西方以房养老是怎么运行的？

• 138****6759 　“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)**受欢迎,也使用**多。
  　　反向按揭**早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。
  　　举例如下：
  　　新加坡可以一次性抵押
  　　60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金
  　　作为一个非福利性国家，新加坡政府一向倡导国人自食其力。政府并不鼓励父母留房给儿女，因为已经制定了年轻人可以自己买房的计划。在拥屋率很高的新加坡，以房养老是常见的模式。
  　　在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。
  　　新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。碧山社区金茉莉老人公寓就是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。公寓楼由政府建造，共有176套小面积公寓，公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人。此类公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。
  　　此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。 2018-12-03 01:46:40
• 155****7619 以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)**受欢迎,也使用**多。
  反向按揭**早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。 2018-12-03 01:46:31
• 134****6770 “以房养老”的源起与发展
  “以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)**受欢迎,也使用**多。
  反向按揭**早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。
  反向按揭发展**成熟、**具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长,涉及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有开展多少实质性的业务。
  随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(H E C M s)。H E C M s是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在二级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性,减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。
  此后,住房反向抵押贷款在美国大规模推广,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。
  21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日益成熟,竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2005年的1300多个,并且数量呈现不断上升的趋势。此后,2007年一年发放的H EC M s已达到107388份,而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。
  2007年后,美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布,2008年美国H E C Ms共计115176份,比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示,佛罗里达是美国反向贷款发行量**大的州,该州2008年抵押贷款发行机构为2949个,较前一年增长了76.5%。其原因,一方面在于产品结构的进一步完善,更大满足了消费需求,加大了对老人的吸引力,比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面,金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的,金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大,同时,金融危机使投资受损以及房价持续走低,通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流,是一种变相保值的方法。 2018-12-03 01:46:22