业管理费方面，普通商品房按照京价(房)字(1997)第196号文件即《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》来收取物业管理费，对于北京市行政区域内经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳，按照京价(房)字(2000)163号文件《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》的规定来收取物业管理费。值得指出的是，无论是拆迁户还是普通商品房的购买者，他们作为业主的身份和地位是相同的，物业管理的品质不能因为服务对象是拆迁户而有所降低，更不能认为拆迁素质低而引发矛盾。 总之，虽然回迁房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的优惠，体现在有关费用的减免上，除此之外，在房屋质量和物业管理标准等方面都不应有所区别，购买商品房的人和回迁的拆迁户在入住以后都是业主，在房屋使用过程中都具有同样的权利，在这方面是没有任何区别的。 回迁房有无标准 **近有位王先生打来电话，反映他所居住的危改回迁房，有一居室房间长度只有1.9米，空间比较狭窄，无法居住。王先生想知道回迁房是否有标准规定，以及这种情况是否合理? 记者为此走访了首规委、市国土房管局等相关部门，据首规委法制处的有关负责人介绍：当时在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定早已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。 对于王先生这种情况，回迁房标准应按照市政办发[2001]21号文件执行。 据介绍，对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。 如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。 如果回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。 如果回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。 但是，对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。 对于王先生安置的回迁房居室长度只有1.9米，显然是属于房型设计不合理，而与回迁房的标准没有直接关系。所以，对于像王先生的这种情况，在签合同时就应该注明，如果违约，则应由开发商来承担，这样就可有效地保护自己的利益。网友问：现在从中介看到一处回迁房，据中介说可以帮我把底卡换成我的名字，然后我只需把钱直接付给回迁户，就可以了!不知这种方式可行吗?有什么风险? 律师答：您**好与出卖方协商将房屋价款办理公证提存手续，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，以避免您的风险;此外应要求出卖方提供真实、有效的回迁协议和其身份证明，并随回迁房的来源进行核实，是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如是经济适用住房，危改房，集资房或其他土地是以划拨方式供应的房屋，则在转让交易时，由出卖人按房屋成交价款的10%补交土地出让金。 网友问：在拆迁中购买回迁房，可否支取住房公积金?如何办理? 专家答：可以支取。《北京市住房公积金制度实施办法》第九条规定：“职工住房公积金可用于下列支出：一、家庭购、建住房;二、自有住房的大、中修;三、超过家庭工资总额收入5%部分的房租。拆迁中职工购买回迁房，当属家庭购、建住房之列，可以申请支取住房公积金。具体办理程序如下：申请用住房公积金购建住房的职工及其配偶，向所在单位提交有关证明，如商品房预售合同或意向书等，并经单位审核后，由单位开具“住房公积金支取申请书”，到所属归集部门办理支取住房公积金，归集部门通过转帐结算的方式，将此款项转划至售房银行帐户;若购房资金不足，交存人还可申请个人住房担保委托贷款。

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